Assinatura eletrônica qualificada

Os atos e assentos eletrônicos praticados pelo registrador e as certidões por ele expedidas e, em geral, qualquer documento que deva ser por ele assinado, serão firmados com sua assinatura eletrônica qualificada (art. 241 da LH). No caso brasileiro, reza a Lei 14.063/2020, para os "atos de transferência e de registro de bens imóveis", é imprescindível o uso da assinatura eletrônica qualificada (inc. IV, § 2º, do art. 5 c.c. letra "a", inc. III, art. 4º do Decreto Federal 10.543/2020).

LSC - Lista de serviços confiáveis

No Brasil não há ainda qualquer previsão legal das chamadas Listas de Serviços Confiáveis - ou TSL's Trusted Services Lists, como há na Europa (Regulamento (UE) 910/2014).¹ A assimilação de figuras do sistema europeu, que difere essencialmente do modelo de assinaturas eletrônicas adotado no Brasil, parece desconsiderar que a ICP-Brasil é uma infraestrutura de chave-raiz única e que, portanto, prescindiria de uma autenticação colateral de prestadores qualificados de serviços de confiança (Qualified Trust Service Providers - QTSPs), criados para garantir a confiabilidade da identidade digital e a interoperabilidade de assinaturas eletrônicas, certificados digitais, carimbo do tempo etc. Deve-se fazer a ressalva da possível utilização para fins de reconhecimento de autenticidade entre o Brasil e outros países ou blocos e a utilização progressiva no âmbito corporativo.²

No âmbito da UE adota-se uma certificação colateral, descentralizada, diferente essencialmente do modelo brasileiro que adota  uma árvore hierárquica com as AC's (Autoridades Certificadoras) de 1º e 2º níveis e Autoridades de Registro vinculados à AC-raiz.³ Adotar o modelo de LSC não faz muito sentido no caso concreto do Registro de Imóveis brasileiro, já que, como vimos, no Brasil a Lei de Assinaturas Eletrônicas não as prevê - muito menos como condição para a prática de quaisquer atos de registro imobiliário.⁴ Mesmo no caso das assinaturas avançadas, não há qualquer necessidade de se publicar LSC's de prestadores qualificados de serviços de confiança, já que, por definição, o uso das assinaturas avançadas extrai os atributos de validade e eficácia de um prévio acordo de vontades, consoante o disposto no inc. II do art. 4º da Lei 14.03/2020: "assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento". Vale dizer: "há presunção de acordo de vontades quanto à utilização do método de assinatura eletrônica (avançada)", como vem de decidir recentemente o STJ.⁵

Seja como for, o CNJ tem regulamentado a criação de LSC's no âmbito do SERP - Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Ainda há pouco o ONR - Operador do Sistema Nacional do Registro Eletrônico baixou a Instrução Técnica de Normalização (ITN) 2/2024, dispondo sobre os serviços "descritos na Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI) e sobre o uso de assinatura eletrônica nos atos de registro de imóveis"⁶.

O art. 329-A da CNN/CN/CNJ-Extra prevê que a composição da LSEC-RI deverá descrever os serviços considerados confiáveis pelo ONR e conterá, "pelo menos, os serviços de assinatura eletrônica".⁷ Prevê-se, igualmente, que a LSEC-RI "será regulamentada mediante Instrução Técnica de Normalização (ITN), expedida pelo ONR, que poderá alterar, incluir e excluir serviços nela previstos, bem como disciplinar a extensão do acesso das assinaturas previstas neste artigo ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis - SREI" (§ 3º do art. 329-A da CNN/CN/CNJ-Extra).

Após a publicação da ITN 2/2024, o agente regulador a homologaria, embora com restrições, suspendendo cautelarmente os parágrafos 1º e 2º do artigo 5º da ITN 2/2024.⁸ A matéria ainda há de ser discutida no âmbito da Câmara de Regulação, de modo que calham algumas observações.

O art. 6º da ITN 2/2024-rev. prevê que os atos de constituição, transferência, modificação, extinção ou renúncia de direitos reais sobre imóveis quando promovidos por entidades como SFI, SFH, cooperativas de crédito, companhias securitizadoras e agentes fiduciários, administradoras de consórcio de imóveis e instituições financeiras autorizadas pelo Bacen poderão usar todas as modalidades de assinatura previstas na LSEC-RI.

A lista parece ter sido decalcada dos Provimentos CNJ 172 e 175, de 2024, e possivelmente incorre numa confusão entre os requisitos formais substanciais dos títulos (imprescindibilidade da escritura pública - art. 108 do CC) com a autenticidade das assinaturas eletrônicas nele apostas. São coisas distintas e o paralelismo revela certa incompreensão do sistema. Vejamos ligeiramente a questão, partindo-se do pressuposto de que a decisão monocrática do Ministro Gilmar Mendes invalidou os Provimentos CNJ 172/2024 e 175/2024, assegurando o registro de contratos de alienação fiduciária de imóveis, independentemente da natureza do credor fiduciário.⁹

A Lei das Assinaturas Eletrônicas prevê uma exceção à regra da assinatura eletrônica qualificada (inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei 14.063/2020). Trata-se do art. 17-A, que reza:

"Art. 17-A. As instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública e os partícipes dos contratos correspondentes poderão fazer uso das assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada de que trata esta Lei".

Conjugando-se as expressões instituições financeiras, crédito imobiliário e partícipes dos contratos podemos chegar facilmente às seguintes conclusões:

a) Não é necessário arrolar no art. 6º hipóteses que se acham estabelecidas na própria lei. Elas independem de reconhecimento de admissibilidade e confiabilidade que decorre do microssistema da própria lei - não de ato administrativo do ONR.

b) As companhias securitizadoras "são instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações" (art. 18 da Lei 14.430/2022). Portanto, não se enquadrariam na regra do art. 17-A supra referido - nem deveriam figurar no rol do art. 6º da ITN. Elas são fiscalizadas pela CVM (inc. I e III do art. 8º da Lei 6.385/1976, dentre outros).

c) Anteriormente, com a apresentação física dos instrumentos do crédito imobiliário diretamente no cartório não se exigia qualquer tipo de autenticação - nem das instituições, nem tampouco dos partícipes dos contratos. Todavia, em meios eletrônicos houve o robustecimento das exigências formais dos instrumentos, de modo que os contratantes (partícipes) agora deverão firmar os instrumentos, elegendo a modalidade de assinatura avançada ou qualificada.¹⁰

Enfim, quando não haja a conjunção dos elementos destacados no art. 17-A da Lei 14.063/2020, salvo melhor juízo, será imprescindível o uso de assinatura qualificada.

O fato é que a ITN confunde conceitos muito distintos, como assinatura eletrônica e certificado digital, módulos de digitalização e repositórios (Decreto 10.278/2020), criação de Trusted Services Lists etc.

Uma coisa é uma coisa - outra coisa é outra coisa

O CNN/CN/CNJ-Extra admite algumas modalidades de assinaturas eletrônicas, mas não discrimina em quais hipóteses específicas as assinaturas avançada ou qualificada podem ser utilizadas no processo de registro, o que leva o intérprete a perscrutar a ITN, onde há indicações que poderiam nortear o dia a dia do registrador. Embora a ITN se encontre em vigor, ainda é possível agitar os seguintes argumentos:

a) O uso de assinaturas avançadas, abrangendo tout court quaisquer atos de constituição, transferência, modificação, extinção ou renúncia de direitos reais sobre imóveis contraria frontalmente a lei 14.063/2020 (inc. IV, § 2º, do art. 5º - "atos de transferência e de registro de bens imóveis").

b) A CN-CNJ não delegou ao ONR (e nem poderia) a competência, a ela atribuída expressamente pela lei, para que o Operador pudesse dispor sobre o uso de assinaturas avançadas ou qualificadas, conforme o caso (parágrafos do art. 17 da LRP e art. 38 da lei 11.977/2009). A regulamentação e normatização dos serviços notariais e registrais é próprio das atribuições cometidas ao Corregedor Nacional de Justiça e é matéria indelegável, nos termos do inc. X do Art. 8º do Regimento Interno do CNJ.¹¹

c) Tratando-se de efeitos jurídicos materiais (não formais) das assinaturas eletrônicas (autoria, validade, integridade e eficácia jurídica), não caberia ao ONR, pessoa jurídica de direito privado, regulamentar, mediante ITN, matéria de tal jaez. O "N" do acrônimo não é sinônimo de "normatização", mas de mera "normalização" (aspectos tecnológicos e administrativos - plataformas, sistemas e serviços eletrônicos (art. 228-I da CNN-CN-CNJ-Extra).

d) Os parágrafos do artigo 17 da LRP tratam de hipóteses de rogação, trânsito e expedição de certidões (publicidade formal), não acerca de títulos admitidos a registro, nem de seus efeitos, atributos e requisitos (art. 221 da LRP).

e) Já o § 2º do art. 38 da Lei 11.977/2009 alude a "hipóteses de admissão de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis", o que faz presumir, naturalmente, que deva haver a ponderação entre as hipóteses admitidas. A exegese deve conduzir à conciliação de tais disposições com a lei especial de regência (Lei 14.063/2020).

f) A assinatura eletrônica qualificada é a "que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos", consoante o § 1º do art. 4º da Lei 14.382/2022. Tratando-se de instrumento pré-constituído para efeitos de registro, todo o rigor é necessário para fortalecer o sistema registral.

g) Segundo a lei, a Corregedoria Nacional deverá estabelecer os "padrões tecnológicos (...) de recepção e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico, (...) observada a legislação" (inc. III do art. 7º da Lei 14.382/1011). A lex specialis (14.063/2022) impõe o uso da assinatura qualificada.

É muito sensível a questão da extrapolação dos limites impostos pela lei (e pelos atos normativos do próprio CNJ). Por decisão do Sr. Ministro Corregedor-Nacional, a matéria objeto da ITN 2/2024-RCPN (Registro Civil), acaba de ser fulminada em virtude de a ITN exorbitar os limites estritos de "normalização", na medida em que teria avançado sobre matéria reservada à Lei.

O art. 228-I da CNN-CN-CNJ-Extra reserva às ITN's "o detalhamento de orientações aos oficiais de registros públicos sobre o cumprimento de determinações legais ou normativas que digam respeito às plataformas, sistemas e serviços eletrônicos". As instruções que exorbitem das atribuições estritas conferidas pela Corregedoria Nacional, ou quando "incorram em colidência com disposição legal ou normativa", podem ser suspensas de modo cautelar ou mesmo ser cassada (§ 3º do art. 228-I). Ou seja, as ITN's devem dispor sobre aspectos meramente administrativos e tecnológicos, não podendo avançar sobre os efeitos jurídicos materiais relativos à presunção de autoria, autenticidade e integridade dos instrumentos que acedem ao Registro.

Em suma, a definição acerca da validade e eficácia dos instrumentos eletrônicos admitidos a registro - títulos que, como já demonstrado anteriormente, são aparelhados com requisitos formais obrigatórios (art. 221 da LRP)¹² - não pode ser objeto de uma ITN.R

Registro eletrônico - o suporte material

Vimos que o Registro Imobiliário se fará com base na técnica do fólio real em formato e suporte eletrônicos, por meio de um sistema eletrônico registral (art. 238, 1, da LH). Entretanto, não se fez qualquer alusão à matriz e a seu representante digital, fazendo presumir que os atos de registro se farão exclusivamente em plataformas e repositórios inteiramente eletrônicos.

De fato, diz a lei que o fólio real eletrônico será criado por ocasião da primeira inscrição, seja pela matriculação do imóvel ou por qualquer outra inscrição sucessiva (à exceção dos assentos acessórios¹³). Far-se-á, então, a apuração da situação jurídica do imóvel e de seus titulares, indicando-se os ônus e demais circunstâncias que nela interfiram (art. 238, 2).

A primeira questão que exsurge é a seguinte: os livros de registro tradicionais serão descontinuados? Os registros serão feitos exclusivamente em meios eletrônicos?

Parece ser assim, contrariamente ao que dispôs a própria lei espanhola em relação aos protocolos notariais, como vimos acima, na parte I. Esta opção legislativa encontra relativa correspondência com a reforma promovida pela Lei 14.382/2022, que criou, entre nós, o fólio real inteiramente eletrônico - § 1º do art. 3º c.c. art. 7º-A da LRP. As disposições legais acerca dos nossos livros tradicionais não se aplicam "à escrituração por meio eletrônico de que trata o § 3º do art. 1º desta Lei". Na Espanha suprimiu-se, pura e simplesmente, a escrituração em livros tradicionais, devendo cada novo ato - de registro ou de matriculação - inaugurar o fólio real eletrônico (à exceção dos assentos acessórios, como vimos).

No sistema brasileiro, poderão coexistir, a partir do advento da Lei 14.382/2022, três sistemas de suporte material dos atos de registro ainda ativos e que poderão, eventualmente, acolher inscrições: (a) livros anteriores à criação do sistema de matrícula¹⁴, (b) livros de matrícula e de registro auxiliar¹⁵ e (c) fólio real eletrônico¹⁶.

Ainda no sistema da Lei 6.015/1973, sustentei que os livros de transcrição estavam simplesmente encerrados. A coexistência de diversos modelos organizativos de suporte das inscrições era uma interpretação equivocada do conjunto normativo representado pelos artigos 295 e 297 da LRP.¹⁷

No sistema espanhol, "os arquivos digitalizados, os documentos e livros físicos anteriores à implantação do fólio real em formato eletrônico, formam parte do arquivo do Registro e seguirão produzindo plenos efeitos jurídicos (art. 238, 5). A digitalização do acervo dos nossos registros de imóveis, consoante o parágrafo único do art. 39 da Lei 11.977/2019, demanda a regulamentação da gestão documental das serventias extrajudiciais¹⁸.

A supressão da matriz tradicional dos livros de registro em papel é objeto de críticas formuladas pela melhor doutrina. FERNANDO P. MÉNDEZ, por exemplo, afirma que a supressão do "duplo suporte" do registro (papel e eletrônico) terá sido uma decisão quiçá precipitada. O seu argumento é ponderável, vejamos:

"O principal problema que surge ao se dispensar o suporte em papel e adotar apenas o eletrônico para os assentos registrais (ao contrário do que ocorre com o protocolo notarial, que ainda mantém ambos os suportes, papel e eletrônico, com prevalência do primeiro em caso de divergência), é que a engenharia eletrônica ainda não resolveu satisfatoriamente o problema da conservação de longo prazo de documentos eletrônicos. Por esse motivo, é aconselhável manter o duplo suporte em papel e eletrônico"¹⁹.

Cita vários exemplos e conclui de modo muito realista:

"Além disso, deve-se acrescentar que uma das características do papel é sua autossuficiência, ou seja, uma vez impresso, não são necessários meios adicionais para acessar seu conteúdo, basta lê-lo, o que significa que não são necessários mecanismos adicionais para a leitura e interpretação dos dados ao longo do tempo. Por outro lado, os dados armazenados digitalmente sempre exigem elementos externos ao próprio suporte para acessar as informações. Por fim, o papel não requer sistemas caros e tecnologicamente complexos para sua conservação"²⁰.

Um aspecto marginal e que merece ser realçado é o fato de que na Espanha a titulação é essencialmente pública. Ao dispor a Lei do Notariado que os protocolos notariais serão mantidos e pareados com os representantes digitais, dá-se ensanchas a que se mantenha um repositório estável e protegido que permitirá a reconstituição do próprio registro nos casos de desastres tecnológicos e apagamento de dados.

No caso brasileiro, a titulação é em grande medida privada, títulos volantes que podem facilmente se extraviar. Ao alterar o art. 194 da nossa Lei de Registros Públicos, a Reforma de 2022 pode ter deixado o sistema desfalcado de um arquivo auxiliar que serviu ao longo de muitas décadas para reconstituição, retificação ou simples aclaramento dos atos de registro. A partir do advento da Lei 14.382/2022, somente os títulos "físicos" deverão ser digitalizados, "devolvidos aos apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça". Pergunta-se: e os títulos natodigitais e os digitalizados? A lei silencia, presumindo-se, contudo, que estes deverão ser igualmente mantidos em repositórios arquivísticos digitais confiáveis (RDC-arq) dos cartórios para que se dê certidão quando solicitado (art. 18, in fine, da LRP). Repositórios, aliás, que não foram até hoje regulamentados.

Por fim, não é possível que se crie um repositório inteiramente eletrônico (fólio real eletrônico) sem que se proceda, previamente, a escrupulosa especificação dos tipos e classes de inscrições, com a criação e manutenção de preciso vocabulário das variáveis que articulam a estrutura semântica-registral (ontologia registral)²¹. No Brasil, busca-se uma espécie de reforma big bang, com a supressão imediata da lavratura de atos em livros tradicionais e substituição dos meios tradicionais por plataformas e repositórios inteiramente eletrônicos²². Como disse alhures, ficamos a meio caminho da ambiciosa pretensão de inauguração do admirável mundo novo do registro eletrônico.[

Registro de Imóveis padrão e a segurança de dados registrais

Os Registros eletrônicos aplicarão, obrigatoriamente, um esquema de segurança que será definido com base em um modelo de registro imobiliário estereotipado pelo órgão competente do Colégio de Registradores da Propriedade, Mercantil e de Bens Móveis da Espanha (CORPME). Os Registros Públicos adotarão esquema de segurança eletrônica padrão que deverá ser encaminhado à Direção Geral de Segurança Jurídica e Fé Pública (DGSJFP) para aprovação²³. Dá-se especial atenção à garantia de "leitura e verificação dos assentos e documentos registrais ao longo do tempo, com os processos necessários para a atualização periódica dos sistemas, aplicativos e dados, de forma a garantir a permanência destes a longo prazo, incluindo, quando for o caso, nova assinatura eletrônica dos documentos ou técnicas semelhantes que possam ser desenvolvidas" (art. 239 da LH).

Vê-se a preocupação, desde a partida, com a padronização e protocolos de conservação de dados, o que não é possível sem a especificação de um bom sistema de gestão de repositórios digitais confiáveis (RDC-Arq)²⁴. Por outro lado, a estereotipação (modelo de oficina registral) busca harmonizar os processos do sistema registral para interoperação num sistema de registro eletrônico orgânico e funcional. No Brasil, o modelo análogo é o SREI, especificado pelo CNJ-LSITec²⁵ e regulamentado pelo Provimento 89/2019 da Corregedoria Nacional de Justiça (art. 321 do CNN/ CN/CNJ-Extra).

Molecularização dos registros

Um aspecto importante a ser destacado é a singularidade do poder/dever de qualificação de cada registrador imobiliário in suo ordine, exercido no âmbito de sua própria serventia, interagindo com as demais unidades por meio de interconexão e interoperabilidade (não centralização decisória e concentração de dados).²⁶ O modelo é molecularizado²⁷. Assim, "tanto a base de dados de cada Registro como o arquivo formado pelos assentos registrais, dos quais derivam os efeitos previstos nas leis e regulamentos, devem estar localizados no cartório de registro, sob a custódia do registrador" (art. 239 do LH)²⁸. Quando seja necessário transmitir os dados para além das fronteiras lógicas de cada serventia - como no caso de backup incremental - os dados deverão ser "criptografados na origem por meio de um certificado eletrônico exclusivo de cada cartório de registro imobiliário sob responsabilidade do registrador titular da circunscrição, que será o único que poderá autorizar sua descriptografia e uso" (art. 239, in fine).²⁹

No caso brasileiro, após a criação do BD-Light³⁰ e do T-Box (backup de imagens de matrículas), foi adotado o Next Cloud SAS (Serventia Avançada Segregada). "Essa nova solução", diz Flauzilino Araújo dos Santos, "desenvolvida em nuvem, (...) visa implementar alto nível de segurança utilizando tecnologia de segmentação, segregação e criptografia de rede ponto a ponto, implementados em nuvem, com ambiente dedicado e exclusivo para cada uma das serventias". E segue:

"A solução atende, perfeitamente, ao preceito do art. 30, inciso XII, da Lei nº 8.935/1994, pois prevê a facilitação de acesso à documentação existente nas serventias às pessoas legalmente habilitadas, porém, de forma controlada, preservando, outrossim, a integridade do acervo das serventias, que fica sob o controle do respectivo Oficial de Registro de Imóveis. Ademais, trata-se de um serviço de armazenamento de dados que oferece disponibilidade, estabilidade, performance, escalabilidade, economia de custos e muito mais".

(...)

"O NEXT CLOUD SAS fornece um ambiente dedicado com exclusividade por serventia, onde cada serventia tem projeto e compartimento únicos localizados no território brasileiro. Essa infraestrutura é composta por Bucket no Cloud Storage e NoSQL DataBase como serviço, com recursos de gerenciamento e monitoramento para que o oficial ou seu técnico de confiança possa configurar o acesso aos dados dos quais é o controlador, para atender aos requisitos específicos da aplicação.  O SAEC/ONR tem permissão de acesso restrito a leitura e somente mediante utilização da API.³¹

Conclusões

Como vimos, há uma tendência incontornável de digitalização dos serviços notariais e registrais. A "plataformização" do Registro de Imóveis - neologismo revelador dos impactos da tecnologia de comunicação e informação na atividade - traz consigo uma série de riscos que devem ser sopesados de modo prudente e criterioso.

O Brasil compõe o seleto grupo de países que adotam o modelo institucional de registro de direitos que releva a qualificação jurídica dos títulos apresentados a registro (princípio da legalidade).³² As novas tecnologias exercem uma influência poderosa, muitas vezes provocando a reconformação do arcabouço infraestrutural do sistema pela assimilação de padrões e influências oriundas de outros modelos - como os chamados registro de títulos.

A abordagem de direito comparado, com todos os riscos envolvidos, pode nos dar elementos para compreender o movimento de transformação das instituições jurídicas no Brasil e ao redor do mundo.

A reforma da LRP, dependendo de como ela for implementada, pode nos levar a uma mudança de paradigmas, atentos ao fato de que a disrupção pode representar simplesmente a destruição do modelo adotado há mais de uma centúria pelo registro imobiliário brasileiro.

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