O Projeto de Lei de Conversão da Medida Provisória 1.085/2021 aprovado, com vetos da Presidência da República, na lei 14.382, de 27 de junho de 2022, realizou inúmeras alterações na sistemática dos Registros Públicos.

A finalidade das alterações foi modernizar e simplificar procedimentos e atos na esfera dos registros públicos de atos e negócios jurídicos contidos na lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), e de incorporações imobiliárias, de que trata a lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

As modificações introduzidas advêm coordenadas com a lei 13.874/2019 (Lei de Liberdade Econômica) e 14.195/2021 (Lei de Melhoria do Ambiente de Negócios).

Medidas arrimadas à desjudicialização de procedimentos não litigiosos e entre capazes de direitos disponíveis, iniciada com a Emenda Constitucional 45, de 2004. Criou-se, à época, o Conselho Nacional de Justiça, com competência constitucional para receber e conhecer das reclamações contra serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializado, do qual deflui o poder de supervisão sobre os serviços registrais.

A lei 14.382/2022 introduziu o art. 216-B à Lei de Registros Públicos, e criou a via extrajudicial facultativa para a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, cuja efetividade se alcançará por procedimento administrativo no Registro de Imóveis da circunscrição territorial onde localizado o imóvel.

O legislador, contudo, trouxe a novidade sem disciplinar as situações objetivas ou procedimento a ser seguido, o que exige do intérprete a integração normativa até a disciplina pela Corregedoria Nacional de Justiça ou pelas Estaduais. 

Adjudicação é ato judicial, pelo qual se atribui à propriedade de imóveis entre partes.¹ Já compulsória, em linguagem forense é o intuito de compelir alguém com o fulcro de ser praticado um ato., no caso por ato de origem da autoridade jurisdicional.²

Adjudicação compulsória é a substituição da carga volitiva diante do descumprimento de obrigação de fazer do compromissário comprador ou vendedor, cessionários e promitente cessionários, e ainda sucessores, a fim de compulsoriamente suprir esta inação. ³

O compromisso de compra e venda surgiu com o Decreto-Lei 58/1937, em decorrência da disfuncionalidade do art. 1.088 do Código Civil de 1916.

O argumento para a adoção do sistema do título e do modo foi colocado a prova pelo tempo. Em verdade o sistema do título não era o ideal para o Brasil por suas características peculiares sendo mais seguro o sistema do título e do modo, em razão de unificar a propriedade do direito no registro.

A necessidade de se dar publicidade para os direitos reais, justamente porque eles são, em sua própria natureza, direitos oponíveis a terceiros, foi instaurada em 1916. Era preciso um sistema que evitasse as fraudes e que garantisse a segurança às pessoas interessadas no imóvel. Assim, alçou-se o registro como a pilastra neste contexto, fazendo-o um repositório das informações atuais da situação jurídica dos bens imobiliários.

O registro representava instituição que deveria exteriorizar a verdadeira situação do imóvel. O sistema do título, desta forma, poderia ter efeitos negativos, confundindo os interessados quanto à realidade do bem com a publicidade do bem.

Com a entrada em vigor da lei 14.382/2022, novos institutos jurídico-registrais foram inseridos em relevantes leis, como aconteceu com a Lei de Registros Público, que incluiu a adjudicação compulsória, via extrajudicial.

A desjudicialização criou, ao longo do tempo, institutos extrajudiciais como a adjudicação e usucapião. Ambas são materializadas no registro imobiliário. A diferença está em ser a usucapião forma de aquisição originária da propriedade, e a adjudicação compulsória,. pela via extrajudicial, derivada. Deste modo, depende do título conformado a partir do requerimento e dos documentos instrutórios, a prova do inadimplemento e a inexistência de litígios, para o ingresso na tábula. ⁴

Se houver terceiros interessados eventualmente prejudicados, o prosseguimento do procedimento será via judicial. Os contratos de arrendamento ou de locação com cláusula de vigência registrada, não impedem o registro da adjudicação compulsória. A propriedade do imóvel dará o direito de dispor ao adquirente, que poderá aguardar o término das relações contratuais para se imitir na posse.

Todavia, o exercício do direito de preferência, nestes contratos, é concretizado pelo valor consolidado na via registral. O valor a ser depositado para o seu exercício gera uma medida de incentivo à declaração verdadeira quanto ao valor real do negócio com terceiro. Os contratantes naturalmente, devidamente aconselhados por advogado, aporão o valor real do negócio, independentemente de pagarem maior valor de tributo pela transmissão. Será um incentivo a não sonegação fiscal, porque, do contrário, o direito de preferência dos contratos de arrendamento, parceria agrícola e locação, será exercido pelo valor do negócio oferecido.

Ademais, o promitente vendedor é também beneficiado pelo novo procedimento extrajudicial, no Registro de Imóveis. Isso porque, na medida em que houve o pagamento integral e imissão na posse não é razoável imputar obrigações ao alienante, o qual está despido dos poderes dominiais.

Pela adjudicação compulsória, o vendedor transmite o imóvel para o compromissário comprador, extinguindo às obrigações a ele relativas, como tributos e contribuições condominiais, imputando-as ao titular de fato do imóvel. Logo, a situação do alienante se afasta da tese do Superior Tribunal de Justiça que aduz: "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. ⁵

Do mesmo Tribunal, o entendimento firmado  na tese de que "o promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU". ⁶

O oficial de registro de imóveis deverá sempre ficar atento ao eventual conluio entre as partes com o objetivo de não utilizar o instituto como burla à escritura pública, obrigatória (CC, art. 108), desrespeitando a necessidade de o compromisso de compra e venda ser legitimado pelo registro. A fraude é uma questão posta neste artigo, o que deverá ser motivo de atenção do oficial no trâmite, para não tornar o notário figura alheia ao sistema do título e do modo.

A simulação é causa de nulidade no atual Código Civil (CC, art. 167), logo, é matéria a ser examinada pelo Registro de Imóveis no procedimento. Em caso de suspeita, deve obstar o procedimento e exigir elementos comprobatórios do contrário e, eventualmente, suscitar dúvida ao Juiz Corregedor Permanente. Assim, a adjudicação compulsória somente pode ter início com o silêncio ou a negativa da outra parte.

Não é possível ainda delinear todos os efeitos de um instituto recentemente integrado no sistema nacional. É prematura conclusões mais profundas para um procedimento integrado ao Sistema de Registros Públicos recentemente. Contudo, o tempo dirá sobre a pujança do instituto para compromissários compradores e vendedores.

Porém, é crível que o instituto tenha maior aplicabilidade aos compromissários vendedores na medida que não transmitam para a sua titularidade o instrumento para liberação do pagamento de impostos relativos ao imóvel, bem como obrigações propter rem, taxas e despesas. Isso posto, serão imputadas as obrigações para o adquirente, o que representa a grande efetividade a que o procedimento extrajudicial garantirá, tanto ao poder público como para os empreendedores e vendedores.