Por unanimidade, a 1ª câmara reservada de Direito Empresarial do TJ/SP manteve sentença que validou aumento de participação de sócios no valor de vendas por atraso na entrega de empreendimento imobiliário.
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O litígio teve origem em um contrato de SCP - sociedade em conta de participação firmado para a exploração de um empreendimento imobiliário.
O acordo previa que, caso a expedição do “Habite-se” não ocorresse até as datas estipuladas, os sócios participantes teriam sua participação aumentada em 0,41% por mês de atraso, aplicável sobre o VGV - valor geral de vendas das unidades autônomas.
Insatisfeitos com a execução, que passou de R$ 26 milhões, as construtoras alegaram a nulidade do título executivo, sob a justificativa de que a obrigação não possuía liquidez, uma vez que o cálculo do valor devido exigia a consideração de elementos externos ao contrato.
Além disso, argumentaram que a execução era excessiva e que o atraso na obtenção do Habite-se não deveria resultar na penalidade aplicada, já que, segundo eles, o retorno financeiro aos investidores foi alcançado sem prejuízos, sobretudo em função de uma venda significativa de unidades do empreendimento em 2020.
Ao analisar o caso, o relator, desembargador Azuma Nishi, destacou que o contrato é claro ao estabelecer a penalidade pelo atraso na obtenção do Habite-se, independente do momento da distribuição dos resultados financeiros.
A decisão sublinhou que a obrigação contratual era líquida e que a complexidade dos cálculos não a tornava inexequível, sendo possível apurar o valor devido com base em informações fornecidas pelas próprias executadas nos relatórios de acompanhamento do empreendimento.
A tentativa de justificar o atraso com base nos impactos da pandemia de Covid-19 também foi rechaçada, uma vez que os próprios relatórios indicavam que as obras não foram interrompidas e prosseguiram conforme o planejado.
Dessa forma, seguindo o relator, o tribunal concluiu pela inexistência de nulidade no título e pela validade da execução.
- Processo: 1058362-66.2023.8.26.0100
Veja o acórdão.
Glossário
O que é sociedade em conta de participação?
É um tipo de sociedade empresarial caracterizada por ser associação entre pessoa física ou jurídica (denominada sócio ostensivo) e uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas (denominadas sócios participantes ou ocultos) para a realização de determinado empreendimento. Esse tipo de sociedade é regulado pelos arts. 991 a 996 do CC.
O que é "Habite-se"?
É um documento oficial emitido pela autoridade municipal que atesta que edificação foi construída segundo as normas legais e está em condições adequadas para ser habitada ou utilizada.
O que é VGV?
Trata-se de estimativa do valor total que um empreendimento imobiliário pode gerar em receita com a venda de todas as suas unidades. É uma projeção feita com base no preço de venda de cada unidade multiplicado pelo número total de unidades do empreendimento.