Figuram constantemente nos contratos imobiliários as chamadas cláusulas com condições resolutivas, nas quais se inserem eventos os mais diversos cuja ocorrência ensejaria a resolução da relação obrigacional. No entanto, há de se investigar se referidas cláusulas se qualificam, efetivamente, como condições resolutivas, ou se encerram, na verdade, condições suspensivas ou mesmo cláusulas resolutivas expressas. A análise não é meramente acadêmica ou desprovida de qualquer relevância prática. Ao contrário. A correta qualificação das cláusulas se afigura fundamental para que se identifiquem precisamente os efeitos jurídicos que delas defluem.  

Sob o aspecto estrutural, a condição resolutiva e a condição suspensiva constituem elementos acidentais do negócio jurídico, uma vez que não integram o tipo abstrato do negócio, mas são apostas no concreto regulamento de interesse pela vontade das partes. A acidentalidade decorre, como aponta Cariota Ferrara, justamente, do "poder ser ou não ser":¹ não é a lei, mas as partes, no exercício da autonomia privada, que as fazem constar do contrato. E, uma vez incluídas no ajuste, cessa a acidentalidade e transmuda-se a condição em elemento essencial do negócio celebrado. Significa, em verdade, que os elementos objetivamente acidentais são subjetivamente essenciais. Daí o porquê de a inserção de condição resolutiva ou suspensiva ilícita ou de fazer coisa ilícita conduzir à invalidade de todo o negócio (art. 123, II, CC), e não apenas da condição em si. A condição não é, pois, disposição acessória do negócio principal, mas parte incindível de um único negócio jurídico.

Por outro lado, a cláusula resolutiva expressa, esta sim, encerra disposição acessória do contrato: é inserida pela autonomia privada e conserva, durante todo o desenrolar da relação jurídica, a característica da acessoriedade; é disposição que opera no plano da eficácia e segue o princípio da gravitação jurídica, pelo que eventual vício da cláusula não afeta a existência ou validade do contrato.

No que tange ao suporte fático objetivo, a condição, seja resolutiva ou suspensiva, requer que o evento seja futuro e incerto. No direito brasileiro, a futuridade é requisito indispensável à condição. No entanto, é possível que certos aspectos do evento sejam passados ou presentes, mas que a sua completa conformação dependa de alguma confirmação futura, hipótese em que esse fato futuro (fato da confirmação) pode ser qualificado como condição. Nesses casos, portanto, a condição-fato não corresponde ao fato passado ou presente, mas sim, ao fato da confirmação do evento passado ou presente. Note-se que não se trata de incerteza relativa, isto é, de desconhecimento apenas pelas partes quanto à ocorrência, ou não, do evento passado ou presente, o que afastaria sua qualificação como condição; cuida-se de incerteza absoluta acerca da efetiva conformação do evento, cuja confirmação se requer.

Pense-se em contrato de promessa de compra e venda de terreno por incorporadora que deseja ali desenvolver projeto imobiliário. No entanto, a incorporadora ainda não conhece plenamente os custos do empreendimento, de modo que não está segura quanto à sua viabilidade econômica neste momento. A fim de não perder o negócio, a incorporadora celebra o contrato com a proprietária do imóvel e apõe cláusula pela qual se ficar constatado, após levantamento junto ao mercado, que o custo da obra será superior a certo valor, o contrato será automaticamente resolvido. Neste caso, o negócio produz desde já todos os seus efeitos, que são resolvidos uma vez verificada a condição. Podem as partes, de outro lado, considerar o evento condição suspensiva, hipótese em que o negócio só produziria efeitos após o implemento da condição, ou seja, após constatar-se a viabilidade econômica do empreendimento; até este momento, as partes teriam apenas expectativa de direito. Seja a condição resolutiva ou suspensiva, o que importa sublinhar é que o evento encerra verdadeira condição, já que os custos da obra são presentes, mas dependem de verificação, de confirmação, havendo incerteza quanto ao seu efetivo valor.

Para tratar-se de condição, deve, ainda, o evento ser externo ao negócio, e por isso não pode corresponder nem a elemento essencial do contrato, nem a momento típico do desenvolvimento do vínculo obrigacional. O evento há de constituir fato estruturalmente autônomo, a operar externamente ao negócio, não se relacionando diretamente à realização do programa contratual. E é por essa razão que o inadimplemento absoluto não constitui evento idôneo a figurar no contrato como condição resolutiva.²

A cláusula resolutiva expressa prevista no art. 474, ao contrário, contempla, de regra, eventos já alocados entre as partes. Referidos eventos podem ser inerentes ao contrato - inexecuções de obrigações que conduzem ao inadimplemento absoluto e vícios redibitórios que retirem a utilidade da coisa para o adquirente, por exemplo - ou podem ser a ele internalizados pela autonomia privada dos contratantes. Nesse último caso, mostra-se indispensável que o específico risco tenha sido expressamente assumido por um dos contratantes e que a sua superveniência conduza à impossibilidade ou inutilidade da prestação, consoante o concreto regulamento de interesses, a conduzir ao inadimplemento absoluto.

Pense-se em contrato de permuta do qual conste cláusula em que se designa como condição resolutiva a não aquisição de terrenos contíguos ao do permutante pelo incorporador, até certa data. Nesse caso, a não aquisição dos imóveis resolverá automaticamente o contrato celebrado com o permutante. No entanto, se o incorporador houver assumido expressamente a obrigação de adquiri-los, a não aquisição poderá configurar inadimplemento absoluto, o que desqualifica referido evento como condição resolutiva e pode ensejar a qualificação da cláusula, a depender de sua redação, como cláusula resolutiva expressa, autorizando o permutante a resolver a relação obrigacional.

Constatada a ocorrência do suporte fático da cláusula resolutiva expressa ou implementada a condição resolutiva, resolve-se a relação jurídica, conduzindo-se à ineficácia do negócio. No primeiro caso, faz-se necessária a declaração do credor dirigida à resolução.³ Na segunda situação, prevalece no direito brasileiro o entendimento segundo o qual a resolução é sempre automática, independente da vontade ou mesmo do conhecimento das partes.⁴

Ao propósito, impõe-se analisar com atenção certas cláusulas em contratos celebrados com permutantes de terreno que qualificam como condição resolutiva, por exemplo, a não obtenção do financiamento para a construção do empreendimento ou a não aprovação do projeto pelos órgãos responsáveis e, ao mesmo tempo, determinam que referidos entraves deverão ser superados em certo prazo, após o qual qualquer das partes poderá dar por "rescindido" o contrato mediante notificação à contraparte.

Bem analisadas as referidas disposições, nota-se que não se trata, tecnicamente, de condição resolutiva, já que, pela redação empregada, o contrato não é resolvido automaticamente diante da não concessão do financiamento ou da não aprovação do projeto. Em verdade, a verificação de referidos eventos, se não superados, faz nascer para as partes o direito potestativo de extinguir o contrato. Nesse cenário, talvez se possa cogitar de condição suspensiva, cuja pendência suspenderia não a eficácia do contrato propriamente dito, mas do direito potestativo de extinguir o negócio. Por conseguinte, o contrato produziria regularmente todos os seus efeitos desde a sua celebração, afigurando-se irretratável e irrevogável. Contudo, uma vez implementada qualquer das mencionadas condições, as partes adquiririam o direito potestativo de extinguir unilateralmente o ajuste mediante simples notificação à contraparte.  

Seja como for, importa sublinhar que a qualificação de certa cláusula como cláusula resolutiva expressa, condição resolutiva ou condição suspensiva há de ser realizada a partir da interpretação sistemática do específico contrato. Para tanto, o intérprete deve analisar, sobretudo, a natureza do evento que serve de suporte fático à cláusula (se se trata, por exemplo, da inexecução de obrigação assumida por uma das partes ou da ocorrência de evento externo ao negócio), os efeitos dele decorrentes (resolutivos ou suspensivos) bem como a forma pela qual tais efeitos se operam (automaticamente ou mediante interpelação da contraparte). De todo modo, o nomen iuris atribuído pelas partes à cláusula é, em definitivo, o aspecto de menor relevância para a sua qualificação.

*Aline de Miranda Valverde Terra é professora de Direito Civil da UERJ e da PUC-Rio. Sócia de Aline de Miranda Valverde Terra Consultoria Jurídica.

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1 Luigi Cariota Ferrara. Il negozio giuridico nel Diritto privato italiano. Napoli: Edizioni Scientifiche Italiane, 2011. p. 116, tradução livre.

2 Conforme afirma Francesco Santoro-Passarelli, "o inadimplemento não pode ser deduzido nem mesmo em condição resolutiva expressa, ou verdadeira, exatamente porque diz respeito ao funcionamento do negócio" (Dottrine generali del diritto civile. 9. ed. Napoli: Casa Editrice Dott. Eugenio Jovene, 2012. p. 199, tradução livre).

3 Sobre a possível automaticidade da resolução, confira-se Aline de Miranda Valverde Terra. Cláusula resolutiva expressa. Belo Horizonte: Fórum, 2017. p. 141 et. seq.

4 João Manoel de Carvalho Santos. Código Civil brasileiro interpretado. 10. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1963. v. 8. p. 397.