Algumas considerações sobre o aluguel provisório
Ezequiel FrandolosoO não pagamento do aluguel provisório é motivo para a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo do imóvel? A resposta é positiva.
quarta-feira, 23 de janeiro de 2013
Atualizado em 22 de janeiro de 2013 15:14
O contrato de locação é um negócio jurídico pelo qual o locador, o proprietário do imóvel, entrega ao locatário o imóvel para uso e gozo mediante o pagamento de aluguel (contraprestação).
No decorrer do contrato, as partes podem, tanto o locador como o locatário, após 3 (três) anos de vigência do negócio, pedir a revisão do contrato para adequar o aluguel ao valor de mercado, na forma do artigo 19 da lei 8.245/91. Pode o locatário, também, dentro do período de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, antes do término do contrato, ingressar com ação renovatória de locação em caso de haver resistência por parte do locador para a renovação do contrato de forma amigável, sob pena de restar fulminado o seu direito à renovação (§5 do artigo 51 da lei 8.245/91).
Tanto para as ações revisionais como para as ações renovatórias de aluguel existe a previsão legal de fixação de aluguel provisório. Nas ações revisionais, pouco importando se a ação foi intentada pelo locador ou pelo locatário do imóvel, deve o Juiz fixá-lo nos termos do artigo 68 da lei 8.245/91. O aluguel provisório, nas revisionais, é devido desde a citação da parte no processo e não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido inicial no caso de ser formulado pelo locador, assim como não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente no caso do pleito ser do locatário.
Já nas ações renovatórias, o aluguel provisório é admitido apenas quando pleiteado pelo locador, o proprietário do imóvel, sendo de caráter subjetivo, dependendo, portanto, da faculdade do Juiz. Nesta situação, o pedido do aluguel provisório é admitido no prazo que o locador possui para contestar a renovatória e não será superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, sendo o aluguel provisório devido a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado, conforme estabelece o § 4º do artigo 72 da lei do inquilinato (lei 8.245/1991).
Porém, sempre que é fixado o aluguel provisório pelo Juiz permanece uma dúvida que atormenta o locatário. O não pagamento do aluguel provisório é motivo para a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo do imóvel? A resposta é positiva, resta saber a partir de quando o aluguel provisório é considerado exigível e capaz de ensejar a sua execução.
Para as ações revisionais, o artigo 69 da lei 8.245/91 é claro ao dispor que as "diferenças" devidas durante a ação revisional, descontados os aluguéis provisórios "satisfeitos", serão exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, não restando dúvida de que a "diferença" somente pode ser exigida a partir do trânsito em julgado da sentença que o fixar. Ressalte-se que isso não impede que o credor execute o aluguel provisório desde logo ou, abrindo mão de executar o provisório, execute a sentença que fixar o aluguel definitivo, uma vez que ela não se suspende em caso de interposição de recurso (inciso V do artigo 58 da lei 8.245/91), restando ao credor, ao final do trâmite processual e no mesmo processo (após o trânsito em julgado), executar apenas a diferença entre o valor fixado a título de aluguel provisório e os valores pagos no decorrer da ação.
No caso das renovatórias, a lei do inquilinato é omissa quanto ao termo inicial para a exigibilidade da diferença do aluguel provisório pago e o valor definitivo fixado em sentença. O que se vê é que o artigo 69 da lei de locação dispõe que, para as ações revisionais, a "diferença" do aluguel provisório e do valor fixado em sentença é devida a partir do trânsito em julgado, ou seja, somente após a exaustão dos recursos contra a decisão que o fixar é que poderá a diferença ser exigida pela parte credora desde a citação do Réu, porém o aluguel provisório é devido desde a fixação (STJ, 5ª Turma, Rel. Ministro Jorge Mussi. Agravo em recurso especial nº. 986550/PR, Publicado em 19.12.2008).
Mas, e com relação às renovatórias?
Como a lei é omissa nesse sentido, bem como considerando que o § 4º do artigo 72 da Lei de Locação dispõe que o aluguel provisório vigora a partir do primeiro mês do prazo do contrato a renovar, e ainda considerando que não há efeito suspensivo em recurso interposto contra a sentença em demanda desta natureza (inciso V do artigo 58 da Lei nº. 8.245/1991), a recomendação é que o locatário, nos casos de fixação de aluguel provisório na renovatória de locação, pague imediatamente o aluguel prévio e eventual diferença em relação ao valor que vinha pagando.
Nunca é tarde lembrar que o não pagamento do aluguel provisório pode acarretar o descumprimento contratual, conforme tem sido o entendimento do Tribunal de São Paulo (TJ-SP. 32ª Câmara de Direito Privado. Apelação nº. 0479719-20.2010.8.26.0000. Julgado em 20.9.2012), uma vez que a provisoriedade do locatício não lhe retira a exigibilidade, sendo ele devido enquanto não modificado. Dessa forma, obriga a parte ao pagamento e permite o ajuizamento de ação de rescisão contratual cumulada com despejo com fundamento no artigo 62 da Lei do Inquilinato.
Deve ser lembrado, no entanto, que a ação de despejo para pleitear a rescisão contratual tendo por objeto único e exclusivo a falta de pagamento do aluguel provisório deve ser usada com a devida cautela, uma vez que, se ela for intentada na pendência de julgamento de ação renovatória, somente será apreciada após o trâmite desta ação em razão de que é flagrante a prejudicialidade e o Judiciário tem entendido pela conexão das ações (julgamento em conjunto).
Por outro lado, se a ação de despejo for intentada na pendência de ação revisional, não caberia a conexão das ações, assim como tem entendido a Doutrina e a Jurisprudência. Porém, o instrumento processual (a ação de despejo) deve ser usado com a devida prudência, uma vez que se a ação revisional vier a ser julgada improcedente e o despejo do locatário já tiver sido decretado - o que não imaginamos que aconteça em razão dos princípios constitucionais da segurança jurídica e da preservação da empresa (em caso de contrato de aluguel comercial) -, estaria o Judiciário aplicando uma medida drástica, inclusive afastando a possibilidade de reverter a medida de despejo, o que certamente implicaria em prejuízos para ambas as partes, tanto pelo aspecto do próprio negócio como também pelas custas e honorários de sucumbência.
É recomendado, ademais, que o aluguel provisório, tanto nas ações revisionais como nas renovatórias, seja pago imediatamente, pois existe a remota possibilidade de a parte interessada ajuizar a competente ação de despejo ou mesmo uma ação de execução, uma vez que o aluguel provisório tipifica dívida líquida, certa e exigível, podendo o credor, inclusive, executá-lo.
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* Ezequiel Frandoloso é advogado do escritório Trigueiro Fontes Advogados
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