A alienação judicial por iniciativa particular¹ é meio expropriatório que pode ser considerado tradicional na execução civil brasileira, já que se fez presente em todos os códigos federais (CPC/39, CPC/73 e CPC/15) e em legislação esparsa (lei 9.099/95).

Apesar da permanência normativa, a produção acadêmica sobre o tema não tem sido expressiva, mesmo na busca em periódicos especializados. Para ilustrar essa afirmação, ao inserir os parâmetros "alienação por iniciativa particular" e "alienação particular" no acervo eletrônico de cinco das principais revistas de processo², são encontrados oito trabalhos, sendo apenas dois deles publicados durante a vigência do atual CPC. No âmbito jurisprudencial, o enfrentamento da questão é igualmente reduzido³, tornando evidente a importância da presente análise, que servirá para demonstrar os seus potenciais e, assim, incentivar a ampliação do seu uso.

De acordo com o art. 825 do CPC, a expropriação de bens pode se realizar pela adjudicação (arts. 876 a 878), pela alienação (arts. 880 a 903) ou pela apropriação de frutos e rendimentos (arts. 862 a 869). Por sua vez, a alienação possui duas modalidades ou espécies: por iniciativa particular, e por leilão público (art. 879, incisos I e II).

Se a penhora tiver recaído sobre quantia suficiente, é intuitivo concluir que o caminho para a satisfação do crédito será mais fácil, bastando a entrega imediata dos valores ao credor. Havendo constrição de frutos e rendimentos de bens do devedor, o pagamento ocorrerá por transferências periódicas. Por outro lado, se os bens penhorados forem outros móveis ou imóveis, poderão ser adjudicados ou alienados na execução⁴.

A adjudicação consiste na transferência do bem penhorado para a propriedade do exequente ou de outros sujeitos legitimados (art. 876, caput e § 5º). Não sendo realizada, será oportunizada a alienação particular ou, em último caso, a alienação por leilão.

Assim, existe uma escala de preferência legal: atualmente, a adjudicação é prioritária, seguida da alienação particular, subsidiária com relação à primeira, e prioritária quanto ao leilão público, última modalidade de expropriação judicial.

A disciplina legislativa da alienação particular é encontrada no art. 880 do CPC, restando aplicáveis algumas previsões do leilão público (arts. 881-903), mais extensas e detalhadas, desde que compatíveis com o seu regramento.

Conforme o dispositivo estabelece, não ocorrida a adjudicação dos bens do executado, o exequente pode requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por meio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário⁵. Esse mecanismo objetiva converter forçadamente o patrimônio penhorado em dinheiro, a fim de satisfazer o exequente. Não é a alienação em si que realiza o crédito, mas a atividade de conversão e entrega da quantia para o titular (art. 904, I).

A principal diferença entre a alienação particular e a alienação por leilão repousa sobre a simplicidade do procedimento da primeira⁶. Embora realizada no curso do processo judicial, a procura por interessados é simplificada, não depende da prática de excessivos atos solenes, dispensando a publicação de editais. Ambas são formas de expropriação do patrimônio do executado, pleiteadas perante órgão jurisdicional estatal, mas com distintos graus de burocracia pública.

Nesse instituto, a prática de atos negociais para busca de adquirentes e formulação de propostas convive com a presença soberana do órgão jurisdicional⁷. Ainda se está diante de expropriação judicial, porém, com natureza negocial e pública⁸.

O § 1º do art. 880 indica que o magistrado deve fixar as condições básicas para que a alienação se realize, tais como: a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, sendo necessária, a comissão de corretagem. A partir daqui, passa-se ao exame, de forma crítica, desses vetores - objeto central do texto.

Como aponta Fredie Didier Jr., as diretrizes judiciais para realização da alienação particular devem ser interpretadas com flexibilidade, permitindo a alteração dos seus componentes durante o curso do processo, condicionada à concordância das partes⁹. Inclusive, elas podem definir prévia e consensualmente os requisitos da alienação, criando diferenças convencionais compatíveis com os seus interesses, ao encontro da cláusula geral de negociação processual (art. 190) e do regime de disponibilidade da execução (art. 775), os quais estimulam a atipicidade negocial executiva¹⁰.

A publicidade da alienação é fator crucial para o seu êxito, pois envolve preocupações com: a divulgação da oferta do bem para um nicho específico do mercado, a descrição do tempo de uso, o estado de conservação, despesas de manutenção, condições especiais de pagamento, e demais vantagens competitivas do patrimônio disponível.

O bem precisa ser oferecido de modo amplo e assertivo, com publicidade realizada em ambientes, físicos ou virtuais, frequentados pelo maior número de potenciais adquirentes. Como a alienação alcança bens com distintas características, a variação das estratégias de divulgação deve ser proporcional a essa pluralidade, não sendo a mesma, por exemplo, para edifícios, automóveis, embarcações, pedras preciosas e obras de arte.

O magistrado não está autorizado a impor formalidades publicitárias excessivas, uma vez que isso igualaria ou superaria a burocracia do leilão¹¹, além de tornar a alienação particular mais custosa para o executado ou para o profissional responsável pela intermediação do negócio (quando responsável por estes custos), na medida em que os gastos com publicidade são incluídos nas despesas da execução.

Portanto, a melhor solução é a reduzida intervenção judicial sobre esta diretriz, favorecida pela fixação de parâmetros gerais de publicidade, incumbindo-se a especificação das estratégias de divulgação ao agente habilitado para intermediar o negócio¹², detentor de conhecimentos técnicos sobre o bem e seu mercado - o que não exclui a adoção de cautelas adicionais pelas partes, interessadas em potencializar as chances de êxito da transação.

Como se pode imaginar, o valor a ser pago pelo bem é um dado relevante para todos os sujeitos envolvidos na alienação particular: ao exequente, por ter interesse na satisfação integral do débito; ao executado, para obtenha o maior preço possível, e assim tenha chances de receber eventual excedente ao valor da dívida e às despesas executivas; e ao adquirente, para que consiga celebrar negócio jurídico vantajoso e competitivo frente ao mercado. E, por fim, acrescente-se ainda o interesse de eventuais corretores ou leiloeiros que atuem na transação, já que o pagamento do percentual da comissão costuma ter como referência o preço do negócio efetivamente realizado e não o valor da avaliação do bem.

Vale destacar que corretores e leiloeiros podem atuar de maneira informal na alienação, sem a aprovação do custeio desses gastos no plano de alienação judicial, ou com a formalização de sua participação perante o juízo executivo, quando serão auxiliares eventuais da justiça (art. 149, CPC) e as despesas suportadas pelo executado¹³.

De modo relevante, o art. 880, § 4º estipula que nas localidades em que não houver corretor ou leiloeiro público credenciado nos termos do § 3º a indicação será de livre escolha do exequente, com privilégio ao exercício de vontade.

A interpretação que exigia a necessidade de cadastramento prévio do profissional nos bancos dos tribunais foi um significativo obstáculo para a utilização do instituto na vigência do CPC/73, sobretudo considerando a demora ou inexistência de regulação, não podendo subsistir¹⁴. Mesmo se houver profissional credenciado na localidade, o desatendimento a essa exigência não invalida o negócio jurídico de alienação do bem, salvo prejuízo comprovado pelo executado, como adequadamente reconheceu o Enunciado 192 do FPPC.

É necessário criticar a definição em abstrato de período mínimo de experiência de três anos para o profissional (art. 880, § 3º). Apesar de o legislador, em comparação com o CPC/73, ter reduzido o lapso temporal de cinco para três anos, ainda parece ter errado. Existem outros critérios mais apropriados para aferir a qualificação do corretor ou leiloeiro, como o seu histórico quantitativo de trabalhos, acesso às plataformas digitais para oferta dos bens ou extensa capilaridade do seu ofício em interiores, zonas rurais ou áreas de difícil acesso, a depender do local e perfil do acervo patrimonial em oferta¹⁵.

Embora o pagamento à vista pelo adquirente seja modalidade preferencial, por encurtar o tempo até a fruição dos valores pelo credor, o parcelamento do preço é permitido¹⁶. O pagamento em parcelas preserva o orçamento do adquirente, favorece a celebração de negócios de grande porte, além de ser autorizado pelo art. 895 do CPC, compatível com a alienação particular¹⁷. Havendo interesse em parcelar o valor, a fixação de garantias é fundamental para reduzir os riscos de inadimplemento.

O preço mínimo da alienação é um dos seus pontos mais relevantes¹⁸.

Para analisar o tema, é fundamental considerar a atual dicção do caput do art. 891, de ser inaceitável lance com preço vil na alienação judicial, aliado ao texto do seu parágrafo único, o qual indica que será vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz, ou, na ausência dessa definição, o preço inferior a 50% do valor da avaliação¹⁹.

A estipulação judicial do preço mínimo produz presunção absoluta de vileza do valor abaixo desse parâmetro, sendo o preço inferior a 50% da avaliação também indutor dessa circunstância, embora critério de reserva, acionado apenas na ausência do primeiro²⁰. Como se vê, a não definição do preço mínimo da alienação pelo órgão judicial não acarreta a invalidação do negócio, havendo solução normativa mais apropriada.

Nota-se que o art. 891 dissolveu restrição temporal do art. 692 do CPC/73, que considerava que a vileza do preço invalidava a alienação apenas em segundo leilão. Em reforma elogiável, o caráter vil do preço da alienação passou a induzir vício desde a primeira oportunidade. A definição do que se entende por preço vil (art. 891, par. único) também é inédita, já que o antigo art. 692 não oferecia baliza para esse fim.

Outra mudança importante está na supressão pelo atual art. 680, § 1º da referência que o art. 685-C, § 1º, do CPC/73 fazia ao revogado art. 680. Quando aquele dispositivo indicava a fixação do preço mínimo da alienação pelo juiz, realizava menção à avaliação, induzindo raciocínio de que o preço da alienação estava condicionado a patamar idêntico ou superior²¹. Essa remissão desapareceu, sendo o silêncio eloquente.

O legislador ordinário não deixou dúvidas a respeito da admissão de que o bem penhorado seja alienado, por iniciativa particular ou por leilão, por valor inferior ao da avaliação, desde que não se enquadre como preço vil²². A redação atual tende a superar as históricas resistências doutrinárias em torno dessa possibilidade²³.

Em tal caso, autoriza-se a transmissão forçada do patrimônio por valor abaixo ao avaliado para incentivar a concretização do negócio por preço atrativo, ampliando as chances de êxito na busca por adquirentes e na seleção de propostas no mercado, sem sacrifício excessivo dos interesses do devedor.

Aliás, a vedação de arrematação do bem por preço vil protege o executado, que não perderá seu patrimônio por preço irrisório ou aviltante, ao passo que tutela a esfera patrimonial do exequente, sobretudo quando o montante devido for superior ao valor da avaliação dos bens, desnível que seria significativamente agravado pela vileza do preço.

De igual modo, não há óbices para que a alienação se dê por preço maior ao da avaliação, considerando as circunstâncias específicas do bem e a dinâmica atual do mercado em que se localiza o patrimônio. É situação econômica favorável para exequente e executado, podendo se revelar interessante diante do caso concreto²⁴. Além disso, as partes podem autorizar consensualmente a alienação por valor distinto da avaliação.

Em suma, diante do cenário patrimonial em que o executado não possui quantia suficiente em espécie, tendo ocorrido a constrição de bens móveis ou imóveis, sem interesse na adjudicação, a alienação particular é meio expropriatório preferencial, mais simples e potencialmente menos custoso que o leilão, devendo ser mais utilizado²⁵, com observância à adaptabilidade das diretrizes judiciais para sua realização.

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As autoras aprofundaram o tema no artigo: SANTOS, Clarice; SILVEIRA, Bruna Braga da. Aspectos relevantes da alienação por iniciativa particular no processo executivo. In: ASSIS, Araken de; BRUSCHI, Gilberto Gomes (coord). Processo de execução e cumprimento de sentença: temas atuais e controvertidos. Revista dos Tribunais: São Paulo, 2022, p. 751-768.

2 Revista de Processo (RePro), Revista Brasileira de Direito Processual (RBDPro), Revista Eletrônica de Direito Processual (REDP), Civil Procedure Review e Revista ANNEP de Direito Processual.

3 Poucas decisões abordam questões jurídicas relevantes do instituto, ao menos perante o Superior Tribunal de Justiça. O REsp 1.312.509/RN e o AgREsp n. 929.244/SP são exemplos que valem a menção.

4 Marcelo Abelha salienta a diferença temporal entre os meios expropriatórios: "A rigor, todas as formas são expropriatórias e voltadas à satisfação do credor, mas a diferença entre elas é que a linha que separa cada espécie de ato do resultado a ser obtido é variável no tempo. Mais curta na adjudicação, mais longa, e às vezes incerta, na alienação em leilão. O meio-termo, em tese, está na percepção de frutos e rendimentos de bem penhorado" (RODRIGUES, Marcelo Abelha. Fundamentos da tutela executiva. Brasília: Gazeta Jurídica, 2019, p. 187).

5 Ressalta-se que a alienação particular é compatível com a execução em autocomposição. Sobre o assunto: BRAGA DA SILVEIRA, Bruna; MEGNA, Bruno Lopes. Autocomposição: causas de descumprimento e execução - um panorama sobre meios alternativos de solução de conflitos e processo de execução no novo CPC. Revista de Processo, São Paulo, v. 264, fev., 2017, p. 473-495.

6 DIDIER JR., Fredie et al. Curso de direito processual civil: execução, v. 5. 12. ed. Salvador: Juspodivm, 2022, p. 970.

7 Razão pela qual não se pode ignorar a existência do caráter coativo desse meio de expropriação (LIEBMAN, Enrico Tullio. Processo de execução. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 1980, p. 142-150).

8 ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 18. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 1.104. Cabe registrar que, por ser um meio sub-rogatório, exercido contra a vontade do executado, distancia-se do contrato de compra e venda, o qual pressupõe comunhão de vontades entre os envolvidos.

9 "As peculiaridades do mercado e as vicissitudes de qualquer negociação podem impor, contudo, que a venda seja feita em desconformidade com o quanto estabelecido, desde que o juiz assim o permita em decisão posterior, contando com prévia concordância do exequente e do executado" (DIDIER JR., Fredie et al. Curso de direito processual civil: execução, v. 5. 12. ed. Salvador: Juspodivm, 2022, p. 970). Em mesma linha, Daniel Neves pontua que o juiz não está adstrito às condições fixadas, podendo admitir propostas com outras formas de pagamento, garantias ou preço (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. 13. ed. Salvador: Juspodivm, 2021, p. 1.292).

10 Sobre o tema: DIDIER JR., Fredie; CABRAL, Antonio do Passo. Negócios jurídicos processuais atípicos e execução. Revista de Processo, São Paulo, v. 275, jan., 2018, p. 193-228; NOGUEIRA, Pedro Henrique. Gestão da execução por meio de negócios jurídicos processuais no processo civil brasileiro. Revista de Processo, São Paulo, v. 286, dez., 2018, p. 325-342; GAJARDONI, Fernando da Fonseca. Convenções processuais atípicas na execução civil. Revista Eletrônica de Direito Processual - REDP, Rio de Janeiro, ano 15, v. 22, n. 1, jan.-abr., 2021, p. 283-321; SANTOS, Clarice. Análise crítica do controle de validade dos negócios processuais na execução civil brasileira. Empório do Direito. Disponível em: [https://emporiododireito.com.br/leitura/analise-critica-do-controle-de-validade-dos-negocios-processuais-na-execucao-civil-brasileira].