Condomínio de lotes 

O desenvolvimento urbano das cidades brasileiras convive, desde a década de 1970, com empreendimentos imobiliários "fechados", tais como condomínios horizontais e loteamentos de acesso restrito à população não residente. A despeito de ser um produto imobiliário desejado por parcela significativa da população, especialmente nas classes A e B, tais modalidades de empreendimento se desenvolveram mesmo antes do advento da normatização jurídica que garantiu a adequada aprovação e legalização destes, tendo sido objeto de diversas discussões no mercado imobiliário e na seara de registro de imóveis.

Nesta linha, destaca-se que muitos empreendimentos imobiliários "fechados" foram, na realidade, constituídos como loteamentos regidos pela lei 6.766/79 e outros como condomínios horizontais de casas térreas ou assobradadas regulados pela lei 4.591/64. O produto buscado em ambos os casos, independentemente da figura jurídica levada à registro, era o lote urbanizado em empreendimentos fechados.

Quando qualificados como loteamentos (lei 6.766/79), operava-se o fechamento do empreendimento com a posterior concessão ou permissão, mediante ato administrativo específico do Poder Público Municipal, do uso das vias públicas e de áreas públicas localizadas no interior dos fechamentos às associações de moradores, as quais passavam a administrar, conservar e manter tais áreas. A figura do "loteamento fechado", portanto, se configurava como uma adaptação da figura jurídica existente - loteamento regido pela lei 6.766/79 - como resposta à demanda desse produto imobiliário.

De outro lado, quando constituídos sob a forma de condomínio horizontal de casas térreas ou assobradadas (lei 4.591/64), dada a necessidade de vinculação de área construída à futura unidade autônoma, inúmeros empreendimentos permitiam a substituição da planta da casa padrão (unidade autônoma) decorrente da incorporação imobiliária, para posterior regularização. A figura do "Condomínio Fechado", neste sentido, também operava como uma adaptação do condomínio legalmente normatizado, visto que a possibilidade de substituir a planta da unidade autônoma sem qualquer área construída significava, na prática, a venda apenas do lote, para posterior regularização da área construída de acordo com a personalização de cada adquirente.

Nota-se, portanto, uma demanda considerável por empreendimentos fechados que possibilitem a aquisição apenas do lote urbanizado para posterior edificação de acordo com as próprias necessidades do adquirente. Dessa demanda nasceram as modalidades - todas elas adaptadas - de empreendimentos que atendessem essas características.

Como resposta a tal demanda e como resultado de históricas discussões, a lei 13.465/17, por meio do seu artigo 78, instituiu a figura do Loteamento de Acesso Controlado, com a inserção, basicamente de dois dispositivos na lei 6.766/79 - §8º ao artigo 2º e artigo 36-A - e instituiu o Condomínio de Lotes por meio do artigo 58, promovendo tal inovação ao incluir uma Seção ao Capítulo VII do Título III do Código Civil, que trata do condomínio edilício, para melhor regulamentar os empreendimentos fechados. Ademais, promoveu importante equiparação com a redação inserida no §7° ao artigo 2° da lei 6.766/79, ao dispor:

"Art. 2° (...)

(...)

§ 7° - O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. " 

É certo que mesmo antes do advento da lei 13.465/17 já se defendia a existência da figura do condomínio de lotes mediante a interpretação sistemática do artigo 8º da Lei de Incorporações (lei 4.591/64) com o artigo 3º do decreto-lei  271/67. Face à insegurança de tal interpretação e anterior consulta pública processo nº 2014/141294¹, que culminou com a aprovação do Parecer pela inviabilidade e consequente exclusão do regramento dos chamados "condomínio de lotes" e a supressão dos itens 222.2 e 229, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a lei 13.465/2017 deu maior clareza à plausibilidade jurídica dessa figura.

Todavia, mesmo diante da normatização, o novo instituto deve ser concebido como figura "híbrida" do ponto de vista da disciplina jurídica aplicável, sendo inevitável considerar tanto as regras da lei 4.591/64 quanto, suplementarmente, da lei 6.766/79.

Nesta linha, destaca-se que a normatização do condomínio de lotes a partir da lei 13.465/17 não afastou, na prática, a coordenação de legislações diversas para fins de delimitação do regramento aplicável. Os caminhos possíveis a tal disciplina, entretanto, apresentam necessidades de adaptações, seja do ponto de vista jurídico, quanto urbanístico, tributário e registral, como veremos a seguir.

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1 Disponível aqui. Acesso em 16/10/2022.