Os vetos e a viabilidade de adjudicação compulsória extrajudicial
terça-feira, 28 de fevereiro de 2023
Atualizado às 08:43
No apagar das luzes de 2022, foi publicado o artigo intitulado "A adjudicação compulsória na via extrajudicial" nesta coluna1.
Neste interregno, o Congresso Nacional afastou certos vetos presidenciais, que tinham como alvo o presente procedimento extrajudicial, previsto no art. 216-B da Lei dos Registros Públicos2. Foram derrubados na sessão de 22/12/2022, os quatro vetos que restavam apreciar da Medida Provisória nº 1.085/2021, transformada na lei 14.382/2022.
No presente artigo, examinar-se-á os efeitos da publicação dos vetos, os quais se relacionam à prescindibilidade do registro do compromisso de compra e venda e a exigência de ata notarial para a consecução do registro. O exame iniciará pela problemática do ingresso do título de compromisso de compra e venda, a sua cessão ou promessa de cessão, ou sucessão no fólio real.
O projeto original, em seu art. 10 incluía o § 2º ao art. 216-B da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ao que se transcreve, in verbis:
"§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor."
As razões do veto eram de índole fiscal. O registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão prescindíveis, bem como a comprovação do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e Direitos Reais sobre Imóveis - ITBI e da regularidade do pagamento de tributos federais e contribuições previdenciárias são relevantes nas garantias dadas para o crédito tributário e previdenciário, de acordo com o Ministério da Economia - extinto recentemente3.
Não obstante, à razão enunciada subjaz o Direito Civil. A promessa de compra e venda, irretratável e irrevogável, celebrada por instrumento público ou particular, para constituir o direito real à aquisição, oponível a terceiros, depende do registro (CC, art. 1.417). É este direito real pelo qual se agracia a parte a intentar a adjudicação compulsória perante terceiros, se houver modificação nas partes originais do contrato (CC, art. 1.418).
O Superior Tribunal de Justiça considera prescindível o seu registro, segundo o teor da Súmula 2394. Porém, o registro, além de garantir a oponibilidade perante terceiros, gera uma segurança tanto para o compromissário comprador quanto para o promitente vendedor. O primeiro, com o registro, tem constituído o seu direito real de aquisição, o segundo, por sua vez, desonera-se de eventuais encargos decorrentes do imóvel (tributos, condomínio, etc)5.
Ainda assim em paralelo, o Congresso Nacional rejeitou o veto da Presidência da República ao § 2º do art. 216-B da Lei dos Registros Públicos, incluído pela lei 14.382/2022, mantendo-se a desnecessidade de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor6.
O requerimento da adjudicação compulsória deverá, ademais, ser instruído com a comprovação da quitação do imposto de transmissão (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos Reais - ITBI) ou de a sua isenção pela Municipalidade,.
Vale lembrar que o Supremo Tribunal Federal, em julgamento com repercussão geral declarada, no Tema 1124, fixou a tese: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro"7.
O mesmo Tribunal vai reexaminar a possibilidade de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda de imóvel. O Plenário, por maioria de votos, acolheu recurso (embargos de declaração) do Município de São Paulo no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) nº 1294969, com repercussão geral (Tema 1124). Com a decisão, a Corte vai rediscutir o mérito da controvérsia levantada pelo Min. Dias Toffoli.
Portanto, esta questão tormentosa será objeto de qualificação pelo registrador no procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória. Cabe ressaltar, inclusive, que, no caso de impossibilidade de exigência do ITBI do contribuinte, os registradores de imóveis respondem subsidiariamente.
A dificuldade da prova da quitação pode ser suprida pelo interessado por meio de procedimento simples de justificação, como previsto para usucapião (LRP, art. 216-A, § 15)8. Cabe a comprovação em procedimento de justificação administrativa perante o registrador de imóveis (CPC, art. 381, § 5º, rito previsto no 382 e 383).
Recomenda José Osório de Azevedo Júnior, que no procedimento judicial alguns recibos antecedentes ao último (porque o derradeiro faz presumir quitados os anteriores - art. 322 do CC). Por analogia caberia a mesma solução9.
O requerimento conterá, ainda, o pedido de notificação extrajudicial dirigida ao promitente vendedor, abrindo-se prazo de 15 dias úteis para que ele promova à lavratura da escritura pública final,.
Caso se mantenha silente, tal ocorrência será certificada pelo Registrador, a fim de que o requerente possa se dirigir a um Tabelionato de Notas para lavrar a ata notarial.
Por fim, no que tange à previsão da ata notarial o quadro é paradoxal. A ata notarial atribui segurança jurídica à relação compromissada, por meio da fé pública do tabelião de notas.
Esta foi a razão do veto a exigir a ata notarial como requisito à adjudicação compulsória. O art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, adotava o inciso III ao § 1º do art. 216-B da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a que se transcreve, in verbis:
"III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;"
Em contrapartida, pode-se alegar que a exigência da ata notarial seria antieconômica, encareceria e burocratizaria o procedimento.
Como explanado, o título de compromisso de compra e venda é plúrimo, podendo ser elaborado tanto por instrumento público quanto por contrato particular (art. 1.417, CC), ou seja, já é naturalmente desburocratizado. A exigência da ata notarial ao final para a realização da adjudicação compulsória poderia afastar os interessados, por gerar custos e empecilhos a quem já cumpriu às obrigações pactuadas10.
No entanto, o veto foi rechaçado em seu exame posterior pelo Congresso Nacional. Assim, permanece necessária a ata notarial11.
A doutrina abalizada de João Pedro Lamana Paiva crê ter sido um avanço para segurança jurídica12. Concorda-se com o pensamento do referido autor, uma vez que a participação do Tabelião de Notas no procedimento é essencial para o equilíbrio do sistema.
Para a finalização do compromisso de compra e venda, já é obrigatória a lavratura da escritura pública quando da quitação, para que se promova o registro da transmissão efetiva. O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial serve, justamente, para as hipóteses em que o promitente vendedor se recusa ou não procede à lavratura desta escritura, permitindo que o compromissário comprador vá diretamente no Registro de Imóveis solicitar a adjudicação.
A inclusão da obrigatoriedade da ata notarial para que se promova a adjudicação compulsória é condizente com o procedimento comum de registro da transmissão, uma vez que torna compulsória a participação do tabelião de notas nesse processo, para a lavratura de um título que ensejará o registro.
A ausência da ata notarial poderia abrir espaço para uma fraude no sistema, fazendo com que o promitente vendedor e o compromissário comprador "combinassem" de não realizarem a lavratura da escritura pública definitiva para que se socorressem da adjudicação compulsória extrajudicial direta, evitando os gastos com os emolumentos notariais.
Portanto, a ata notarial não burocratiza o procedimento, mas sim o reequilibra, tornando-o condizente com o registro comum da transmissão pelo compromisso de compra e venda e evita burlas ao sistema do título e modo.
Sugere-se, inclusive, como razoável, que seja cobrado por essa ata notarial o mesmo valor de emolumentos cobrados pela escritura pública do respectivo imóvel transmitido.
Sejam felizes!
Até a próxima coluna!
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1 KÜMPEL, V. F.; MADY, F. K. A adjudicação compulsória na via extrajudicial. Publicado em 13.12.2022. Consultado em 06.01.2022.
2 Segundo a notícia publicado na página eletrônica do Senado Federal.
3 As razões enunciadas para o veto foram, in verbis: "A proposição legislativa determina que o deferimento da adjudicação independeria de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Estabelece, ainda, a revogação da a alínea 'b' do inciso I e o inciso II do caput do art. 47 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, os quais dispõem, respectivamente, que será exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo; e II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30. Contudo, em que pese a boa intenção do legislador, a proposição legislativa contraria o interesse público ao dispensar a comprovação de regularidade fiscal para o exercício de determinadas atividades pelos contribuintes, o que reduz as garantias atribuídas ao crédito tributário, nos termos do art. 205 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional. Ressalta-se que o controle da regularidade fiscal dos contribuintes, por um lado, exerce indiretamente cobrança sobre o devedor pela imposição de ressalva à realização de diversos negócios e, por outro lado, procura prevenir a realização de negócios ineficazes entre devedor e terceiro que comprometam o patrimônio sujeito à satisfação do crédito fazendário. Desse modo, a proposição legislativa está em descompasso com a necessária proteção do terceiro de boa-fé, o que resultaria no desconhecimento pelo terceiro da existência de eventual débito do devedor da Fazenda Pública, sujeitando a prejuízo aqueles que, munidos de boa-fé, fossem induzidos a celebrar negócio presumivelmente fraudulento, a teor do disposto no art. 185 da Lei nº 5.172, de 1966 - Código Tributário Nacional."
4 Transcreve-se o teor do verbete, a seguir: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
5 Nesse sentido, vide art. 167, II, 32 da LRP: do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
6 Segundo a notícia publicado na página eletrônica do Senado Federal, in: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2022/12/22/congresso-derruba-ultimos-vetos-a-mp-do-registro-de-imoveis
7 STF, RE nº 796.-376-SC, Relator Min. Marco Aurélio; Redator do Acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 05/08/2020, p. 25.08.2020. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI.
8 Diferentemente do procedimento extrajudicial de usucapião, previsto na Lei dose Registros Públicos no art. 216-A, para o registro é desnecessária a verificação da posse ad usucapionem, ou seja, a posse mansa e pacífica, ininterrupta conforme a espécies de usucapião. Basta a existência do título e a comprovação do adimplemento por parte do requerente, para que se supra a manifestação de vontade descumprida.
9 AZEVEDO JÚNIOR, José Osório de. Estudos e Pareceres em Direito Civil, São Paulo: Editora Singular, 2019 fls. 365-375.
10 As razões do veto da Presidência da República são, in verbis: "A proposição legislativa prevê que o pedido extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderia ser realizado no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel e que deveria ser instruído com ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constassem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. Entretanto, em que pese a boa intenção do legislador, a proposição contraria o interesse público, pois o processo de adjudicação compulsória de imóvel é instruído de forma documental, não havendo necessidade de lavratura de ata notarial pelo tabelião de notas. Assim, tal previsão cria exigência desnecessária que irá encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade. Ademais, a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial é um avanço, pois permitirá a entrega da propriedade ao promitente comprador que honrou com suas prestações e não consegue obter a escritura pública definitiva sem a necessidade de o judiciário ser acionado, pois basta a comprovação da quitação por meios documentais, o que pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis."
11 Segundo a notícia publicado na página eletrônica do Senado Federal. João Pedro Lamana Paiva tem posição distinta daquela aqui defendida, assim disciplinada: "Quanto aos vetos derrubados do artigo 11, pode-se afirmar que modificam positivamente a adjudicação compulsória extrajudicial, pois trazem de volta para o procedimento a necessária figura do Tabelião de Notas, o qual exerce a atividade mais afeita à verificação das questões envolvendo o negócio jurídico de promessa de compra e venda que o requerente pretende efetivar ou, em não sendo possível, adjudicar compulsoriamente seu objeto. A participação do Tabelião não será mera formalidade, mas, muito pelo contrário, servirá para gerar mais segurança e regularidade ao procedimento, agregando a ele o olhar cauteloso acerca da possibilidade ou não de aplicação do instituto, visando a conformação do caso concreto ao título que servirá para integrar o pedido de regularização, de modo similar ao que hoje já ocorre com a usucapião extrajudicial (art. 216-A, I da Lei nº 6.015/73)". (In: Congresso Nacional derruba vetos da Medida Provisória 1.085, transformada na Lei nº 14.382/2022 - Considerações Preliminares. Publicado em 02/01/2023, no sítio eletrônico da ANOREG/RS, página: Artigo - Congresso Nacional derruba vetos da medida provisória nº 1.085, transformada na leu nº 14.382/2022 - Por João Pedro Lamana Paiva - Anoreg RS. Consulta em 04/01/2022.
12 PAIVA, João Pedro Lamana. Congresso Nacional derruba vetos da Medida Provisória 1.085, transformada na Lei nº 14.382/2022 - Considerações Preliminares. Publicado em 02/01/2023, no sítio eletrônico da ANOREG/RS, página: Artigo - Congresso Nacional derruba vetos da medida provisória nº 1.085, transformada na leu nº 14.382/2022 - Por João Pedro Lamana Paiva - Anoreg RS. Consulta em 04/01/2022.
