Ajoelhou, tem que rezar!

Instituto não tão recente no ordenamento jurídico brasileiro, a alienação fiduciária de bens imóveis possui algumas especificidades ainda desconhecidas, principalmente, daqueles que não operam com a carteira de crédito imobiliário.

Instituída pela lei 9.514/97, a modalidade de garantia aqui citada veio para fomentar e baratear a concessão de crédito para aquisição de imóveis, ao prever que a formalização da operação prescindia de instrumento público e a excussão da garantia poderia ser realizada extrajudicialmente.

Daí, uniu-se a fome à vontade de comer! Formalização mais barata e facilidade/celeridade na recuperação do crédito. Não poderia ser melhor. Aliás, foi melhor... A lei não limitou a utilização dessa modalidade de garantia às operações de crédito imobiliário, possibilitando, por não proibir, que qualquer dívida possa ter como garantia a alienação fiduciária de bens imóveis.

Essas "facilidades", somadas à principal característica da alienação fiduciária, que é a transferência da propriedade do bem para o credor, em caráter resolúvel, fizeram com que esse instituto se apresentasse como um verdadeiro oceano azul, como opção ao já pouco atrativo oceano vermelho das hipotecas. Era uma oportunidade para explorar, com mais vigor e maior expectativa de liquidez, as operações com imóveis.

Todavia, durante o trajeto, o mar se tornou revolto e não havia terra firme próxima. Isso ocorreu quando os bancos perceberam que as operações com essa modalidade de garantia não possibilitavam a cobrança de saldo devedor. Havendo a inadimplência e a venda do bem não alcançando valor suficiente para quitar a dívida, esta será saldada de qualquer forma, seja pela venda por preço inferior, seja pela consolidação da posse e propriedade junto ao credor fiduciário. Isso é o que preveem os artigos 26 e 27 da lei 9.514/97.

Então, vê-se que é no momento da constituição da garantia que será possível assegurar o êxito no recebimento do crédito. A qualidade da avaliação do bem, a ciência das áreas operacional e de análise de crédito das instituições financeiras, são essenciais para que tudo corra como planejado, pois, salvo raríssimas exceções, aceita a garantia, a dívida terá que ser liquidada através de sua excussão.

Como diferencial, uma assessoria jurídica qualificada poderá auxiliar a todos os envolvidos no processo, minimizando ou, até mesmo, eliminando os risco de perdas decorrentes da inobservância de procedimentos adequados.

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* Ricardo Oliveira é gerente jurídico de Direito Bancário do escritório Ivan Mercêdo Moreira Sociedade de Advogados.