Reflexos da alteração da Lei de locação para as empresas sem sede própria

Juliana Mancini Henriques*

Entrou em vigor em janeiro do corrente ano a lei 12.112/09 (clique aqui) que alterou a Lei de Locação (8.245/91 - clique aqui). Considerando que grande parte das empresas não tem sede própria, ou seja, utiliza imóvel de terceiros para estabelecer seu negócio, é importante ficar atento a algumas das alterações que a nova Lei trouxe. As principais alterações que tem reflexo direto nos contratos de locação para pessoa jurídica são as seguintes:

A primeira grande alteração, que beneficia o locatário, é a possibilidade de devolução do imóvel antes do vencimento do contrato pagando multa proporcional ao período faltante para término do contrato. A prática do mercado estabelecia que o valor da multa para rescisão antecipada era de 3 (três) vezes o valor do aluguel mensal, independente do período faltante para o fim do contrato. Agora, com a proporção, a multa passou a ser mais justa privilegiando o equilíbrio contratual.

A questão da fiança também foi outra alteração relevante. A fiança, ainda hoje, é a principal garantia nos contratos de locação e é comum que os sócios garantam como fiadores, pessoalmente, o contrato de locação da sociedade da qual fazem parte.

O entendimento jurisprudencial até a alteração da Lei, de acordo com a súmula 214 do STJ, era no sentido de que: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Todavia, a nova redação do art. 39 da Lei de Locação dispõe que "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Ou seja, se o contrato de locação não cuidar de garantir aos fiadores a limitação de tempo da fiança, eles permanecem como garantidores do contrato mesmo se este passar a viger por tempo indeterminado ou se a renovação for automática. Porém, se o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, é possível que o fiador notifique o locador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Portanto, o contrato de locação deve ser elaborado com muito cuidado e o fiador deve estar sempre atento ao prazo de vigência do contrato para acompanhar sua obrigação de garantia.

Outra alteração que influencia diretamente os locatários se refere à ação de despejo. Foram introduzidos 4 (quatro) novos incisos na Lei que possibilitam a concessão liminar para desocupação em 15 (quinze dias), são eles:

a) não desocupação do imóvel para reformas determinadas pelo poder público;

b) não apresentação de nova garantia locatícia em prazo superior a 30 dias;

c) término do prazo de 30 dias após o fim do contrato de locação comercial ou após a notificação comunicando a retomada do imóvel;

d) falta de pagamento de aluguel em contratos sem garantia.

O legislador foi mais rigoroso na purga da mora em ações de despejo por falta de pagamento, vez que não possibilitou a emenda da mora se o locatário já houver se utilizado desse instrumento nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores ao ajuizamento da ação. Tal medida visa impedir que o locatário deixe de pagar o valor do aluguel contratado reiteradamente, só realizando o pagamento em juízo.

Houve mudança também com relação à ação revisional de aluguel. Pela nova Lei o juiz, em audiência de conciliação, poderá fixar o valor do aluguel provisório observando o seguinte parâmetro. Se a ação foi ajuizada pelo locador, o valor do aluguel provisório não pode ultrapassar 80% do pedido e se for ajuizada pelo locatário não poderá ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente.

Por fim, foi modificada a redação do artigo 74 que trata das ações de renovação de aluguel. De acordo com a nova Lei, se a locação não for renovada o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Na Lei anterior o juiz fixava prazo de 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação. Portanto, a atenção deve ser redobrada com relação ao vencimento do contrato.

A conclusão a que se chega é que a Lei teve o intuito de dar mais garantias aos proprietários de imóveis e, assim, estimular a locação. Para o locatário, a Lei trouxe alguns benefícios, porém, tornou-se ainda mais relevante a necessidade do locatário acompanhar o contrato durante toda a sua vigência, observando, com rigor, o pagamento dos aluguéis e estando atento às determinações contratuais sobre renovação e rescisão, vez que as medidas para retomada do imóvel ficaram mais céleres.