A prescrição da pretensão dos aluguéis e o fiador nos contratos de locação

Com o objetivo de retomada imediata da posse, algumas empresas costumam requerer em Juízo apenas o despejo do imóvel, deixando de levar em consideração a existência de um crédito, bem como o fato de que o contrato de locação não residencial, habitualmente, é garantido por fiador, o qual é devedor solidário e pode ser acionado para fins de garantir o direito à pretensão das verbas locatícias².

O equívoco só é percebido quando, após o trâmite da ação exclusivamente de despejo e respectiva retomada da posse, as empresas apuram o crédito e buscam executá-lo contra o locatário e o fiador. Neste momento é que vem a surpresa, pois constatam que o crédito, ou boa parte dele, está fulminado pelo instituto da prescrição.

A interrupção da prescrição, frise-se, só ocorre uma vez e nas hipóteses elencadas no artigo 202 do CC³, o que significa que, se não for deduzida a pretensão em Juízo (cobrança do crédito), dentro do prazo de 3 (três) anos, para que se interrompa a prescrição com o despacho do Magistrado ordenando a citação, a empresa não terá mais o direito pretendido.

Percebe-se que a pretensão de cobrança deve ser deduzida em Juízo antes dos 3 (três) anos para não ser afetada pela prescrição. Se a empresa tiver crédito, a ação de despejo deve ser cumulada com cobrança de aluguéis para que se interrompa a prescrição no que se refere aos aluguéis em aberto. A empresa também pode ingressar com despejo sem cobrança e, simultaneamente, ajuizar ação de execução de título extrajudicial, se possuir título executivo líquido, certo e exigível (contrato de locação)⁴.

Nesse último caso, a parte terá que ajuizar duas execuções, uma quando ingressar com ação de despejo e outra ao final do trâmite da ação de despejo, pois terá direito aos aluguéis em aberto até a data da imissão na posse, ainda que o imóvel tenha sido anteriormente abandonado, conforme pontua Silvio de Salvo Venosa⁵. Tal medida não é recomendada, pois a empresa, além de usar do Judiciário para resolver uma questão com três ações, terá gastos altíssimos com o pagamento de custas judiciais⁶.

Portanto, a simples ação de despejo, sem cobrança, não interrompe a prescrição dos aluguéis, uma vez que o devedor precisa ser constituído em mora no que se refere a tais verbas pretendidas.

Isso também vale para o fiador, que é devedor solidário e sempre lembrando que ele pode ser considerado parte ilegítima se for acionado em ação de despejo sem cobrança. De outro lado, se o fiador for apenas cientificado da ação de despejo com cobrança, a prescrição com relação a ele não se interrompe, sendo necessário que o fiador seja citado - e não somente cientificado-, para responder à pretensão de cobrança, quando, aí sim, ocorrerá a interrupção da prescrição nos termos do artigo 202, inciso I, do CC.

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¹ Art. 206. Prescreve: §3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos.

² Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

³ Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;

III - por protesto cambial;

IV - pela apresentação do Título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;

V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;

VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

⁴ Art. 585 - São títulos executivos extrajudiciais:

V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

⁵ "Os aluguéis devidos pelo locatário são aqueles devidos e não pagos até a imissão do locador na posse do imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente abandonado. O contrato de locação "somente é rescindido" com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial, sendo irrelevante para esse fim a simples desocupação do imóvel, fato que não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos contratuais. Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil Brasileiro. 6ª Edição. Volume III. Editora Saraiva. São Paulo. 2010, p. 307."

⁶ Em São Paulo, por exemplo, recolhe-se 1% do valor dado à causa a título de custas iniciais na execução (valor da causa vai ser sempre o valor total do débito), ao passo que na ação de despejo, mesmo que for cumulada com cobrança, recolhe-se apenas 1% sobre o valor da causa, que é de 12 (doze) vezes a soma do locatício mensal, além, é claro, da necessidade de recolhimento das demais custas para cumprimento dos atos processuais (citação, custas de mandato, despejo etc.).