Algumas alterações na legislação do inquilinato e a celeridade processual

No último dia 25 de janeiro p.p., entrou em vigor, após o período de "vacatio legis", isto é, do lapso de tempo que se estabelece desde a promulgação até a sua entrada em vigor, a lei 12.112/09 (clique aqui), publicada no diário oficial em 10/12/2009 que trouxe algumas alterações na, então vigente, lei de Locação 8.245/1991 (clique aqui). Entretanto, é bom deixar consignado, desde logo, que a referida lei 8.245/91, não foi totalmente revogada pela nova legislação mas, tão somente, aperfeiçoada, em face da ocorrência de novas regras e procedimentos atinentes à locação de imóvel urbano. Aliás, nesse aspecto repousa uma das justificativas do relator da lei, Deputado José Carlos Araújo (PR/BA), que assim se manifestou:

"Decorridos, porém, mais de 15 anos de sua implementação, constata-se a necessidade de se promover aperfeiçoamentos neste diploma legal. Isto se justifica em função das modificações advindas com o Código Civil (clique aqui) que entrou em vigor em 2002, as mudanças nas regras processuais que foram aprovadas nesse período e a alentada jurisprudência acumulada com as interpretações decorrentes dos conflitos jurídicos estabelecidos entre as partes."

Pois bem, respeitadas as opiniões em sentido contrário, este foi o espírito do legislador, ou seja, é evidente que a reformulação introduzida pela lei 12.112/09, trouxe novas regras de direito material, extirpando dúvidas, notadamente, quanto ao pagamento proporcional da multa em caso de devolução do imóvel pelo locatário, antes de findo o prazo contratual, como também, da continuidade da locação pelo cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, nos casos de dissolução do vínculo conjugal ou da união estável, ou ainda, na extensão das garantias da locação, quaisquer que sejam elas, até a efetiva devolução do imóvel, bem assim, na possibilidade de exoneração do fiador, mediante notificação ao locador de sua intenção de não mais garantir a locação, ou seja, todas estas regras, exemplificativamente, são regras de direito material que, apesar de não escritas, anteriormente, vinham, paulatinamente, sendo aplicadas pelo Poder Judiciário, guardadas as devidas proporções.

Todavia, para o escopo desta nossa explanação, o que, efetivamente, importa é o que norteou o legislador, ou seja, a motivação primeira, que o conduziu a propor alterações na legislação vigente, qual seja, o espírito de atualizar, readequar e especialmente, aprimorar as regras e procedimentos atinentes à locação de imóveis urbanos, visando, efetivamente, dar maior celeridade à solução das questões processuais que envolviam e envolvem os contratos de locação, notadamente, no sentido de atender ao clamor social, tornando mais ágil a prestação jurisdicional, ou seja, a solução do conflito de interesses.

Nesse diapasão, temos por certo, que as expressivas e significativas mudanças introduzidas na lei 8.245/91 pela lei 12.112/09, no aspecto processual, decorrem, basicamente, da maior celeridade nas ações de despejo, notadamente, pela possibilidade de concessão de medida liminar para desocupação do imóvel, em 15 dias, nos seguintes novos casos:

(i) desfazimento da locação pela necessidade de execução de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, quando o locatário, insistir em não desocupar o imóvel;

(ii) fim do prazo da notificação para indicação de novo fiador ou outra garantia contratual, quando aquele houver desistido da obrigação;

(iii) término do prazo da locação não residencial, desde que proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada;

(iv) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, no vencimento, estando o contrato sem garantias, por não ter sido contratada, haver sido extinta ou que tenha havido pedido de exoneração. (incisos VI e IX, do parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei 8.245/91, introduzidos pela nova redação determinada pela lei 12.112/09).

Outro aspecto interessante das alterações trazidas à lume pela lei 12.112/09, diz respeito, à possibilidade de purgação da mora pelo locatário inadimplente e/ou igualmente, por seu fiador, a fim de evitar o despejo e a conseqüente rescisão da locação, ressalvando-se, ainda a possibilidade de emenda da mora, vale dizer, de complementação do pagamento insuficiente, tão somente uma só vez no período que anteceder a 24 meses, da propositura da ação de despejo, o que, na legislação anterior correspondia ao dobro. Nesse ínterim, questão controvertida diz respeito, às sucessivas purgações de mora pelo locatário inadimplente, veja-se que não falamos de complementação da mora, mas, efetivamente, de seguidos pagamentos impontuais, logo após, o ajuizamento da ação de cobrança pelo locador. Nesse caso, melhor seria que o legislador tivesse sido mais ousado e proibido o locatário, seguidamente inadimplente, de promover a própria purgação da mora e não somente a emenda do pagamento. Entretanto, nos casos de ajuizamento das ações de despejo, nestas circunstâncias, desde que, cumulada com a rescisão contratual, felizmente, os Tribunais, vêm acolhendo a tese do abuso de direito, impedindo assim, as sucessivas purgações da mora, mesmo porque, não é justo obrigar o locador a reclamar, judicialmente, a todo momento, o pagamento do seu aluguel.

Neste cenário, há igualmente, as alterações relativas ao procedimento da ação revisional de aluguel que, na vigência da nova lei, será processada pelo rito sumário, podendo o juiz da causa, desde logo, fixar o aluguel provisório em até 80% do valor proposto, se a ação for ajuizada pelo locador e do mesmo modo, não inferior em até 80% do aluguel vigente, se ajuizada pelo locatário.

Por outro lado, no que respeita à ação renovatória de locação, há uma exigência legal (inciso V, art. 71, da lei 12.112/09), de que no contrato a renovar haja indicação expressa, evidentemente, pelo locatário, de fiador, com todos os dados exigidos pelo dispositivo legal, como forma de possibilitar ao locador, a verificação da atual idoneidade financeira da garantia contratual.

Por fim, questão relevante ainda, quanto à ação renovatória, na redação determinada pela lei 12.112/09, diz respeito aos efeitos da decisão quanto a não renovação da locação, ou seja, na improcedência da ação renovatória, o Juiz, desde logo, fixará prazo para desocupação do imóvel, desde que, haja pedido expresso na contestação, em 30 (trinta) dias e não mais em 06 (seis) meses, como constava antigamente da lei 8.245/91 que, ademais, trazia em seu artigo 74 uma contradição, ou seja, falava-se em prazo de 06 meses, após o trânsito em julgado, porém, o inciso V do artigo 59, previa para o caso, o recebimento da apelação somente no efeito devolutivo. Felizmente, com o advento da lei 12.112/09, este trecho foi suprimido do atual artigo 74.

Em breves e sucintas linhas, entendemos, de fato, que as recentes alterações produzidas pela lei 12.112/09, especialmente, no aspecto do direito processual, poderão e deverão trazer maior celeridade aos processos que envolvem os contratos de locação, notadamente, naquelas circunstâncias em que priorizou a desocupação do imóvel, atendidas, evidentemente, as circunstâncias legais, respeitados sempre, os princípios do contraditório e da ampla defesa.

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*Carlos César Ribeiro da Silva é consultor do escritório Ribeiro da Silva, Martins de Aguiar e Queiroz Rui - Advogados