1. INTRODUÇÃO

Publicada em 1º de julho de 2020 e com entrada em vigor no dia seguinte, a nova Lei de Locações na Argentina (Ley nº 27.551¹) assume um perfil mais intervencionista em busca de prestigiar a parte mais vulnerável dos contratos (o inquilino) e de promover políticas públicas que facilitem o acesso de classes sociais mais vulneráveis à moradia.

A tentativa de maior intervencionismo nos contratos de locação merece ser acompanhada por todos os juristas brasileiros, especialmente para verificar se essa postura argentina gerará ou não um efeito reverso: o de aumento do preço dos aluguéis e o da diminuição de ofertas de imóveis para locação. Como se sabe, o excesso de intervencionismo pode inibir os proprietários a alugarem seus imóveis ou a aumentarem os preços a fim de absorver os novos riscos causados pelo dirigismo contratual. Achar um grau razoável de intervencionismo é sempre um desafio.

Neste pequeno artigo, nosso objetivo é apenas relatar os artigos da Nova Lei de Locações Argentina. Essa nova lei modifica o Código Civil Argentino - CCArg ("Código Civil y Comercial de la Nación"), veicula regras autônomas e altera a Lei de Mediação Obrigatória Prévia a Processos Judiciais.

Vamos ao relato de cada um dos artigos do novo diploma.

2. MODIFICAÇÕES FEITAS NO CÓDIGO CIVIL ARGENTINO

Os arts. 1º ao 12 da nova Lei de Locações na Argentina modifica o CCArg. Vamos relatar o conteúdo dos dispositivos do CCArg que foram modificados.

2.1. Domicílio contratual eletrônico (art. 75, CCArg)

O domicílio contratual não precisa ser apenas geográfico, mas também pode ser eletrônico (como um endereço de e-mail) para efeito de recebimento de notificações, comunicações e intimações.

2.2. Proibições em locações residenciais (art. 1.196, CCArg)

Em locação residencial, ficam proibidos: (1) cobrar mais de um aluguel antecipado; (2) a cobrança de "luvas", ou seja, de um valor pela "localização" do imóvel; (3) a emissão de notas promissórias ou outros títulos de crédito, pois só o contrato de locação pode representar a dívida; (4) o depósito de "entrada" a ser pago pelo inquilino para começar a locação não pode ser superior a um mês.

2.3. Prazo mínimo dos contratos de locação residencial (arts. 1.198 ao 1.199, CCArg)

O prazo mínimo de locações de imóveis deixa de ser de 2 anos para ser de 3 anos, salvo prazo maior expressamente maior. Não importa se a locação é residencial ou comercial. É irrelevante também se a locação tem uma finalidade que se cumpra em prazo menor.

Há, porém, exceções de casos em que se admite pactuação de prazo menor a esse triênio legal, a saber: (1) renúncia do locatário ao prazo mínimo legal, desde que ele esteja na coisa; (2) locação para embaixada ou corpo diplomático; (3) locação de imóvel mobiliado para fins de turismo, de descanso ou similares, a qual não poderá ser superior a 3 meses, sob pena de se afastar a sua natureza de locação por temporada; (4) locação para guarda de coisas; (5) locação de espaço em prédios destinados a exposições de objetos ou serviços.

2.4. Denúncia vazia pelo inquilino e multas (arts. 1.221 e 1.221 bis, CCArg)

O inquilino pode resilir imotivadamente (denúncia vazia) o contrato após 6 meses de locação mediante notificação com antecedência de 1 mês. Terá, porém, de pagar uma multa de 1,5 aluguel se exerceu esse direito antes de um ano de locação ou uma multa de 1 aluguel se exerceu esse direito após um ano de contrato. A multa poderá ser afastada se o inquilino tiver feito a notificação com três meses de antecedência e se já tiver transcorrido mais de 6 meses de contrato.

Em locações residenciais, o inquilino pode, dentro dos últimos três meses do prazo do contratual, notificar o locador para, em 15 dias, negociar a renovação do contrato. Se este ficar em silêncio, o inquilino pode resolver o contrato sem pagamento de multa alguma.

2.5. Reparações por deteriorações não causadas pelo inquilino (art. 1.201, CCArg)

O locador, ao ser notificado pelo inquilino, tem de fazer as reparações de deteriorações ocorridas no imóvel sem culpa do inquilino. Se não o fizer dentro do prazo de 24 horas ou, na hipótese de inexistir urgência, no prazo de 10 dias, o inquilino pode realizá-la às custas do locador. Há presunção de recebimento da notificação emitida ao domicílio indicado pelo locador no contrato, ainda que o locador não a tenha efetivamente recebido por motivos imputados a ele (como uma recusa ao recebimento ou uma mudança de endereço sem prévio aviso).

2.6. Inviabilidade superveniente de uso ou de fruição do imóvel (art. 1.203, CCArg)

Se o uso ou a fruição do imóvel se torna inviável por motivo não imputado ao inquilino, este pode pedir a rescisão contratual ou a suspensão do pagamento do aluguel enquanto o imóvel não voltar a ser viável. A nova lei deixou mais claro esse direito do inquilino, deixando de falar em caso fortuito para, no seu lugar, valer-se da expressão "causas não imputáveis ao locatário".

2.7. Direito a dedução de valores no aluguel (art. 1.204 bis, CCArg)

É assegurado o direito de o inquilino, após prévia notificação, deduzir do aluguel valores que eram devidos pelo locador, como os relativos a reparações do imóvel.

2.8. Dever de arcar com despesas alheias aos benefícios normais da locação (art. 1.209, CCArg)

O locatário só é obrigado a arcar com despesas condominiais ou tributárias relativas aos benefícios normais e permanentes que lhe são propiciados pelo uso do imóvel. Portanto, não tem de arcar com nenhuma despesa extraordinária (como a famosa "taxa extra") nem com tributos extraordinários. Não tem de arcar também com despesas "carimbadas" formalmente como contribuição condominial ordinária quando, na verdade, não tem relação com os benefícios normais e permanentes propiciados ao inquilino com a locação.

2.9. Notificação prévia à ação de despejo (art. 1.222, CCArg)

No caso de locação residencial, a ação de despejo por inadimplemento de aluguel só é cabível mediante prévia notificação do inquilino para, em 10 dias, pagar a dívida atrasada. á presunção de recebimento da notificação emitida ao domicílio indicado pelo inquilino no contrato, ainda que o inquilino não a tenha efetivamente recebido por motivos imputados a ele (como uma recusa ao recebimento ou uma mudança de endereço sem prévio aviso). Trata-se aí de um exemplo de aplicação do que chamamos de princípio do aviso prévio a uma sanção², que é um princípio geral de direito e que, no Brasil, já foi reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ³.

2.10. Vedação de condicionar o recebimento das chaves ao pagamento prévio de dívidas (art. 1.222, CCArg)

No caso de locação residencial, o locador não pode se recusar a receber as chaves de volta do imóvel. Não pode condicionar o recebimento das chaves ao prévio pagamento de qualquer dívida. Se o fizer, o inquilino fica liberado de pagar qualquer aluguel ou valor adicional, desde que, em até 10 dias, faça o depósito judicial das chaves.

2.11. Atribuições e remuneração dos corretores de imóveis (art. 1.351, CCArg)

Somente corretores de imóveis devidamente inscritos na forma da lei podem exercer a atividade de intermediação de locações de imóveis.

O dever de pagar a comissão ao corretor é de todas as partes, salvo se cada parte tiver contratado um corretor para si (hipótese em que cada um pagará a comissão do respectivo corretor).

3. ARTIGOS DA NOVA LEI QUE NÃO ALTERAM OUTROS DIPLOMAS

Os arts. 13 a 21 da Nova Lei de Locações não alteram diploma algum. Vamos visitá-los.

3.1. Garantias em contrato de locação residencial (art. 13, Nova Lei de Locações na Argentina)

Em locação residencial, se o locador exigir alguma garantia, o inquilino tem o direito de lhe oferecer duas opções entre as seguintes: (1) imóveis; (2) fiança bancária mediante requisitos indicados no contrato; (3) seguro de caução mediante requisitos indicados no contrato; (4) fiança mediante requisitos indicados no contrato; (5) garantia pessoal do próprio locatário que comprove renda. A garantia, no máximo, pode corresponder a 5 aluguéis, salvo para a última opção de garantia retrocitada (em que a garantia poderá ser de até 10 aluguéis). O locador é obrigado uma das garantias oferecidas pelo inquilino.

3.2. Reajuste do aluguel anualmente e por um índice misto (art. 14, Nova Lei de Locações na Argentina)

O reajuste do aluguel só poderá ocorrer anualmente (antes da nova Lei, era semestral) e deverá seguir um índice fruto da mistura do índice geral de correção monetária e do índice específico de variação do salário dos trabalhadores.

3.3. Consignação judicial do valor do aluguel (art. 15, Nova Lei de Locações na Argentina)

Se o locador se recusar a receber o aluguel, o inquilino tem de notificá-lo para receber o valor em até 48 horas. Passado esse prazo, o inquilino tem de promover a consignação judicial em até 3 dias úteis após o vencimento do prazo fixado na notificação extrajudicial, tudo sob as custas do locador.

3.4. Comunicação obrigatória ao Governo (art. 16, Nova Lei de Locações na Argentina)

Os contratos de locação têm de ser comunicados ao Governo, que mantém controle desses dados. Se o locador não fizer essa comunicação, ele está sujeito a sanções.

3.5. Programa Governamental de Aluguel Social (arts. 17 ao 20, Nova Lei de Locações na Argentina)

O novo diploma argentino cria um programa governamental de aluguel social com o objetivo de facilitar o acesso a uma moradia digna mediante contratos formais de locação.

Entre as várias diretivas desse programa, estão estas:

(1) evitar discriminações contra as pessoas em situação de violência de gênero à luz da "Ley de Protección Integral a las Mujeres";

(2) regular entidades que oferecem fianças e seguros de caução;

(3) disponibilizar subsídios e linhas de crédito;

(4) estimular o aumento de ofertas de imóveis para locação;

(5) facilitar locação a aposentados e desempregados que recebam auxílio desemprego; e

(6) auxiliar quem tenha dificuldade de oferecer alguma das garantias locatícias.

3.6. Estímulo a meios extrajudiciais de resolução de conflitos (art. 21, Nova Lei de Locações na Argentina)

O Poder Executivo deve estimular o uso de meios extrajudiciais de resolução de conflitos, como a mediação e arbitragem gratuita ou a baixo custo.

4. MODIFICAÇÃO DO ART. 6º DA LEI DE MEDIAÇÃO PRÉVIA OBRIGATÓRIA

O art. 22 da nova Lei de Locações altera o art. 6º da Lei de Mediação Prévia Obrigatória (Ley nº 26.589, may 3 de 2010⁴) de modo a estabelecer que, mesmo para a propositura de ação de despejo, é obrigatória a prévia tentativa de uma mediação. Antes da mudança legislativa, o locador poderia dispensar a mediação prévia obrigatória e, desde logo, propor a ação judicial de despejo.

5. CONCLUSÃO

Manter-se atento ao regime locatício de outros países é saudável para nós, brasileiros, que também precisamos velar por uma legislação que trate das locações de imóveis conciliando, de um lado, os preceitos do livre mercado com, de outro lado, a necessidade de agir com justiça em favor da parte mais vulnerável.

O modelo jurídico argentino de locações guarda muitas semelhanças com o brasileiro. Não foi nosso objetivo apontar todas essas semelhanças, mas apenas o de trazer a lume as modificações ocorridas neste ano no nosso vizinho latino-americano.

*Carlos E. Elias de Oliveira é professor de Direito Civil, Notarial e de Registros Públicos na Universidade de Brasília - UnB -, no IDP/DF, na Fundação Escola Superior do MPDFT - FESMPDFT, no EBD-SP, na Atame do DF e de GO e em outras instituições. Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil, Advogado/Parecerista, ex-advogado da União e ex-assessor de ministro STJ.

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1 Disponível aqui. Acesso em 1º de julho de 2020.

2 Disponível aqui.

3 A propósito, extrai-se o seguinte excerto do voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1.812.465/MG, de sua relatoria (3ª Turma, DJe 18/05/2020):

"É interessante notar, ainda, que a moderna doutrina do Direito Civil tem apontado para a existência de um princípio - ou mesmo um subprincípio - do aviso prévio a uma sanção, fundamentado na boa-fé objetiva, ao contraditório e à vedação da surpresa. Nesse sentido, a doutrina afirma que:

Pelo princípio do aviso prévio a uma sanção, todas as pessoas têm direito a serem lembradas previamente à imposição de uma sanção. Toma-se o verbete "sanção" no sentido mais amplo possível a fim de abranger qualquer restrição de direitos. Sabemos que a palavra "sancão" diz respeito a uma punicão, mas aqui estamos, por escolha metodológica nossa, a utilizá-la de um modo amplo para abranger qualquer situação jurídica em que uma pessoa haverá de sofrer alguma restrição de direito (punição ou não) por conduta de outrem. Assim, o corte da luz do devedor, a prisão civil do alimentado inadimplente, a constituição do devedor em mora são exemplos do que aqui chamamos de "sanção".
O fundamento do princípio ora enfocado é a boa-fé objetiva, do qual decorre a vedação à surpresa, e o princípio do contraditório, de que deflui o direito do interessado em contrapor-se a uma ameaça de restrição de direito. Embora estejamos a focar o Direito Civil e o Processo Civil, o princípio do aviso prévio a uma sanção ultrapassa essas fronteiras para iluminar todos os demais ramos do Direito, com as adaptações necessárias. É um princípio geral do direito brasileiro. Fazemos uma advertência. O princípio do aviso prévio a uma sanção é fruto de outros princípios, conforme já mencionamos. É, na verdade, um sub-princípio. Muitos casos concretos que iremos apontar aqui como exemplo de aplicação desse princípio, mas obviamente também poderiam ser resolvidos pela aplicação dos princípios matrizes, mas isso importaria um esforço argumentativo maior. O princípio do aviso prévio a uma sanção é uma cristalização didática de vários princípios com objetivo de facilitar a linguagem jurídica na resolução de casos concretos, na criação de regras (como na atividade legislativa) e na manutenção de uma coerência sistêmica do direito."
(Oliveira, C.E.E. de. O princípio do Aviso Prévio a uma sanção no Direito Civil Brasileiro. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado Federal, Maio/2019 (texto para discussão nº 259)

4 Disponível aqui (com texto anterior à mudança feita pela Nova Lei de Locações na Argentina).