Condomínio: Código Civil - Atualidades sobre "quorum"

A legislação do condomínio, hoje, inserta na lei Civil de 2002, com vigência em janeiro de 2003, revogou tácita e parcial a lei 4.591/64.

A questão da revogação nos traz inúmeros questionamentos e incertezas, que serão resolvidos com o tempo, conforme a melhor doutrina e jurisprudência.

Dentre elas (dúvidas), se coloca a questão "quorum", notadamente importante, pois as disposições gerais relativas às deliberações estão previstas nos artigos 1.352 e 1.353, do CC estando as demais matérias sujeitas a "quorum" especial contempladas em vários outros artigos.

Neste sentido, formulo algumas questões que serão respondidas colimando soluções e encaminhamentos das controvérsias.

QUORUM

1. Quais são os dispositivos que deliberam sobre quorum condominial no Novo Código Civil?

As disposições gerais relativas ao quorum de deliberações estão previstas nos arts. 1.325 e 1.353, do NOVO Código Civil, estando as demais matérias sujeitas a quorum especial contempladas em vários outros artigos.

2. Todos os condôminos devem obrigatoriamente ser convocados para comparecer a Assembleia Geral Ordinária(AGO) ou a Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?

Sim. Todos os condôminos devem ser obrigatoriamente convocados, sob pena de nulidade do ato assemblar (art. 1.354 do NCC). Na hipótese de dificuldades quanto à convocação, recomendável fazer-se o conhecimento através de edital.

3. O que significa quorum especial no Novo Código Civil?

Significa ter o legislador estabelecido bases quantitativas distintas para votação de determinadas matérias. Havendo diversas referências legais:

A) 2/3 das frações ideais dos condôminos;

B) 2/3 dos condôminos;

C) a maioria dos condôminos;

D) unanimidade dos condôminos;

E) maioria absoluta dos membros da assembleia;

F) ¼ dos condôminos; e,

G) Maioria de votos dos presentes.

TABELA EXEMPLIFICATIVA - FIM DIDÁTICO

Tomamos por exemplo um condomínio edifício formado por 12 apartamentos, isto é, 12 frações ideais distintas; sendo que 3 unidades pertencem a Tirso, as demais (9) a outros condôminos.

Portanto temos 12 frações ideais e 10 condôminos.

Convocados todos para uma assembleia, somente 9 condôminos compareceram.

Assim, para os quóruns existentes no Novo Código Civil e a situação acima narrada, temos em números:

* arredondar para cima

4. Especificação de quorum:

Para constituição de condomínio: 2/3 (dois terços) das frações (art. 1333)

Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do art. 1.336, se a convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, §2º)

Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1.337)

Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos (art. 1.341, I)

Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, II)

Para realização de acréscimo às edificações existentes:2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.342)

Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades: unanimidade dos condôminos (art. 1.343)

Para destituição do síndico: maioria dos presentes (art.1.349)

Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.350, §1º)

Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351)

Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: unanimidade dos condôminos (art. 1.351)

Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.355)

Para reconstrução ou venda: metade mais uma das frações ideais (art. 1.357)

TABELA DE ESPECIFICAÇÃO DE QUORUM - FIM DIDÁTICO

Na verdade, pairam dúvidas quanto ao "quorum" previsto nos casos das aplicações das multas aos condôminos: infratores; inadimplentes e anti-sociais, sendo que a sociedade brasileira, nem mesmo os advogados não vêm aplicando na prática esses dispositivos. (artigos:1.336 e 1.337 do Código Civil)