Direito imobiliário - A onda de atrasos na entrega das chaves

Remo Higashi Battaglia*

Com o aquecimento imobiliário no mercado brasileiro e os inúmeros lançamentos de empreendimentos de imóveis residenciais e comerciais, grande parte dos adquirentes destas unidades condominiais atualmente padecem com os aborrecimentos e prejuízos decorrentes dos frequentes atrasos na entrega das chaves, o que tem multiplicado o número de ações na Justiça com pedido de danos morais contra as incorporadoras e construtoras, além de indenização pelos danos materiais como dispêndio com aluguéis e prejuízos atinentes à demora.

No entanto, para que este dissabor gere o direito ao recebimento de indenização por danos morais se faz necessária a comprovação dos transtornos causados no âmbito emocional de forma contundente.

Nos casos de violação das obrigações contratuais, nossos Tribunais vêm confirmando as condenações das construtoras em indenizações baseadas nos prejuízos financeiros experimentados pelo consumidor, cujas despesas estejam diretamente relacionadas com o atraso superior ao prazo de entrega do apartamento, conforme contratado. Os aluguéis que o comprador acaba arcando por não poder gozar do apartamento adquirido é exemplo reconhecido. Nos julgamentos destes processos judiciais, analisam-se os problemas pessoais de cada consumidor, citando-se, inclusive, situações de casais que tiveram prorrogada a data do casamento em virtude do plano de uma nova vida ter sido alterado após o atraso da entrega do primeiro lar, tão sonhado.

Pedidos de rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da construtora por atraso também vêm sendo reconhecidos, ficando a discussão em torno do valor que será restituído ao comprador. Acórdãos do STJ sustentam a devolução integral das parcelas pagas, ante a rescisão por culpa exclusiva da construtora: "Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente vendedor não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil de 1916, mas sim o parágrafo único do art. 1092 do CC 1916 e, consequentemente, está o promitente vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador." (Resp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJ 05.09.2005)

As construtoras buscam abrigo no argumento de atraso por motivos de força maior e eventuais obstáculos na obtenção dos alvarás, habite-se e demais documentos, no entanto, estes obstáculos devem ser considerados no planejamento do empreendimento por conta e risco da construtora, motivo pelo qual, já há previsão de atraso admitido por um período de 180 dias. Não se pode olvidar que nestes contratos de compra e venda o adquirente é um mero consumidor o qual adere ao contrato de adesão apresentado pela vendedora e assim molda sua vida na expectativa de receber o bem imóvel na data aprazada, cumprindo com a árdua obrigação de pagar todas as parcelas de aquisição, fato que lhe autoriza exigir, do mesmo modo, o respeito pela empreendedora em cumprir com exatidão a data de entrega das chaves.

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*Advogado especialista em Direito Empresarial. Pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP, em Direito Societário pela FGV-LAW e em Direito Imobiliário pelo CEA