Valoração do ponto comercial na locação não residencial

Os bens corpóreos têm a característica básica de ocuparem espaço no mundo exterior. São eles: (i)mercadorias; (ii) instalações e (iii) máquinas e utensílios.

Os bens incorpóreos são bens imateriais, que não ocupam espaço no mundo exterior. São objetos da criação do homem, do conhecimento humano. Eles existem na consciência coletiva. São eles: (i) ponto comercial; (ii) créditos e dívidas; (iii) título do estabelecimento; (iv) invenção, modelo de utilidade, desenho industrial.

O imóvel onde está instalada a sociedade empresária não é considerado elemento do estabelecimento ou do fundo de comércio e sim elemento da empresa. Isso porque o fundo de comércio é bem móvel. Assim, o imóvel pode ser de propriedade da sociedade, integrando seu patrimônio, mas não o fundo de comércio. Desta forma o patrimônio da sociedade é constituído pelo fundo de comércio e por outros bens de propriedade da mesma, tais como imóveis.

O ponto comercial que é bem incorpóreo integrante do fundo de comércio de uma sociedade empresária pode ser considerado como o local, o espaço onde está localizado o estabelecimento. Esse espaço pode não ser de propriedade da sociedade empresária e é aí que sua importância e seu valor passam a se dissociar do valor do imóvel em si.

Na definição simples e precisa do Professor Alfredo de Assis Gonçalves Neto, ponto comercial é: "O direito ao local que se situa o estabelecimento denomina-se ponto comercial."¹ (GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis, Manual de Direito Comercial, 2ª Edição, Curitiba: Juruá, 2000, p.145).

O ponto comercial não é essencial a todas as atividades comerciais, uma vez que algumas atividades para serem desenvolvidas podem ser itinerantes, com é o caso do comércio ambulante ou de empresas de transporte. Modernamente o comércio via internet independe de um local para ser exercido.

Mas, para as atividades cujo ramo de atividade desenvolvida ao longo do tempo seja determinante no movimento ou faturamento comercial da sociedade empresária, esse ponto comercial pode trazer uma valorização ao imóvel. Valorização essa independente da valorização imobiliária decorrente do mercado imobiliário e das condições do local onde está situado o imóvel.

E é essa valorização trazida ao imóvel pela sociedade, a qual exerce sua atividade continuamente no mesmo local, que passa a ter maior relevância quando o mesmo não pertencer ao empresário titular do estabelecimento. Ou seja, quando o imóvel é locado.

Por tal razão é que o legislador passou a regular as locações para fins comerciais ou industriais, ajustadas dentro de certos requisitos de tempo e forma. Foi então promulgado o Decreto 24.150, de 20.04.1934, que pela primeira vez na legislação brasileira assegurou a possibilidade de renovação compulsória da locação e caso tal renovação não ocorra, assegurou o direito do locatário de receber uma indenização para ressarcimento de prejuízos com que tiver de arcar pela mudança de local e pela perda do lugar onde exercia sua atividade de comércio ou indústria e ainda pela desvalorização do fundo de comércio.

A proteção ao ponto comercial através da ação renovatória da locação ou indenização decorrente da perda do ponto persiste ao longo dos tempos, atualmente instituída através da Lei 8.245/91 que revogou todas as disposições do Dec. 24.150. A lei 8.245/91 é menos protecionista do que o Dec. 24.150, no entanto, ainda mantém o espírito de proteção ao locatário.

Para proteger o ponto comercial é essencial que o locatário preencha os requisitos legais para a propositura da ação renovatória ou de indenização, a fim de que efetivamente tenha direito à renovação do contrato através da ação renovatória, ou no caso de sua improcedência, tenha direito a eventual indenização pela perda do ponto comercial.

Fato é que mesmo que o locatário não tenha contrato escrito e mesmo que não preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória, o mesmo tem direito ao local. Pode-se concluir que o direito ao local independe do preenchimento das condições legais previstas para a renovação compulsória da locação e pode até decorrer de outros tipos de contratos, tais como: comodato, concessão de uso, ou contrato de direito real como o usufruto.

Assim sendo, todo ponto tem um valor economicamente apreciável. Se o mesmo deriva de um contrato de locação por prazo indeterminado, seu valor pode não ser expressivo, mas se o contrato for por prazo determinado e se o locatário preencher todos os requisitos da lei para a propositura de ação renovatória, o valor do ponto comercial será substancialmente maior.

O ponto comercial existirá independente do contrato de locação se enquadrar ou não nos requisitos legais para propositura da ação renovatória da locação, que é o instrumento de proteção do ponto, o instrumento de prorrogação legal do contrato, como forma de assegurar ao locatário empresário a continuidade do exercício de sua atividade. No entanto, ele poderá ter valores diferenciados caso o contrato de locação preencha ou não os requisitos legais para a propositura da ação renovatória.

Caso o empresário pretenda vender o estabelecimento ou fundo de comércio, o ponto que não estiver assegurado através de contrato de locação que preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória terá um valor menor do que aquele que estiver enquadrado em tais requisitos.

Esse valor do ponto comercial poderá, no entanto, desaparecer a qualquer instante caso o proprietário locador tenha direito e interesse em obter a retomada do imóvel locado, como por exemplo, se o prazo do contrato chegou ao final. Neste caso o empresário locatário não terá direito algum de pleitear indenização se proposta eventual ação de despejo.

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¹ GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis, Manual de Direito Comercial, 2ª Edição, Curitiba: Juruá, 2000, p.145.

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* Josiclér Vieira Beckert Marcondes é advogada sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, pós-graduada em Direito Civil e pós-graduada em Direito Imobiliário

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