Quorum - Julgados do TJ/SP: Atualidades

A questão do quorum necessário para a aplicação de multas aos condôminos infratores, inadimplentes e antissociais, sempre suscitou dúvidas razoáveis.

Com relação ao tema, duas são as normalizações legais. A primeira: aos condôminos que contrariam os incisos II a IV do artigo 1336, se a convenção for omissa a respeito. A segunda: ao condômino que por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais (art. 1337 parágrafo único).

Os dispositivos citados penalizam com multa de até 05 (cinco) vezes os inadimplentes e infratores, e, de até 10 (dez) vezes os condôminos antissociais. Obviamente o valor é sobre a taxa ordinária condominial.

Para aplicação da multa, aos inadimplentes e infratores, o Código Civil de 2002 prevê o quorum de 2/3 (dois terços) dos condôminos restantes (art. 1336, § 2º), e, ao antissocial, o quorum de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1337).

Examinando-se a intenção do legislador, percebe-se seu afastamento do que denominamos de quorum qualificado, pois o quorum estabelecido para a aplicação das multas colima facilitar as autuações, uma vez que apenas nos casos de multas aos infratores, inadimplentes, e antissociais, o legislador da nova lei civil se utiliza da expressão "condôminos restantes" valendo dizer que se trata de condôminos presentes à assembleia, quer em primeira ou segunda convocação, levando-se em conta unicamente os condôminos presentes, eventualmente excluindo-se, como número, a presença do condômino a ser ou não penalizado, se este estiver presente, já que não lhe cabe votar, apenas se defender, se quiser, no ato assemblar.

Então, cuida a lei, segundo meu entendimento, tão somente dos condôminos restantes, excluindo o condômino a ser penalizado.

Assim, o quorum é de 2/3 (art. 1336 § 2ª, e 3/4 art. 1337, não se cogita de percentual de fração ideal, nem mesmo de qualquer porcentagem de condôminos quanto ao condomínio, mas apenas, aos condôminos presentes, quer em primeira ou segunda convocação da assembleia para tal finalidade (enfatizo o termo "restantes").

O que se denota é que o legislador civil pretendeu facilitar a aplicação das multas criadas.

Com efeito, é do conjunto numérico de condôminos de apartamentos a votar que deve incidir o quorum de 3/4 destinado a deliberar sobre a incidência da multa aos condôminos inadimplentes, infratores ou antissociais, já que estes não poderão votar sobre as penalidades que lhes serão aplicadas ou não. No caso dos inadimplentes, a vedação de voto já consta do art. 1335 do CC.

Demais casos, a proibição de o condômino participar das Assembleias Gerais, para votar e ser votado, costuma constar da Convenção condominial, e essa disposição, quando existir, deverá ser observada, na composição do quorum para deliberação da multa aplicável ao condômino faltoso.

Confira-se a respeito do tema a ementa do V. Acórdão proferido na Apelação sem Revisão nº1. 187.726-0/2 do TJSP- 33º Câmara Relator. Des. Claret de Almeida; Ementa:

"Despesas de condomínio- cobrança-multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil- Requisitos presentes, consistentes na reiteração de ato danoso à massa condominial- Observância do quorum exigido (3/4) e considerada a vedação do voto, pela Convenção Condominial, imposto a todas as unidades inadimplentes. Admissibilidade-Assembleia que se apresenta soberana para impor tal penalidade- Imposição da multa deferida. Recurso promovido para esse fim".

Além do que, em outras circunstâncias, até mesmo se dispensará a realização de Assembleia Geral, para validar a imposição da multa pelo Síndico, quando o permita a Convenção Condominial, para o caso de vulneração dos deveres previstos nos incisos II a IV do artigo § 2º do 1336 do CC, só se recorrendo à convocação de Assembleia Geral para o caso de omissão da penalidade na norma convencional, caso em que aplicará o quorum de 2/3 no mínimo, dos condôminos restantes.

Confira-se a ementa do Acórdão proferido na Apelação sem Revisão nº 992.0..001672-1 da 30º Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Edgard Rosa.

"Condomínio-Direito de Vizinhança- Cobrança de Multa por infração a dever condominial confessada e reconhecida em processo judicial anterior- Pena de multa prevista na convenção de condomínio. Incidência da regra do artigo 1336, § 2º, primeira parte do Código Civil. Possibilidade de aplicação e cobrança pelo Síndico- desnecessidade de ratificação pela Assembleia Geral. Regularidade formal da multa reconhecida. Ação de Cobrança procedente".

Já houve decisão no mesmo sentido quando a infração constava prevista no Regimento Interno e não na Convenção Condominial, com aplicação da disposição acima (§ 2º do art. 1336 do CC) validando a penalidade imposta.

Observe-se contudo que, em geral, o quorum de ¾ dos votos dos condôminos restantes previsto no art. 1337 do CC e o de 2/3 dos condomínios restantes, constante do art. 1336 do mesmo Codex, tem sido observado considerando-se o número total de condôminos, excluindo-se aqueles que, serão objeto da aplicação ou não da multa, o que entendo dificultar sobremaneira a deliberação assemblar a respeito, quando não compareceram condôminos suficientes à caracterização do quorum necessário.

Já existem, entretanto, decisões que consideram a incidência da proporção de 3/4 (art. 1337) e de 2/3 (art. 1336) sobre o total dos condôminos presentes à Assembleia (excluídos aqueles que serão sujeitos da imposição ou não da multa) e não sobre o total dos condôminos existentes, conforme Acórdão na Apelação nº 9226809-80.2006.8.26.0000 da 34º Câmara de Direito Privado, da lavra do Des. Soares Levada (TJSP).

Essa fórmula de cálculo do quorum necessário à deliberação sobre imposição de multas é bastante favorável ao Condomínio, facilitando sobremaneira a imposição de penalidades, tendo em vista a conhecida dificuldade de se obter uma grande afluência de condôminos aos atos assembleares.

De qualquer forma saliente-se por último, a deliberação do artigo 1354 do Código Civil em vigor, sem correspondente no Código Civil de 1916, onde se lê:

Art. 1354: "A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião".

Representa, esta disposição uma inovação relativamente a lei de 1964, ao prever a convocação de todos os condôminos.

Na prática ante tal dispositivo impende que a convocação seja recebida por todos os condôminos. Na hipótese de impossibilidade de entrega ao condômino, por esta ou aquela razão, e, salvo melhor juízo, deve-se fazer a convocação por edital.

Não basta, no exemplo em tela, a fixação da convocação da assembleia geral extraordinária nos próprios condominiais, é mister que a convocação seja devidamente comprovada na evitação de futura alegação de nulidade, por falta de conhecimento do condômino inadimplente, infrator ou antissocial, até mesmo, qualquer condômino. Preservando-se o princípio do contraditório, da ampla defesa, permitindo ao condômino seu comparecimento à assembleia. Daí porque a necessidade da publicação de editais na hipótese de dificuldades quanto à convocação deste ou daquele condômino, impedindo- se eventual arguição de nulidade.