Era uma quinta-feira, 23h59min, noite do dia 22 de dezembro de 2016. Neste exato horário enviava um e-mail a um amigo brasiliense, sempre bem-informado, à época muito próximo dos registradores. Queria saber ser a medida provisória que todos esperávamos havia sido publicada no Diário da União. Recolhia-me na madrugada sem o saber. A bateria do celular havia se esgotado.

Eis que pela manhã, o e-mail batia na caixa-postal: "o assunto está resolvido. A MP foi publicada!", dizia o amigo de modo lacônico. O dia 23 amanhecia com um novo marco legal para o Registro de Imóveis brasileiro. "Vivemos um dia histórico", pensei. A MP 759/2016 estrelava no Diário Oficial da União.

Era necessário dar a boa-nova para os colegas. Eu acabava de ser eleito presidente do IRIB justamente para lutar pela modernização do sistema registral e, especialmente, pela aprovação do ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Sentia-me corresponsável. O artigo 54, num de seus parágrafos, trazia a grande novidade: O IRIB ficava autorizado a constituir o ONR e elaborar o seu estatuto social, submetendo-o à aprovação da Corregedoria Nacional de Justiça (§ 3º do art. 54). Sabemos que este dispositivo vigoraria até ser estranhamente derrubado na madrugada do dia 10.jul.2017... Afinal, era um projeto do próprio Executivo.

Na tarde do dia seguinte faríamos uma live do topo do prédio onde se acha instalado o 1º Registro de Imóveis de São Paulo, a cargo do nosso colega Flauzilino Araújo dos Santos. Na laje do edifício. Lembrei-me imediatamente do concerto dos Beatles no rooftop do edifício londrino. O tempo estava chuvoso, o céu paulistano vergava como barriga de burro sobre as nossas cabeças, a conexão não se estabelecia. Operando a infraestrutura tecnológica estava Flauzilino Júnior. Lembro-me que transmitimos a live por um canal do IRIB no Facebook, do qual já não temos qualquer resquício.

O nome do encontro era provocativo: Champagne na Laje. Lembro-me que Flauzilino trouxe um champagne gelado que foi servido aos presentes - Marcelo Berthe, o próprio Flauzilino, eu, uns poucos convidados que acorreram à serventia naquele dia. Queríamos dar as notícias, satisfazer dúvidas, congratularmo-nos com os colegas, festejarmos a árdua conquista...

A carta-convite dormitou nos registros daqueles dias e vale a pena reproduzir aqui:

"Colegas. Muitos já sabem: temos um novo modelo de registro de imóveis eletrônico. Trata-se do importante marco legal representado pela MPV 759/2016.

Não haverá no futuro mais do que o registro de imóveis eletrônico. 'Você está preparado?' Este foi o lema de nossa campanha. Bem por essa razão, o ONR deve ser festejado como o eixo fundamental sobre o qual o SREI vai se assentar.

Temos os dois pilares: regulação (Judiciário) e execução (registradores).

Para comemorar, vamos brindar, às 16h. com um champagne na laje.

Vamos contatá-los perto das 16h. para que se conectem em hang-out em comemoração ao advento da MP. Aguardem o link.

Parabéns a todos vocês que confiaram em nossa chapa e que emprestaram seu nome e credibilidade às iniciativas da chapa construindo pontes!". (E-mail de 23 de dez. de 2016, 13:27).

O evento realizou-se como programado. Monitorávamos os que se conectavam na live e ficávamos admirados, eram personagens importantes do meio. Mal percebíamos, naquele instante mágico, o prenúncio das tempestades corporativas que desabariam logo à frente sobre nós...

Foi uma larga travessia num oceano de procelas, de ventos traiçoeiros, um mar infestado de monstros, piratas e sereias. Olho à volta e só reconheço aqueles poucos amigos, colegas que, desde a partida, permaneceriam a bordo. Lembrei-me de Jasão e os Argonautas na apresentação da POC-SREI, realizada no dia 1 de dezembro de 2019 na Future Law, em São Paulo. A nossa jornada em busca do velocino de ouro foi árdua:

"Foi duro, foi lindo, foi intenso. Foi belo. Atravessamos o ano navegando mares, galgando o cimo das grandes montanhas, descendo aos vales, deparando-nos com armadilhas do caminho, cismamos com os abismos e gretas, sonhamos com o impossível".¹

O SREI é de todos nós - realizamos o impossível!

Estamos agora na expectativa da queda dos últimos bastiões da dura recalcitrância. O ONR é constitucional, jamais duvidamos disso. O modelo "molecularizado", como sempre defendemos, acaba de ser confirmado no voto do Ministro Dias Toffoli:

"caberá aos próprios oficiais de registro a responsabilidade sobre a segurança, a guarda e a conservação dos dados, tal qual já ocorre hodiernamente, não havendo interferência nas atribuições dos oficiais e, portanto, não havendo que se falar em falta de segurança ou em publicidade indevida dos dados armazenados, como faz supor o requerente", o que confirma o que sempre vínhamos defendendo"².

Até aqui pudemos navegar. Lutamos o bom combate, defendemos a institucionalidade, a descentralização da atividade registral, porém ainda não terminamos a corrida. Aguardemos a finalização do julgamento no STF. E sigamos em frente, como sempre dizíamos quando tudo parecia perdido: "até a última flecha". Sim, Flauzilino, até a última flecha!³

ONR-SREI - ontem, hoje e amanhã
Entrevista com Flauzilino Araújo dos Santos

No dia de hoje, 9/12/2024, às 14h45min., nas instalações do primeiro registo de imóveis de São Paulo, situado na Rua Tabatinguera, encontrei Flauzilino Araújo dos Santos em seu escritório. Encontro-o tranquilo e sereno. Munido de um gravador, aproveito o ensejo para puxar pela memória do velho companheiro os eventos que vivenciamos no tumultuado ano de 2016. Deixei a gravação correr solta. Flauzilino estava disposto a rememorar os episódios que, com clareza nos revela nesta entrevista.

O que representou para você aquele momento em que se deu a publicação da Medida Provisória 759/2016? Lembro-me que naquele mesmo dia, 23/12/2016, realizaríamos uma live na Laje do edifício na Rua Tabatinguera, chamando-a de Champanhe na Laje. Quais são as suas reminiscências e lembranças daquele dia?

Bom, embora o principal objeto da lei não tenha sido o direito de laje, o instituto acabou por se tornar um destaque pela novidade que representou no direito brasileiro. Obviamente, nós tivemos outros instrumentos - tão ou mais importantes do que o próprio direito de laje - principalmente o reconhecimento do ONR-SREI, que já estava consubstanciado na recomendação 14/2014 da Corregedoria Nacional de Justiça emigrando para a lei. Penso que, ao lado da regularização fundiária, foi o instituto mais importante criado pela medida provisória. Foi muito significativo o direito de Laje, como disse, representou uma novidade, razão pela qual nós achamos por bem, e simbolicamente, fazer o anúncio aos Registradores de imóveis do Brasil em uma transmissão feita pela Internet diretamente da Laje de um edifício paulistano... Obviamente, foram também importantes, na medida provisória, o condomínio urbano simples, o loteamento com acesso controlado, o condomínio de lotes e outros institutos afins, menos significativos do ponto de vista dos direitos reais, como, por exemplo, a regularização de imóveis à beira de rodovias, que se acham fora do perímetro urbano, mas que são imóveis com características urbanas pela sua destinação.

Puxando pela memória, qual foi o sentimento de ver aprovada a medida provisória depois de tanto trabalho para defender a ideia do ONR junto ao governo, mercado e registradores?

Vínhamos há mais de 20 anos, pensando, conversando, discutindo a criação de uma colegiação obrigatória, inspirados no sistema registral espanhol, enfrentando grandes dificuldades entre nossos pares. De repente, uma porta se abria para que participássemos do grupo de trabalho que apresentaria a minuta de um plano nacional de regularização fundiária⁴. Foi uma rara oportunidade para materializar a ideia que vinha de ser amadurecida e discutida, em maior ou menor intensidade, pelos registradores de imóveis do estado de São Paulo e do Brasil. Lembro-me de que, um pouco antes, o colega Marcelo Melo publicaria um artigo no "iRegistradores", onde defendia que a solução para o registro de imóveis brasileiro estaria na criação de um órgão de controle feito por e para os próprios Registradores.⁵ E foi isso. Esta foi a proposta que acabou materializada, com a previsão de que o ONR funcionaria em consonância com o IRIB, instituição encarregada de organizar o ONR. Acredito que a evolução natural, conforme pensávamos então, seria que o ONR absorvesse o IRIB que funcionaria como um braço de estudos avançados de registro de imóveis. Lamentavelmente, esse objetivo não foi compreendido por alguns setores do próprio registro de imóveis, tendo ocorrido, então, veto presidencial ao dispositivo que dispunha que o próprio IRIB organizaria o Registro de Imóveis eletrônico. Infelizmente não houve compreensão por parte de alguns setores da própria atividade.

No evento do IRIB de 2016 você havia apresentado a proposta de criação do ONR às lideranças da classe. Como foi a receptividade da ideia pelos nossos pares?

De fato, isso ocorreu em Salvador, na Bahia, no transcurso do evento do IRIB⁶. Eu falei com todos os ex-presidentes e com o então presidente do IRIB e combinamos uma reunião para tratar do assunto da criação do ONR. Porém, no dia da reunião os participantes chegaram à conclusão de que não havia necessidade de intervir e nos liberaram para tomar as medidas que julgássemos cabíveis. Creio que acreditaram que não seria viável a inclusão de tais dispositivos em lei criando uma entidade como o ONR. Menosprezaram, assim, a possibilidade de interferir e a reunião não se realizou. Afortunadamente, estávamos naquela posição no grupo de trabalho criado no âmbito do Ministério das Cidades e foi possível não apenas a inserção do ONR/SREI no texto que se convolaria na medida provisória, mas a sua manutenção - fato de grande importância - no transcurso do processo legislativo no Congresso Nacional, de tal maneira que o texto voltou para o Poder Executivo federal como fora editado na medida provisória. Como sabemos, após tudo isso houve o veto no Palácio do Planalto.⁷

A criação do ONR foi uma longa jornada. O modelo de pessoa jurídica sui generis era defendido por você.⁸ Não havia muita ressonância e receptividade. Afinal, o ONR é uma criação sua, genuinamente, fruto de suas ideias originais. Como foi defender uma ideia tão heterodoxa?

Vínhamos conversando com os Registradores da Espanha. A participação dos colegas brasileiros nos cursos anuais de aperfeiçoamento que eram realizados na Espanha⁹, nos levaria à ideia de abandonarmos o modelo de associação meramente voluntária, pois todas as nossas entidades - IRIB, Anoreg, associações estaduais (como a ARISP) - são associações de colegiação voluntária. Dependíamos do convencimento dos colegas para o apoio e valorização da importância da representação corporativa, da unidade em torno da atividade profissional, da defesa institucional. Vínhamos conversando sobre tudo isto, mesmo antes do Projeto SREI. Como estou dando esta entrevista ao próprio Sérgio Jacomino, digo que ele era a liderança dessas discussões, por sua estreita ligação com o Colégio de Registradores da Espanha. Diante de um colégio forte, como o daquele país, era nossa aspiração ter, no Brasil, uma entidade de registradores forte e que representasse não somente o Registro de Imóveis como atividade, mas que tivesse um viés de representação corporativa dos registradores imobiliários. Não seria uma defesa meramente sindical, mas a defesa da atividade jurídica dos registradores.

Afinal o ONR veio a lume. Era a aspiração de muitos de nós. Por qual razão parte da classe atacou a ideia de modo tão intenso?¹⁰

Diria que até bem pouco a instituição do ONR sofreu ataques que alguns chamariam de "fogo amigo". Eu particularmente acho que não existe "fogo amigo", mas "fogo inimigo", porque os prejuízos foram e ainda são grandes e bem visíveis. Devemos isso a vários fatores - entre eles os naturais defeitos da alma humana. Há um outro fator que é a falta de conhecimento, colegas que jamais souberam o que era e significava o Projeto SREI/ONR, que não leram os documentos fundacionais, não estudaram a especificação do sistema, enfim, gente que "não viu e não gostou". Ignorara-se a gênese do projeto, alguns pegaram o bonde andando e ainda dizendo "sou contra porque sou contra"... Em terceiro lugar, e não menos importante, havia o aspecto financeiro. Àquela altura dos acontecimentos formaram-se várias associações estaduais, parte delas dependendo do suporte material da própria ARISP, entes criados para prestação de serviços de intermediação como solicitação de certidões, de pesquisas, encaminhamento de títulos para registro, notificações para constituição de devedores em mora etc. Esses serviços eram cobrados à parte, acrescidos aos emolumentos devidos e representava um ganho marginal significativo, receita que financiava ditas associações. Temia-se que o ONR absorvesse os serviços e assim cessasse a receita das associações estaduais.

Entretanto, a cobrança foi julgada ilegal pelo CNJ...

Sim, a cobrança de taxas foi considerada ilegal pelo CNJ.¹¹ Entretanto, havia a expectativa de sua inclusão em projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional. Foram várias as tentativas, os famosos "jabutis", que não lograram êxito.¹² Os próprios poderes públicos reconheciam que não havia como sobretaxar os serviços registrais apenas por serem prestados de forma eletrônica. Fôssemos promover uma verdadeira reengenharia do sistema, dar-se-ia o reverso - serviços eletrônicos, em todas as modalidades, são serviços de menor custo e não mais caros. Este foi o principal motor que mobilizou as oposições que advieram. Digo que não foram poucas e vieram de várias fontes...

Hoje o ONR está estabelecido. Como enxerga o desenvolvimento das ideias que fundamentaram as iniciativas originais?

Hoje o ONR, em razão de sua posição como entidade bem regulada e que tem como agente regulador a própria Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, digo que não há como retroceder e desfazer-se das ideias que fundamentam a criação do ONR. Poder-se-á falar em velocidade maior ou menor de implementação, mas este é um caminho sem volta. Primeiro, porque há as demandas da sociedade por eficiência; depois, estamos a falar leis e de normas do CNJ que passaram pelo plenário do Conselho, revelaram provimentos da Corregedoria Nacional de Justiça. Estamos diante de um conjunto legal e normativo que define o registro eletrônico e as comunicações de forma eletrônica. Trata-se de uma situação consolidada. Desfazer será uma tarefa inglória.

A criação de SERP de alguma forma descaracterizou o ONR-SREI?

Eu creio que a criação do SERP foi um equívoco. O que realmente seria necessário é a consagração da interoperabilidade, não somente entre os próprios registros públicos, mas também, e principalmente, com os tabelionatos de notas. O serviço de registro de imóveis se relaciona muito mais com os tabelionatos de notas do que com os demais serviços de RTDPJ e RCPN. O que ainda continua sendo necessário é a interoperabilidade do serviço extrajudicial. Essa interoperabilidade seria uma consequência lógica do desenvolvimento dos sistemas, independentemente de estar ou não codificada em lei, criando um serviço eletrônico de registros públicos. Penso que uma interoperabilidade máxima deveria começar com as notas e não com o registro civil ou com o RTDPJ.

Nem deveria se limitar a estes entes...

A interoperabilidade dever se dar com as juntas comerciais, com o poder judiciário, com os bancos que atuam na concessão do crédito rural e imobiliário. Enfim, são entes com os quais o registro de imóveis verdadeiramente se relaciona, muito mais do que com as demais especialidades de registros públicos. Em suma, foi um grande equívoco.

O STF julga nestes dias várias ações de inconstitucionalidade, algumas movidas sob o patrocínio de entidades estaduais. Como o senhor avalia essas iniciativas?

Houve uma oposição organizada contra a Medida Provisória 759/2016 e contra a própria Lei 13.465/2017. Foram demandas intentadas contra a criação do ONR-SREI e que culminaram em várias ações diretas de inconstitucionalidade no STF, além de ações propostas em varas federais, representações no CNJ, Corregedorias estaduais etc.¹³ Considero que essas iniciativas são como movimentos de remar contra a maré. A criação do ONR tinha e tem um lastro de legitimidade e de legalidade indiscutível. Não houve ofensa a qualquer norma legal ou regulamentar, não se fragilizou o sistema de registro de imóveis no país. O que houve foi um imenso equívoco motivado por aqueles fatores já apontados e quiçá por outros que a gente vai saber ao depois...

Há um futuro para o ONR?

O futuro do ONR será o futuro do Registro de Imóveis, tanto do ponto de vista da instituição jurídica brasileira, na sua conformação jurídica, constitucional, técnica e instrumental, mas, também, da atividade profissional e corporativa dos oficiais de registro de imóveis. Eu creio que o ONR será o responsável para construir o que teremos no futuro da atividade. Certamente, não tenho uma bola de cristal, mas, se o ONR malograr, temo que possa carregar consigo o próprio sistema de registro de imóveis no Brasil.