As propriedades imobiliárias que foram objetos de um negócio jurídico já quitado, mas que o vendedor ou o comprador se recusa formalizar, ou não é encontrado, ou, ainda, está impedido ou impossibilitado de cumprir com sua obrigação, podem ser objeto do instituto da adjudicação compulsória. Referido instituto, até pouco tempo atrás, só era permitido judicialmente, e a novidade é que recentemente se tornou possível, também, pela via extrajudicial.

Para tanto, a lei 14.382/2022, por meio da inclusão do art. 216-B, na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/1973), previu a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial, por meio de um procedimento que deve ser realizado diretamente no registro de imóveis, onde, dentre outros requisitos, deverá ser apresentada uma ata notarial, a ser lavrada em um tabelionato de notas. A ata notarial não servirá como título para registro, este será o papel do instrumento particular apresentado no procedimento, porém, a ata notarial será a peça principal para reunir toda a documentação necessária para se comprovar o direito da parte em receber ou transferir o imóvel. O tabelião de notas, juntamente com o advogado, irá orientar a parte sobre o melhor caminho para obter o êxito no registro.

Inicialmente, cabe ressaltar que a adjudicação compulsória não tem nenhuma prioridade ou isenção sobre os requisitos obrigatórios contidos nos demais negócios jurídicos de transmissão de propriedade, pois nela deverão estar presentes os requisitos obrigatórios necessários ao ato jurídico notarial. Portanto, as certidões necessárias serão as mesmas, o imposto de transmissão que incide sobre o ato continuará incidindo, e todos os demais requisitos obrigatórios ao ato de transmissão necessário deverão existir de igual modo.  

Resta frisar neste ponto, ao que tange à qualificação subjetiva da parte inadimplente, que a completude de informações para tal qualificação deve ser ponderada no caso da ata notarial para fins de adjudicação compulsória. É requisito essencial da adjudicação compulsória que uma parte se recuse ou esteja impossibilitada de regularizar a transferência imobiliária, seja por falecimento ou não ser possível encontrá-la para firmar a escritura de compra e venda.  

Assim, não nos parece razoável a exigência da qualificação completa desta parte (nome, número de identidade, órgão expedidor e unidade da federação, número de CPF, endereço eletrônico e residencial, profissão e estado civil), pois tal exigência limitaria o uso do instituto da adjudicação compulsória extrajudicial, já que, na realidade dos fatos, muitas vezes o requerente da ata notarial de adjudicação compulsória estará se socorrendo de tal instituto justamente pelo fato de que não tem contato com a outra parte, quiçá terá cópia de seu documento de identidade para a completa qualificação da outra parte.

Assim, na adjudicação compulsória há a existência do descumprimento por uma das partes, em relação a outorgar ou receber a escritura pública definitiva/título de propriedade. Desse modo, ao se comprovar o preenchimento de todos os requisitos legais, incluindo, neste caso, a quitação do valor acordado, e que a parte que possui o direito não consegue receber ou outorgar a escritura, utiliza-se o procedimento de adjudicação compulsória que, pela via extrajudicial, obtendo o deferimento no registro de imóveis, resultará no registro do instrumento particular, no lugar da escritura pública necessária, e que não foi lavrada.

A ata notarial é o instrumento adequado e de grande utilidade para que sejam incluídos, além do documento que comprove a realização do negócio jurídico, inúmeros outros que possam comprovar a quitação do pagamento e o inadimplemento da obrigação. A ata notarial terá seu custo, a ser cobrado pelo notário que a realizar. Apesar de até o momento não ter nenhuma regra que trate especificamente da cobrança desta ata, há entendimentos de que deve ser aplicado em analogia à ata notarial para fins de usucapião extrajudicial, devendo ser pautada sua cobrança em ato com valor declarado, como já praticado no Estado de São Paulo no caso da usucapião extrajudicial. Neste caso, tem-se como parâmetro o maior valor entre o declarado pelas partes e o valor venal atribuído pela Prefeitura Municipal, assim como acontece com as escrituras públicas de transmissão de imóvel.

Lado outro, apesar de existir cobrança de ata notarial de usucapião extrajudicial como ato sem conteúdo econômico com o mesmo valor das demais atas notariais (como por exemplo print de whtaspp e email), por mais absurdo que pareça, como é a realidade prevista no Estado do Pará, entendemos que aplicar à ata de adjudicação compulsória os parâmetros do ato com conteúdo econômico é a forma mais razoável de cobrança, visando tratar-se de transmissão de propriedade.

Essa forma de cobrança de ato com valor declarado, além de importante por vários outros motivos, evita que se utilizem desse instituto somente para não terem o custo da escritura pública de transmissão, não permitindo que exista qualquer tipo de vantagem em optar por uma, e não pela outra. Esse entendimento vai ao encontro da tese que defende que a adjudicação compulsória não pode ser utilizada para substituir a escritura pública, quando não há recusa ou qualquer impedimento de se lavrar a escritura. Exatamente por isso que é exigida a comprovação da existência dessa negativa ou impossibilidade de se cumprir com a obrigação existente.

Em relação à diligência ao imóvel, apesar de não ser obrigatória, é possível que o tabelião compareça ao imóvel para constatar, além da posse, tudo que possa contribuir para o conjunto probatório de que a parte requerente possui o direito de receber ou transmitir o imóvel, incluindo declarações das pessoas que residam próximo ao imóvel, da mesma forma que ocorre na ata notarial de usucapião extrajudicial.

Neste sentido caminhou o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) quando trouxe a previsão no caput, e § 1º, do art. 5º, do provimento 65, que regulamentou a usucapião extrajudicial, dispondo que o tabelião poderá comparecer pessoalmente ao imóvel para realizar diligências, sendo competência do tabelião do município em que estiver localizado o imóvel. Apesar de que, a nosso ver, no caso de usucapião extrajudicial, seria muito melhor terem inserido como obrigatória a diligência, substituindo o "poderá", acima descrito, por "deverá". Isso porque na usucapião a diligência é mais importante ainda, e faz toda a diferença para que se tenha êxito no procedimento.

A nosso ver, mesmo seja facultativa a diligência na ata notarial para fins de adjudicação compulsória, ela seria uma providência muito bem-vinda, e que ajudaria muito a enriquecer o conjunto probatório que fará parte da ata notarial para fins de adjudicação compulsória extrajudicial.

Em relação a territorialidade, entendemos que, se requerida a diligência, não haveria possibilidade de outro tabelião, diverso daquele que possui suas competências no município que está localizado o imóvel objeto da adjudicação compulsória, realizar a ata notarial contendo a diligência, por expressa proibição legal.

Mas é importante ressalvar que nada impede a realização de mais de uma ata notarial para inserir no procedimento de adjudicação compulsória, de modo que possa ser feita a ata em tabelião diverso da localização do imóvel por ata complementar, ainda em analogia ao previsto na regulamentação da usucapião extrajudicial, que no § 7º, do art. 4º, do Provimento nº 65 do CNJ, previu tal hipótese. Mas essa opção seria muito pouco provável, visto que acarretaria maior onerosidade para as partes, que poderiam realizar uma só ata notarial, contendo todas as informações, comprovações e diligência.

Desse modo, o assessoramento jurídico por parte do tabelião de notas é de suma importância, pois ele poderá averiguar se o imóvel objeto da adjudicação compulsória está situado em localidade diversa daquela em que ele atua e explicar para a parte e seu advogado sobre a questão da diligência, caso queiram que seja feita, mostrando que, neste caso, ela terá uma economia se realizar uma só ata, no tabelião que atua na mesma localidade do imóvel.

Frisa-se que, se a ata notarial de adjudicação compulsória for lavrada pelo e-notariado, pode haver o entendimento de que se deve respeitar o artigo 20, do provimento 100, do CNJ, que dispõe que somente ao tabelião da circunscrição do fato constatado ou, apenas quando inaplicável este critério, ao tabelião do domicílio do requerente, compete lavrar atas notariais, remetendo a um dos dois tabeliães, a depender da existência ou não de pedido de diligência. Como também poderá haver entendimento de que, inexistindo a diligência, seguiria a regra da livre escolha da Lei nº 8.935/94, apenas com a imposição de que deva ser escolhido algum tabelião do mesmo Estado em que está situado o imóvel, para evitar a concorrência predatória, motivada pela diferença dos valores de custas e emolumentos entre os Estados.

Nesse sentido, há posicionamento de que regra de competência para a realização da ata notarial, via e-notariado, poderia seguir a regra da livre escolha dentro do Estado em que está situado o imóvel objeto da adjudicação compulsória, quando não for feita a diligência. E, por outro lado, quando na ata notarial for constar a diligência, só poderia ser realizada pelo tabelião de notas que atua onde o imóvel está localizado. Contudo, não há regra clara no Provimento nº 100, do CNJ, para tais casos.

Apesar da omissão legislativa, e levando-se em conta os argumentos supra-apresentados, esperamos que as corregedorias estaduais ou o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) definam uma regra específica para os casos em que for utilizado o e-notariado para a realização da ata notarial para fins de adjudicação compulsória.

Por todo o exposto, nota-se a riqueza da opção legislativa pela ata notarial, trazendo a possibilidade de atestar, por meio de diversos documentos, a existência da quitação, da realização do negócio jurídico, e do inadimplemento da obrigação. E são inúmeros os meios pelos quais podem ser comprovados esses requisitos por meio da ata notarial. O tabelião poderá incluir na ata notarial a apresentação do instrumento particular assinado, dos comprovantes de transferências bancárias, recibos ou notificações já realizadas, conversas entre os negociantes por e-mail, por aplicativos como whatsapp e telegram, em redes sociais, ou por qualquer outro meio de comunicação. Também poderão ser incluídas as informações obtidas na declaração de imposto de renda, as declarações de testemunhas que participaram da negociação, por exemplo, a do corretor que intermediou o negócio, entre vários outros documentos e declarações de testemunhas, e, ainda, por tudo que o notário consiga extrair em possível diligência ao imóvel, se solicitada.

Cabe ao tabelião preparar o documento que reúna todo conjunto comprobatório para instruir o pedido de adjudicação compulsória perante o registrador de imóveis. Assim, compete ao tabelião, por meio da ata notarial, ser o mais detalhista e diligente possível, para esmiuçar todas as informações acerca do negócio jurídico realizado, contribuindo significativamente para a decisão do registrador, dentro do procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial.

Outra questão muito importante que o CNJ poderia regulamentar, a nosso ver, é sobre a notificação no procedimento da adjudicação compulsória, para que seja mais econômico e atrativo o uso desse instituto pela via extrajudicial, mantendo a mesma segurança jurídica, e ajudando cada vez mais na desjudilicialização por meio da via extrajudicial. Assim, a sugestão que teríamos, com o intuito apenas de contribuirmos de alguma maneira com o instituto, seria no sentido de incluir a previsão de que o registrador de imóveis poderia, a seu critério, aproveitar uma notificação prévia, desde que realizada pelo Registro de Títulos e Documentos, quando esta já lhe for apresentada, e desde que ela tenha sido feita com os mesmos critérios estabelecidos para a notificação prevista dentro do procedimento no registro de imóveis, respeitando, principalmente, o prazo de 15 (quinze) dias para a resposta.

A justificativa para a sugestão acima seria para evitar onerar a parte de forma desnecessária, com a realização de outra notificação idêntica, o que poderia estar em desacordo com o princípio da economia das partes. E, como a notificação seria pelo mesmo modo, não haveria como alegar ofensa ao princípio do contraditório, pois, mesmo que previamente ao procedimento instalado no registro de imóveis, a parte notificada teria a oportunidade de se manifestar dentro do prazo estabelecido na notificação. A notificação, a nosso ver, deve conter o pedido para que se cumpra a obrigação dentro do prazo nela previsto, assinando a escritura pública de transmissão do imóvel já quitado, como também a informação de que, em caso de recusa, será dada a entrada no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, e, ainda, que a falta de resposta do notificado no prazo previsto será interpretada como não tendo, o notificado, motivos justificáveis para o não cumprimento, e não se opondo a transferência, mesmo que por adjudicação.

Ainda para reforçar a justificativa, temos que lembrar que a adjudicação compulsória, para que seja deferida, deverá conter a comprovação de ter um documento assinado entre as partes, da existência do negócio jurídico realizado entre elas, que houve a quitação do negócio realizado, e, também, dos demais requisitos exigidos para toda transferência imobiliária, inclusive do recolhimento do imposto de transmissão que incide sobre o ato. Desse modo, sabemos que seria difícil, diante de todas essas comprovações, a parte ter argumentos que justifiquem o seu inadimplemento da obrigação de transferir ou receber o imóvel.

Porém, o que defendemos não é a falta de notificação ou de comprovação do inadimplemento ou da recusa, e sim a possibilidade de o registrador aceitar, se assim entender suficiente, a notificação já realizada via RTD, e que contenha os mesmos requisitos previstos para a notificação a ser feita dentro do procedimento, evitando onerar a parte com nova notificação, que seguirá o mesmo rito.

Essa permissão dada ao registrador de imóveis para poder aceitar uma notificação já realizada, não o obrigaria a assim proceder, somente o autorizaria, ou seja, o registrador poderia fazer uma análise cuidadosa sobre a notificação apresentada, para que possa ter certeza se ela foi feita da forma correta, decidindo, ao final, se aproveitará a notificação já realizada, ou exigirá uma nova notificação, agora dentro do procedimento que está tramitando em sua serventia.

Ainda sobre a notificação, mesmo que seja um tema que deva ser mais aprofundado, também gostaríamos de deixar uma reflexão para o futuro, sobre o estudo de outras novas possibilidades de notificações válidas para a adjudicação compulsória extrajudicial, desde que feita por meio idôneo, a exemplo de uma comprovação da solicitação e da recusa, feita por meio de ata notarial. Sabemos que essa possibilidade não está prevista na lei, mas, após estudos mais aprofundados sobre o tema, nada impede que novas possibilidades sejam incluídas na legislação, se realmente se mostrarem viáveis e que puderem contribuir para a fortalecer o instituto.

De posse da ata notarial, a parte, representada por seu advogado, irá dar início ao procedimento da adjudicação compulsória no registro de imóveis competente, juntamente com os demais requisitos exigidos na lei 14.382/2022 (itens I, II, IV, V e VI, do §1º, do artigo 216-B). A respeito dos demais requisitos exigidos, acima mencionados, e com a possibilidade de o registrador, a seu critério, aproveitar a notificação já realizada, todos esses demais requisitos, a nosso ver, poderiam já constar da ata notarial, a pedido do advogado, tornando-se a ata notarial o único documento a ser apresentado em conjunto com o instrumento particular. O tabelião de notas consta na ata notarial todos os documentos que correspondem aos demais requisitos, acima mencionados, arquivando todos na serventia, os quais poderão ser fornecidos, se necessário.

Em relação ao imposto de transmissão devido, se ainda não estiver pago, entendemos que pode ser recolhido após a análise do registrador de imóveis, contendo a informação de que a documentação apresentada está apta para que se reconheça o direito a adjudicar o imóvel, porém, para que se possa deferir a adjudicação compulsória e realizar o registro, deverá ser apresentado ao registro de imóveis o comprovante de recolhimento de referido imposto.

Assim, será oportunizado ao requerente da adjudicação compulsória a verificação da prévia aprovação da documentação reunida e tão somente após tal aprovação vislumbra-se o recolhimento do imposto de transmissão, evitando-se gastos e procedimentos desnecessários no momento, caso não reúna a documentação completa para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial 

Portanto, em regra, não há a possibilidade de recolhimento do imposto de transmissão posterior ao registro, ou de não recolhimento. Mas isso não exclui o dever de sempre ser consultada a lei municipal de onde está localizado o imóvel, para se ter certeza de qual é a previsão legal e vigente sobre a incidência do imposto devido, e o modo previsto para o seu recolhimento.

Sobre prosseguir com a adjudicação ou realizar a escritura pública adequada, nos casos em que tenha uma resposta positiva daquele que está inadimplente, quando da notificação realizada dentro do procedimento, surge uma polêmica, pois os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, por meio de suas normativas, determinaram que, mesmo com a resposta positiva por parte do notificado em aceitar cumprir a obrigação, continuaria a adjudicação. Já o Estado do Rio Grande do Sul determinou que, na concordância em cumprir a obrigação, deverá ser feita a escritura pública necessária para a transmissão do imóvel, e, no silêncio ou negativa, continuaria a adjudicação. Entendemos que a determinação do Rio Grande do Sul parece estar mais alinhada com a defesa de que, se é possível a realização da escritura, é ela que deve ser feita, não podendo utilizar o instituto da adjudicação compulsória sem que haja real motivação.

Outra questão muito debatida é sobre a anuência do cônjuge (da época ou atual), que deverá ser observada de acordo com o tempo em que foi feito o instrumento particular, e o regime de bens adotado. Entendemos que também será necessário observar a existência de outro estado civil no momento da adjudicação, diferente do da época do instrumento particular e sua quitação, e o regime de bens atual. Cabe averiguar, também, se é o caso de compra com valores de bens particulares de um só cônjuge, para melhor orientação do interessado.

E, ainda, quando houver falecimento de uma das partes envolvidas no negócio jurídico realizado, a nosso ver, a depender do caso, será necessário observar a existência ou não de inventário, se houve ou não a menção de referido bem ou obrigação, e quem seriam os herdeiros do falecido. Essa análise se faz necessária para saber exatamente quem são os sucessores daquele que tinha a obrigação, para que possam ser notificados.

No nosso entendimento, se o falecido é quem tinha a obrigação de outorgar a escritura, a notificação deverá ser feita aos seus herdeiros, para que respondam, no prazo estabelecido, se irão ou não cumprir a obrigação deixada pelo falecido. Nesse caso, após a negativa ou o fim do prazo sem resposta, e cumprido todos os demais requisitos, poderia se deferir a adjudicação compulsória, registrando o instrumento particular assinado pelos contratantes. Nessa situação, onde o falecido foi quem deixou a obrigação de outorgar a escritura, entendemos que, na ausência de inventário apresentado, bastaria a respectiva certidão de óbito, constando quem são os herdeiros daquele que não cumpriu com a obrigação de transmissão do imóvel.

Já se o falecido é quem tinha o direito de receber, haverá a necessidade de se verificar se constou no seu inventário o direito a receber esse bem já quitado, e o recolhimento do ITCMD por parte dos herdeiros; se constou, entendemos que pode ser transferido diretamente aos herdeiros, por meio da adjudicação compulsória extrajudicial, depois de realizada a notificação e cumprido todos os demais requisitos exigidos por lei. Nesse caso, o inventário seria apresentado ao registro, juntamente com o instrumento particular.

Se não constou o direito de receber esse bem já quitado no inventário, no nosso entendimento, o melhor caminho seria realizar uma sobrepartilha para constar e recolher o ITCMD devido, e depois ser transferida diretamente aos herdeiros, tal como acontece nos demais casos semelhantes, mas nesse caso por meio da adjudicação compulsória extrajudicial, obviamente depois de cumprido todo o procedimento previsto na lei 14.382/2022. Nessa situação, o inventário e a sobrepartilha do falecido também seriam apresentados ao registro, juntamente com o instrumento particular.

O caminho da sobrepartilha se torna necessário para que o bem não tenha que ser transferido ao falecido (espólio), e depois se proceda a sobrepartilha, uma vez que não haveria outro jeito, se não um desses dois, para que se atenda ao princípio da continuidade registral, e, também, a ordem sucessória correta, com o devido recolhimento de imposto causa mortis.

Essas são algumas reflexões a respeito da adjudicação compulsória sobre as quais entendemos ser importante o debate, além de serem cada vez mais estudadas, para que o instituto seja cada vez mais utilizado na via extrajudicial. Porém, existem muitas outras que aqui não foram tratadas, que igualmente precisam de muitos estudos e debates, para que sejam cada vez mais aprimoradas.

Esperamos que em breve já tenhamos definidas as questões mais divergentes, para que todos os advogados, notários e registradores caminhem de forma igualitária, e sempre unidos para poderem proporcionar, cada vez mais, uma excelente prestação de serviço para sociedade, e continuarmos, todos juntos, contribuindo para desafogar o judiciário brasileiro.

Por fim, esclarecemos que todas as ideias e conclusões contidas neste singelo artigo são apenas o nosso entendimento, respeitando todos os entendimentos contrários.