Comentários sobre a alteração sofrida pela lei 12.112/09

Roberta Dib Chohfi*

Com o intuito de introduzir determinadas modificação à lei 8.245/91 (clique aqui) o PL 140/09 (n.º 71/07 na Câmara dos Deputados) parcialmente aprovado no dia 9 de dezembro de 2009, transformou-se na lei 12.112/09 (clique aqui).

Dentre as inovações trazidas pela lei, algumas delas tiverem como único intuito a atualização dos termos utilizados na legislação de 1991 - lembrando-se que naquela época o Código Civil em vigência era aquele aprovado em 1916 (clique aqui) - tendo a nova legislação o condão de acompanhar a modernização dos institutos, não acarretando a direta inovação de direitos, mas sim, a devida adequação exigida pela lei geral que reflete a norma específica atrelada à locação.

Se por um lado a lei não inovou, por outro, todavia, passou a prever de forma expressa e melhor esclarecida, os limites e a extensão do papel do fiador como garantidor das obrigações.

Hoje é expressamente prevista a permanência da responsabilidade do fiador, mesmo com a prorrogação automática do lapso temporal do contrato.

Contudo, até pouco tempo atrás eram travadas batalhas judiciais sobre a não "prorrogação" da garantia, caso não houvesse a expressa anuência do garantidor junto com o instrumento que dilatou o prazo da locação.

A nova redação atribuída ao artigo 39 da legislação especial, reflete a pacificação da jurisprudência, determinando a responsabilidade do fiador (ou de qualquer das garantias) ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, caso não haja sua expressa oposição.

Ou seja, passa a ser a regra a continuidade da garantia na inércia do fiador.

Não obstante a nova redação dada aos incisos II, X e parágrafo 2º ao artigo 40 da lei de locação, onde são previstas as possibilidades onde pode o Locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade da garantia, é previsto que o locador exerça tal direito quando o garantidor da obrigação locatícia, no caso do contrato estar em vigor por prorrogação e prazo indeterminado, informar ao Locador sua intenção de exoneração de tal obrigação, ficando tão somente obrigado pelos 120 (cento e vinte) dias subseqüentes.

Assim, exercido o direito pelo fiador, cumprirá ao Locatário em 30 (trinta) dias apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.

Ainda, sobre a permanência da figura do fiador original, quando da modificação da pessoa do locatário, seja por falecimento deste, seja por desconstituição de sua sociedade familiar, a lei que antes falava em comunicação apenas ao locador, ao qual era facultada a escolha de nova garantia ou a substituição do fiador, hoje, é determinada a obrigação de comunicação escrita tanto locador quanto ao fiador, podendo, o segundo, optar por sua exoneração com expressa manifestação nos 30 (trinta) dias subseqüentes ao recebimento da comunicação.

Caso notificado o fiador reste silente nestes 30 (trinta) dias, será considerada prorrogada a garantia. Entretanto, caso haja formal pedido de exoneração, ainda, responderá o fiador por suas obrigações pelo período de 120 (cento e vinte) dias da entrega de sua decisão ao Locador.

Em relação aos procedimentos, houve ainda a inclusão de 3 (três) novas hipóteses que autorizam a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Nas ações que tiverem por fundamento a denúncia da locação para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, passou a ser possível a concessão da liminar.

Outra hipótese que também passou a permitir a concessão da liminar nos moldes acima mencionados é quando da inércia do locatária na possibilidade de ocorrência das causas onde o locador é autorizado a exigir nova garantia ou substituição do fiador e deixa de fazê-lo no prazo de 30 (trinta) dias - previsto no parágrafo 1º do artigo 40 já comentado e introduzido também por esta lei.

Também se faz possível a concessão de liminar, quando findo o prazo da locação não residencial não tenha sido proposta ação em até 30 (trinta) dias do termo ou da notificação comunicando o intento de retomada.

Por fim, foi incluída tal possibilidade, na hipótese de despejo fundado na falta de pagamento, em que o contrato a ser rescindido esteja desprovido de garantia.

Ainda, apesar de possibilitar a concessão de liminar a ser cumprida em 15 (quinze) dias nas ações de despejo por falta de pagamento, possibilita a lei a purgação da mora para elidir a rescisão, em igual prazo.

Além da possibilidade de concessão de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, a lei teve um papel importante, ao disciplinar de forma mais rigorosa as conseqüências ao locatário descompromissado.

Isto é, a lei passou a não mais admitir a emenda da mora quando o locatário já houver utilizado esta faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Antes, a lei não permitia a purgação da mora quando a faculdade houvesse sido utilizada duas vezes nos 12 meses anteriores, ou seja, a lei passou a tratar o novo locatário devedor com muito mais rigor, trazendo, por este motivo mais segurança ao locador.

Novamente trazendo maiores elementos sobre os direitos e deveres do garantidor, a lei passou a exigir a citação do fiador nas ações em que seja requerido o despejo cumulado com a ação de cobrança. Neste mesmo sentido, passou a permitir a purgação da mora também pelo fiador.

Anteriormente havia a obrigatoriedade de citação tão somente do locatário e, conseqüentemente, a possibilidade de evitar a rescisão era apenas deste.

Outra alteração determinou a expedição de mandado para desocupação voluntária no caso de procedência da ação de despejo com prazo de 30 (trinta) dias.

A lei previa exceção a tal regra, dentre as hipóteses, despejo em decorrência de infração legal ou contratual e em decorrência da falta de pagamento.

Hoje a nova lei contempla a possibilidade de fixação de prazo de 15 (quinze) dias (e não mais 30 (trinta) dias - regra geral) para o despejo voluntário quando a base da ação for pelo mútuo acordo das partes ou pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Neste mesmo sentido, como inovação, a lei dispensou a prestação de caução para execução provisória do despejo por falta de pagamento, o que, antes exigia a prestação da garantia em valor não inferior a 6 meses e nem superior a 12 (doze) meses, protegendo, mais uma vez, o Locador do locatário inadimplente.

Ainda, nova lei também modificou o procedimento da ação revisional de aluguel, alterando a determinação de que o valor provisional fixado não poderia ser superior a 80% (oitenta por cento) do valor requerido na exordial.

Ao contrário disto, a lei manteve a regra que não ser fixado valor superior à 80% (oitenta por cento) do pleito quando a medida tenha sido intentada pelo Locador, porém, quando a medida foi interposta pelo Locatário a limitação legal é de revisar o aluguel em valor não inferior à 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

Outro modificação procedimental inserida pela lei fala que a oportunidade da contestação é na audiência de conciliação, e não mais na audiência de instrução e julgamento. Assim, nos novos termos, não restando frutífera a conciliação será apresentada a contestação, desde logo designada a perícia, e, caso seja necessária, e determinando a audiência de instrução e julgamento.

Ainda, a lei expressamente previu que caso seja pleiteada a revisão do valor provisório arbitrado, antes da contestação, será interrompido o prazo para interposição do recurso contra a decisão que fixou os provisionais.

Tal inserção na lei de locação evitará grandes discussões sobre a preclusão do ato de contestação ao ser requerida a reconsideração do valor arbitrado, bem como, evitará a intempestividade do Recurso de Agravo de Instrumento, como ocorre quando há formulação de pedido de reconsideração não aceito e contra o qual é interposto recurso.

Voltando-se à figura do fiador, mais uma vez, a lei disciplinou que no caso da ação renovatória, onde antes era exigida a qualificação e dados tão somente de novo garantidor da obrigação e comprovação de sua idoneidade financeira, passou a exigir que também quando for mantido o mesmo fiador, deverá ser reapresentada a qualificação daquele e sua atual idoneidade financeira.

Também como novidade no âmbito da ação renovatória, previu a lei a possibilidade de determinação de desocupação do bem quando não houver a pretendida renovação e desde que requerida na contestação, com fixação de prazo de tão somente 30 (trinta) dias para que seja procedida de forma voluntária.

Saliente-se que, antes, a lei falava em prazo de até seis meses para tanto.

Assim, a novo dispositivo legal em comento, ao certo, melhor localizou a legislação no tempo, adequando institutos jurídicos do novo código civil à lei especial, bem como, criando maior rol legislativo sobre a figura do fiador e suas peculiaridades. Por fim, passou a lei a tratar de forma mais rígida o Locatário inadimplente e conferir mais possibilidade para concessão de liminar de despejo ao Locador.

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