Uma empresa que administra estacionamento em prédio utilizado para fins comerciais e residenciais não conseguiu o direito a voto em assembleia. Ao decidir, o juiz de Direito Pedro Camara Raposo-Lopes, da 33ª vara Cível de Belo Horizonte/MG, considerou que somente infrações e encargos relacionados à manutenção e conservação das áreas comuns acompanham a coisa e devem ser consideradas obrigações “propter rem”, não impedindo o direito de voto.
No caso, o condomínio réu, em virtude de diversas violações às normas do condomínio, vinculou todas as multas a uma única vaga de garagem, por razões de logística e racionalidade de cobrança.
Estando as outras unidades quites, postulou o condômino o direito de exercer o voto em relação a elas, na esteira de precedente do STJ, relatado pela ministra Nancy Andrighi, segundo o qual “estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade”.
Contudo, ao analisar o caso, o juiz entendeu que nem sempre será como no procedente do STJ pois dependerá da natureza da infração cometida pelo condômino.
"Nem toda obrigação pecuniária do condômino ostenta natureza propter rem, aderindo à coisa ambulat cum domino. Distinguem-se, destarte, obrigações condominiais prestacionais, de natureza propter rem, das obrigações condominiais de jaez negativo, de natureza pessoal."
O magistrado verificou que as sanções infligidas à demandante decorreram de dois tipos de conduta: permitir a entrada de pessoas estranhas no edifício e não fornecer o devido cadastro dos manobristas à administração do condomínio.
“São, como não se antolha difícil constatar, condutas omissivas cujas multas não decorrem da inobservância do pagamento de obrigações pecuniárias destinadas ao custeio e manutenção das áreas comuns, revestindo-se, ao revés, de natureza sancionatória pura, razão pela qual não se atrelam a esta ou àquela unidade, mas a própria pessoa do condômino, donde a natureza propter personam.”
Feito o distinguishing da hipótese sub iudice em relação ao precedente do STJ, o julgador concluiu que a demandante não se encontrava quite à época da realização da Assembleia Geral Ordinária realizada, donde a improcedência do pedido.
Assim, extinguiu o feito com resolução de mérito e julgou improcedente o pedido, condenando a demandante nas despesas processuais e na verba honorária.
- Processo: 5060000-73.2017.8.13.0024
Veja a decisão.