Construção civil: a possibilidade de desistência após o recebimento do imóvel pelo comprador

Construção civil: a possibilidade de desistência após o recebimento do imóvel pelo comprador

Questão de grande relevo nos contratos de compra e venda de imóvel em construção é a possibilidade conferida ao comprador de desistir no negócio em caso de impossibilidade de pagar as prestações. Nessa situação, o entendimento prevalecente é o da necessária devolução das parcelas pagas ao comprador, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (clique aqui), sendo autorizada à construtora, pela jurisprudência, a retenção de determinada porcentagem do valor a título de compensação por seus serviços de administração, corretagem, propaganda, entre outros.

Todavia, não há dúvidas de que para a construtora o que interessa é o cumprimento integral do ajuste, tal qual firmado, especialmente se a entrega do imóvel ao comprador já ocorreu. Em razão disso, é de se questionar se poderia o comprador desistir do negócio a qualquer tempo, devolvendo o imóvel à construtora após dele fazer uso. A matéria foi apreciada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça, o que poderá certamente influir nos contratos futuros.

Para aquele Tribunal, deve haver "um limite fático/temporal" para o exercício do direito de desistência de uma compra e venda de imóvel. Isso porque, ao receber a posse do imóvel e ocupar o local ou alugar a unidade a terceiros, o proprietário transforma "o apartamento, que era novo, em usado, iniciando o desgaste que naturalmente ocorre com a ocupação, alterando o valor comercial do bem, que naturalmente, quando vendido na denominada 1ª locação, tem maior valia" (REsp 476.780/MG - clique aqui).

A essência do julgamento reflete o princípio da razoabilidade, pois não se afigura razoável, em princípio, que a empresa construtora permaneça, por longo período, ainda vinculada à unilateral vontade do comprador desistente, o qual, inclusive, por motivo de mera conveniência vem a desistir da aquisição, após residir no imóvel e dele se servir por alguns ou muitos anos.

Assim, para aquele Tribunal, a alienação, com a posterior ocupação do imóvel pelo comprador, torna-se irreversível, não mais possibilitando a desistência unilateral nessas circunstâncias, dada a desconfiguração da própria essência do negócio, que objetivava a venda de imóvel novo, que representa, inclusive, o objeto social das empresas construtoras.

Cremos que esse novo entendimento, à primeira vista favorável às empresas, deve ser visto com certa cautela. Isso porque, em muitos casos, vale dizer, o recebimento do imóvel, mesmo na condição de usado, poderá propiciar o abatimento do débito, especialmente quando o comprador não mais apresentar condições de arcar com as prestações e nem dispor de patrimônio para responder a um processo de execução. Por outro lado, proibir a devolução do imóvel após sua entrega ao comprador, fazendo irretratável o contrato, não dá à construtora a certeza do recebimento de seu crédito, mormente se considerarmos que a proposta da devolução é realizada, salvo exceções, quando o comprador não mais dispõe de meios para honrar o ajuste.

Com isso, queremos dizer que a proibição de devolução, pura e simplesmente, após esse limite "fático/temporal", não nos afigura a melhor saída, pois pode não refletir tanto o interesse do comprador quanto o da construtora. Entendemos, por outro lado, que a faculdade de devolução realmente pode ensejar abusos por parte do comprador, sendo essa a situação analisada pelo Superior Tribunal de Justiça. Entretanto, nossa crítica é dirigida à sua total proibição, nos parecendo mais razoável que o recebimento ou não do imóvel seja questão decidida pelo credor, ou seja, pela construtora.

Assim, se o interesse é a proteção do crédito, ou, em outras palavras, evitar um prejuízo ao credor pelo uso abusivo da faculdade de desistência do contrato a qualquer tempo pelo comprador, não há dúvida de que a escolha entre o recebimento ou não do imóvel deve competir ao credor, com a ressalva de que também não abuse desse direito. Daí porque, a nosso aviso, a simples proibição da devolução do imóvel, uma vez ultrapassado o limite fático-temporal sugerido - entrega do bem - pode não ser o melhor caminho tanto à construtora quanto ao comprador, merecendo crítica a eventual adoção desse precedente sem qualquer possibilidade de flexibilização.

O mais importante é ressaltar que o STJ, ao que parece, tem despertado para um entendimento mais consentâneo com a realidade do negócio jurídico em questão, pois, no caso em apreço, procurou uma saída mais justa e razoável. Aliado a esse raciocínio, acreditamos ser perfeitamente lícita a inserção de cláusula, nesse tipo contratual, que preveja a possibilidade de devolução do imóvel, atrelada ao alvedrio do credor, sem abusos, evitando-se, com isso, desistência infundada do contrato por parte do comprador. Nessa situação, a nosso sentir, haveria perfeita harmonia entre o entendimento acima referido e os casos em particular, que podem trazer consigo riquezas de detalhes que escapam a qualquer limite fático-temporal objetivamente fixado.

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*Pablo Ricard Guimarães Teixeira é sócio do escritório Smaniotto, Cury, Castro & Barros Advogados Associados

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