A promessa de permuta e o registro de imóveis

Marcelo Guimarães Rodrigues*

Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade, oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro forrando sua aquisição, suportando, assim, o exequente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: Os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com frequência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno) passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão sem nenhuma formalidade já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário que vem procurando, nos últimos anos, em especial pela busca do uso racional do espaço, este cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja, a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo na área notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico - promessa de permuta - definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a lei dos Registros Públicos (6.015 - clique aqui) ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum - para dizer o menos - no Brasil a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele, ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra lei - 4.591 (clique aqui), de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato - seja de promessa, seja definitivo -, de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (art. 421 CC 2002 - clique aqui), cláusula geral aberta cujo norte é a utilidade, a dimensão social do contrato, vale dizer, sua função social. Atendendo o contrato a uma finalidade útil e necessária à realização dos fins sociais, implementa-se a possibilidade jurídica de sua formação. Em complemento, a mesma lei civil (art. 1.228 CC 2002) assegura ao proprietário 'a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (caput), 'em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais' (§ 1º), sendo, no entanto, 'defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem' (§ 2º).

Notadamente em relação à promessa de permuta, tem-se por necessário enquadrá-la na categoria de contratos atípicos, consoante visualiza o art. 425 também do Código Civil de 2002, para cuja formação exige-se apenas obediência às normas gerais do Direito, aplicáveis aos contratos em geral para sua existência, validade e eficácia.

Além disso, a compra e venda e a troca, por se cuidarem de institutos semelhantes, submetem-se ao mesmo regime legal (artigo 1.164 do Código Civil), com exceção de algumas regras específicas e que não autorizam a regulamentação da permuta em capítulo próprio (Orlando Gomes, 'Contratos', p. 325). Dentre essas regras específicas não se incluem qualquer vedação a que se formule promessa de permuta, aplicando-se, dessa forma, a regra geral dos contratos preliminares e, em particular, das promessas de venda e compra.

Aliás, nesta senda já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que 'os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta'. Apenas ressalvou que 'a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular' (RE n. 89.501-9, citado na 'Revista de Direito Imobiliário', vol. 6, p.134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58 (clique aqui), 1937 e não do artigo 639 do Código de Processo Civil (clique aqui).

Vale dizer, determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta. Com segurança, pode-se afirmar que inexiste motivo para, distinguindo-se um contrato do outro, deixar a promessa de permuta fora do registro imobiliário. Neste norte, conclui José Osório de Azevedo Júnior, não encontrar obstáculo ao registro da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

De fato, o Código Civil prevê que 'a compra e venda pode ter objeto coisa atual ou futura' (art. 483), acrescentando que 'aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda' (art. 533).

Depreende-se que a permuta de imóvel por unidade autônoma futura não fere o conceito segundo o qual por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Como diz Caio Mário da Silva Pereira, 'é fora de dúvida a viabilidade do contrato incidente em 'coisa futura', o qual fica perfeitamente definido como condicional - 'emptio rei speratae', que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se reputa perfeito desde a data da celebração, como implemento da 'conditio' (...) Lembra ainda o festejado jurista que 'ademais, permuta imobiliária não precisa ser de imóvel por imóvel - pode ser de imóvel por direito, por ação' (...). Prosseguindo, acentua que 'em virtude de sua extensão econômica é da maior amplitude. Tematicamente, todas as coisas 'in commercio', isto é, que não sofrem indisponibilidade natural, legal ou voluntária, podem ser permutadas: imóvel por imóvel, imóvel por móvel, bem corpóreo por bem corpóreo, bem corpóreo por bem incorpóreo' (grifos do original).

A propósito, o Código de Comércio de 1850 (clique aqui), não por acaso, já previa que tudo o que pode ser vendido pode ser trocado (art. 221).

Lado outro, no plano do registro imobiliário, prevê o art. 167 da lei dos Registros Públicos que 'No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro; [...] da permuta'.

É certo que a lei instrumental não refere à promessa de permuta, todavia a lacuna legislativa não constitui, por si só, empecilho jurídico à recepção de tal título no fólio real.

Ora, considerando-se que 'aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda' (art. 533 CC 02) e a existência de expressa previsão do ingresso da promessa de compra e venda (art. 167, I, 18 LRP), mostra-se desarrazoado entendimento inverso.

Além disso, a redação do referido art. 167 da LRP não é taxativa, pois não esgota todas as hipóteses possíveis. Várias outras situações, quando praticadas, são admitidas a registro em sentindo amplo (abarcando a matrícula, o registro propriamente dito ou inscrição, e a averbação), inclusive encontradas dentro da própria lei 6.015 (vide, por exemplo, as situações elencadas no seu art. 246 e parágrafos). Fora dela, sem esforço podem ser mencionadas as hipóteses de renúncia (art. 1.275, II e seu § único CC 2002 = art. 589, § único CC 16), a perpetuidade de florestas (art. 21 lei 9.985 (clique aqui), de 2000), novas averbações de cancelamento (art. 23 do Estatuto da Cidade - lei 10.257 (clique aqui), de 2001), a averbação da reserva legal (art. 16, §2º do Código Florestal - lei 4.771 (clique aqui), de 1965, com a redação da lei 7.803 (clique aqui), de 1989), etc.

Em verdade, a permuta ou troca é ato em que predomina o interesse obrigacional. Todavia, a circunstância de não se tratar de direito real também não é óbice ao registro da promessa de permuta, pois a lei textualmente admite o ingresso de atos e títulos considerados atípicos, na medida em que representam direitos de natureza diversa, que não a real (a que a lei confere atributo de 'realidade' em circunstâncias especiais. Neste sentido, no elenco do art. 167, encontram-se atos de natureza processual (arresto, sequestro, penhora, citações, etc.), outros em que predominam interesse obrigacional (alienação de coisa locada, dação em pagamento, doação entre vivos, etc.), registros de atos relacionados à realização do casamento (bens de família, convenções antenupciais, dote), etc.

O que é evidente, no sentido do ingresso do título, é que atenda às regras de forma estabelecidas e que digam respeito à imóvel matriculado (art. 222 LRP), sempre que praticado o ato ou negócio jurídico previsto na legislação civil, que por sua repercussão e interesse deva ser dado a conhecimento de terceiros interessados (art. 167, c.c. 169 LRP)

Ainda assim, inexiste óbice a que se admita ingresso do título como espelhando promessa de permuta, afastando praxe de se rotular o negócio como 'compra e venda com promessa de dação em pagamento ou compra e venda com preço convertido em obrigação de fazer, ou como dupla compra e venda com compensação de preço' (Marcelo Terra, Temas Jurídicos nos Negócios Imobiliários, pág. 178).

Por sua vez, a regra do artigo 39 da lei 4.591, de 1964, cuida apenas de entrega de área construída no próprio terreno negociado, não se referindo, à promessa de troca de terreno em que o permutante recebe algumas unidades autônomas futuras a se construírem em terreno distinto e de propriedade do co-permutante.

Forçoso concluir, nestes termos, pela inexistência de qualquer óbice, seja à confecção do contrato de promessa de permuta de imóveis, seja a que ingresse no álbum imobiliário, providência que visa, a constituir eficácia do negócio jurídico, irradiar publicidade a terceiros e, sobretudo, a resguardar a segurança jurídica.

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*Desembargador do TJ/MG

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