Cautelas da compra de imóvel na planta

I - Premissas básicas:

Na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio, via de regra o instrumento utilizado será o denominado compromisso de compra e venda que será assinado entre o Comprador e a Construtora - ou Incorporadora conforme o caso - compreendendo basicamente três situações, a saber:

a) Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construída ou na planta;

b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construção;

c) Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.

Lembrando que como as duas primeiras modalidades se referem a unidades prometidas à venda antes da concessão do habite-se, a lei obriga que a sua documentação seja arquivada pela construtora perante o Registro de Imóveis local (lei 4.591/64), procedimento este que irá assegurar os direitos de quem compra imóvel que não esteja pronto quando da assinatura do contrato.

Ou seja, ainda que a construtora prometa a venda de um imóvel que ainda não existe de fato (ou seja, como unidade pronta) nem de direito (isto é, com a construção concluída devidamente averbada no Ofício de Registro de Imóveis), o negócio ensejará a celebração de um pacto (compromisso de compra e venda) que surtirá plenos efeitos entre as partes signatárias até a efetiva entrega futura do bem.

Deste modo, nas modalidades de Promessa de Compra e Venda que compreendem imóvel ainda não pronto, a principal obrigação da construtora será a de entregar ao comprador (na data indicada no contrato e com o acabamento nele especificado) a unidade contratada (sala, loja, apartamento, casa ou vaga de garagem), identificada no contrato por um número e/ou letra e pavimento de sua localização no prédio a ser construído, ou em construção, o qual deverá também ser identificado pelo nome e endereço completo.

O comprador, por sua vez, terá como obrigação principal pagar determinada quantia nas condições e prazos de vencimento combinados na fase de negociação anterior à assinatura do contrato, normalmente dividida em prestações.

II - Requisitos legais:

Ainda que se trate de promessa de venda futura de um bem imóvel a legislação (lei 4.591/64) exige que o Incorporador satisfaça alguns requisitos que assim deverão ser minuciosamente verificados pelo Comprador com a efetivação do Registro da Incorporação Imobiliária pela Construtora, sendo eles:

a) terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com as informações da Prefeitura local;

b) quem é o proprietário ou titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Ofício de Registro de Imóveis;

c) projeto da Construção do edifício, elaborado sob responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção);

d) divisão do terreno, tanto nas frações ideais atribuídas às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como o cálculo das áreas (privativa, comum e total) correspondentes a cada uma delas;

e) especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral (fachada, pisos e paredes do "hall" de entrada, portaria, corredores, escada etc.) e a cada unidade autônoma;

f) promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigida pela lei 4.591/64, no mesmo Ofício de Registro de Imóveis referido na letra "b" acima.

Para tanto, é oportuno que o comprador tenha ao menos uma noção básica do que significam os institutos jurídicos denominados "incorporação" e "hipoteca", conforme resumimos a seguir.

III - Incorporação:

A denominada "Incorporação" traduz um conjunto de informações e documentos que o Incorporador deve, por lei, arquivar em Ofício de Registro de Imóveis a respeito de um empreendimento a ser construído ou em construção.

Estas informações, acompanhadas do chamado "Memorial da Incorporação", referem-se ao terreno, a seu proprietário ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao Incorporador e ao empreendimento e serve para: a) tornar pública a promessa do Incorporador de realizar o empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações; b) tornar obrigatória a construção do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações; c) permitir ao Incorporador oferecer publicamente a venda de unidades autônomas do empreendimento, ou de frações ideais do terreno onde será construída a edificação, conforme o caso; d) permitir, aos interessados na compra, acesso a informações essenciais acerca da construção, situação do terreno, idoneidade do proprietário e do Incorporador; e) fornecer aos Compradores elementos técnicos para acompanhamento das obras e a fiscalização da atuação do Incorporador.

IV - Hipoteca:

Ao erguer um prédio, a Construtora ou Incorporadora costuma financiar parte do custo do empreendimento com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e assim o terreno e as construções nele realizados são hipotecados a favor do Agente Financeiro que concedeu o empréstimo.

É certo que a existência desta hipoteca não significa que a Construtora/ Incorporadora esteja enfrentando em dificuldades financeiras, pois tal ato que decorre das normas legais instituidoras dos financiamentos habitacionais, que foram criados exatamente como fonte de incentivo à construção de edificações em Condomínio.

Ao contrário, a existência de uma hipoteca a favor de Agente Financeiro implica numa garantia extra para o Comprador, sob os seguintes aspectos:

a) demonstra que, seguramente, a incorporação do empreendimento está registrada no Cartório de Registro de imóveis;

b) garante que o andamento da construção está sob a fiscalização do Agente Financeiro, que somente libera o financiamento por partes, na medida em que as etapas da obra são cumpridas pelo Construtor;

c) significa que a ficha cadastral (situação jurídica e econômica- financeira) do Construtor-Incorporador foi aprovada pelo Agente Financeiro antes da concessão do empréstimo e será, periodicamente, durante o andamento das obras.

V - Verificações prévias:

Ciente do significado dos conceitos acima, o comprador deverá adotar as seguintes cautelas prévias, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda, notadamente no que concerne à Construtora e também com relação ao empreendimento imobiliário interessado, sendo:

A) Com relação à construtora:

Para maior segurança, deve o comprador proceder algumas verificações, que são simples, mas que lhe conferirão maior tranquilidade dentro do negócio que está celebrando:

São elas:

a - pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;

b - visitar outros empreendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão-deobra utilizada;

c - verificar na lei de zoneamento da cidade e na Convenção de Condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido.

d - verificar a posição da unidade a ser comprada em relação a prédios vizinhos;

e - verificar se à unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto prever a garagem) e se a quantidade e localização atendem às suas necessidades;

f - desconfiar, se o preço pedido pelo Vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.

B) Com relação ao empreendimento:

a - cópia da certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, solicitando inclusive cópia da Convenção de Condomínio, se o caso;

b - cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado do respectivo Alvará de Construção;

c - informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida, não aceitando que no contrato constem expressões tais como "ou similar";

d - informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;

e - dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativa, comum e total da unidade autônoma de interesse do comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente;

f - informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;

VI - Conclusão:

Em resumo do que foi acima dito, temos que o instrumento de promessa de compra e venda de imóvel a ser construído (ou em construção) será o documento que irá assegurar ao comprador que a unidade por ele adquirida será liberada da hipoteca antes da data prometida pelo Incorporador para outorga da escritura pública de compra e venda respectiva, sendo portanto imprescindível que tal condição esteja expressa, de modo claro e inteligível, nas cláusulas do contrato a ser celebrado.

Portanto, é imprescindível que o comprador se cerque de todas as cautelas prévias antes de fechar um negócio imobiliário nestas condições, além de bem avaliar as cláusulas constantes do instrumento antes de assina-lo, se possível, mediante assessoria jurídica de um advogado especializado, com o que evitará dissabores futuros, ao mesmo tempo em que terá resguardados seus direitos numa eventual demanda judicial em face do Incorporador.