Os contratos de aluguel e o Novo Código Civil

Rafael Villac Vicente de Carvalho*

Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça reformou decisão do Tribunal de Justiça da Bahia que havia impedido o prosseguimento de execução em razão de o contrato de locação executado não ter sido subscrito por duas testemunhas, o que, no entendimento daquele tribunal estadual, fazia com que aquele contrato não fosse executável, ante ao disposto no art. 135, do Código Civil de 1916.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça fundamentou-se no artigo 585, IV, do Código de Processo Civil, que dispõe que o crédito advindo de contrato de aluguel, desde que comprovado por documento escrito, é considerado título executivo extrajudicial, não dependendo, dessa forma, da assinatura de testemunhas.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça já foi pacificado por aquela corte, sendo que aquela decisão somente corrobora decisões anteriores, que tiveram como paradigma, entre outros acórdãos, decisão relatada pelo Min. Fernando Gonçalves, no REsp 201123, assim ementado:

"RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DOS FIADORES COM BASE EM CONTRATO DE LOCAÇÃO (ART. 585, IV, DO CPC)

I - O contrato de locação não precisa estar assinado por duas testemunhas para servir como título executivo extrajudicial, porque à hipótese não se aplica o art. 585, II, mas, sim, o art. 585, IV, do CPC".

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (antigo 2º TACivSP), na esteira do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, firmou seu posicionamento no sentido de que o contrato de locação, para que possa ter seus créditos executáveis, prescinde da assinatura de testemunhas, como se denota da seguinte ementa:

"O n. IV do art. 585 do CPC não exige que o contrato de locação, para valer como título executiva extrajudicial, seja assinado por testemunhas. (Ap.-rev. 407.764-00/8 - 8ª C. - J. 4.8.94 - Rel. Juiz Narciso Orlandi)."

Todavia, em que pese o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como a clareza do disposto no art. 585, IV, do Código de Processo Civil, em alguns tribunais estaduais (como o Tribunal de Justiça da Bahia) ainda permanece o entendimento de que os contratos de locação anteriores ao Novo Código Civil devem obedecer ao que dispunha o artigo 135, do Código Civil de 1916, no sentido de que o instrumento particular, para que prove obrigações, deve ser subscrito por duas testemunhas.

A interpretação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça parece mais adequada, já que o Código de Processo Civil, exige, para a executividade do crédito decorrente da locação, somente que o instrumento seja celebrado por escrito, prescindindo da assinatura de testemunhas.

Hoje, a nova dicção do art. 135, do Código Civil de 1916, (art. 221, do Novo Código Civil) não mais exige que o instrumento particular deva ser subscrito por duas testemunhas para provar obrigações, não se justificando que, após a entrada em vigor ddo diploma civil, ainda haja espaço para discussão acerca da necessidade de assinatura de testemunhas nos contratos de locação para que seus créditos sejam considerados executáveis.

Contudo, em razão do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, corte uniformizadora de jurisprudência e, em razão do que, expressamente, dispõe o artigo 585, IV, do Código de Processo Civil, entendemos que, mesmo os créditos advindos de contratos de locação formalizados na vigência do Código Civil de 1916, é dispensável a assinatura de testemunhas para que sejam considerados títulos executivos extrajudiciais.
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* Advogado da área cível do escritório Peixoto e Cury Advogados