STJ entende que a simples aproximação dos interessados não gera o direito à comissão do corretor de imóveis

STJ entende que a simples aproximação dos interessados não gera o direito à comissão do corretor de imóveis

O Código Civil de 2002 (clique aqui) prevê que a comissão do corretor será devida tendo ele obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ou mesmo que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes envolvidas (art. 725).

O texto do dispositivo legal tem gerado muita celeuma e discussão, dado que, em inúmeros casos concretos, é difícil definir tanto o que seria o tal "resultado" previsto no contrato de mediação, bem como até que ponto o trabalho do corretor estaria efetivamente concluído (e em que situações estaria resguardado o seu direito à remuneração).

Muito embora o legislador tenha recentemente alterado alguns dos dispositivos atinentes à matéria (vide lei n. 12.236 de 2010 - clique aqui - , que apenas esclareceu algumas das obrigações dos corretores), o artigo 725 do Código Civil, que trata das situações em que seria devida a comissão, não teve a sua redação modificada. Diante da manutenção desta controversa redação, compete aos nossos Tribunais decidir os casos que envolvam tais discussões, dirimindo assim a dúvida se a comissão é ou não devida, de acordo com as particularidades da eventual aproximação entre as partes, suas tratativas e/ou negócio.

Em decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a "mera aproximação" das partes, para início de negociações, não enseja o pagamento da comissão. Dessa forma, a desistência antes da conclusão do negócio seria perfeitamente possível. Paralelamente, o Tribunal Superior definiu que a fase preliminar de requisição de certidões e informações se encontra no campo das "tratativas", de forma que a não realização do negócio em função de tais levantamentos configuraria desistência (e não arrependimento), tornando inexigível a comissão de corretagem.

Cumpre frisar que a recente decisão (RESP n. 1183324/SP - clique aqui - , julgado em 18/10/2011), de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, trouxe maior clareza à decisão anterior de mesma Ministra (RESP n. 1072397/RS - clique aqui - , julgado em 15/09/2009), através da qual a magistrada entendeu que "para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida do negócio jurídico". Na referida decisão, a corretagem dependeu, também, da efetiva realização do negócio jurídico visado (e não só das meras tratativas).

Não obstante a previsão do referido artigo 725 do Código Civil (que permite a cobrança da comissão mesmo sem a concretização do negócio), alguns julgados do STJ já consideravam a comissão indevida em casos de desistência, e mantendo a remuneração se houvesse o simples arrependimento.

Sendo assim, o STJ pareceu caminhar para uma harmonização da jurisprudência e doutrina, apontando que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Ou seja, havendo a mera aproximação, sem a assinatura da promessa de venda, não será configurado o arrependimento, mas sim desistência em negociação. A atuação do corretor deverá assim levar a um resultado útil (conforme destacado pela Ministra), para que o tal profissional faça jus à remuneração.

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* Eduardo Chulam é advogado do escritório Andrade, Lacaz & Potenza Advogados