FII aparecem como uma alternativa de investimento: riscos e perspectivas futuras

Desde 2007, o Brasil acostumou-se com uma taxa de juros na faixa de 12,5%. No entanto, desde 2012, esse cenário voltou a sofrer alterações e houve a diminuição dos juros em uma tentativa de reaquecer a economia. Até maio/13, a Selic variava em torno de 7,5%. Nos últimos quatro meses, a Selic voltou a subir (alcançou o patamar de 9,5% em outubro/13), mas não retornou a média anterior de 12,5%.

Os FII são uma comunhão de recursos, sob a forma de condomínios fechados, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, sendo que as cotas do fundo correspondem a frações ideais de seu patrimônio. Eles são regulados pela IN CVM 472/08 que permite que os FII invistam em direitos reais sobre imóveis, CEPACs, recebíveis imobiliários, cotas de outros FII, dentre outros ativos de natureza imobiliária. O investidor terá o retorno do seu investimento por meio da valorização dos imóveis (fundos de valorização) ou pelo recebimento dos aluguéis (fundos de renda) dos imóveis de propriedade do FII.

Ao investir em FII, um dos cuidados que o investidor precisa adotar é o de verificar se os ativos que compõem aquele fundo foram auditados, em um processo de due diligence imobiliária, por advogados especializados em analisar os riscos jurídicos atrelados ao imóvel a ser adquirido pelo FII. Neste processo, deve ser verificada a existência de ônus e/ou gravames que recaiam sobre o imóvel, a existência de eventual passivo fiscal, questões urbanísticas e, ainda, o risco de configuração de fraude à execução ou de fraude contra credores na transferência da titularidade do imóvel para o FII.

Esses aspectos jurídicos juntamente com as questões estruturais da construção do empreendimento também precisam ser avaliados pelos investidores antes de decidirem por investir em um FII, sob pena de o FII não alcançar a performance desejada em razão, por exemplo, de discussões sobre a própria titularidade do imóvel ou pelo fato de ter de assumir dívidas do imóvel relativas a períodos anteriores à sua aquisição pelo FII.

Apesar de serem apontados como alternativa de investimento, inclusive por traduzirem forma ágil de investimento e consequente desinvestimento no mercado imobiliário em contrapartida à imobilização decorrente do investimento direto no imóvel, considera-se que o mercado de FII ainda pende de sofisticação para atrair, principalmente, os investidores institucionais. Os FII existentes no Brasil estão focados principalmente no eixo Rio-São Paulo e, geralmente, investem em um único empreendimento. A expectativa é que nos próximos anos os novos FII diversifiquem mais os ativos e também busquem empreendimentos em outras regiões do país em que o déficit por empreendimentos imobiliários ainda é grande.

De fato, a despeito da estabilização dos preços no mercado imobiliário nos últimos meses, ainda há muito espaço para o crescimento e desenvolvimento dos FII no Brasil por meio da criação de alternativas mais sofisticadas e atraentes para os diferentes perfis de investidores. No entanto, os investidores precisam se cercar de cautelas para não cair em armadilhas e sempre lembrar que nenhum investimento em renda variável é isento de riscos.

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* Ivana Bomfim é advogada da área de Direito Imobiliário do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados.