É possível a penhora de imóvel de patrimônio de afetação para satisfazer dívida vinculada à incorporação. Assim decidiu a 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao negar recurso de empresa de empreendimentos imobiliários.
Trata-se de ação de rescisão contratual, em fase de cumprimento de sentença, visando a satisfação de crédito no importe de R$ 236 mil. Iniciada a execução, não houve quitação do débito, tampouco foram indicados bens à penhora. Assim, a parte autora pugnou por penhora de patrimônio de afetação, o que foi deferido pelo juízo.
Contra decisão, foi interposto agravo. A empresa argumentou a impossibilidade da penhora porque o bem já possui anotação de alienação fiduciária, situação que violaria o direito de terceiros. Defendeu, ainda, que os bens seriam voltados para o objeto social de construção do empreendimento, seguindo regime jurídico de impenhorabilidade.
Foi apresentada contraminuta pela parte autora, segundo a qual “é de conhecimento público que a incorporação de imóveis é revestida de interesse social, motivo pelo qual se atribui proteção legal aos bens que se destinam à conclusão do empreendimento, submetendo-os, portanto, ao regime de afetação, exatamente nos termos do artigo 31-A, da lei 4.591/64".
Entretanto, ainda segundo a contraminuta, o § 1º deste artigo faz ressalva expressa no sentido de que o patrimônio de afetação não se comunica como os demais bens e só responde por dívidas e obrigação vinculadas à incorporação respectiva. Assim, pontua, "não há falar em impenhorabilidade, pois inaplicável a exceção legal".
Decisão
Ao analisar o recurso, a relatora, desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, acolheu os argumentos da parte autora. Pontuou que o regime de afetação visa assegurar a realização da obra, sem que terceiros possam ser prejudicados por dívidas da incorporadora. Entretanto, destaca, o art. 31-A, § 1° da lei 4.591/64 dispõe que "o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva".
No caso dos autos, entende a magistrada que a condenação se refere a devolução de valores relacionada a imóvel que faz parte do empreendimento, sendo possível a realização da penhora, "eis que se trata de dívida do próprio empreendimento".
“Desta forma, possível a realização da penhora, conforme determinado na decisão impugnada, eis que se trata de dívida vinculada à própria incorporação. Como ainda não houve a abertura de matrículas independentes das futuras unidades, possível que a penhora recaia sobre o imóvel afetado para a construção da incorporação imobiliária."
Destaca a magistrada que não há que se falar em excesso de penhora, pois a agravante não garantiu o juízo, sendo legítima a penhora que recai sobre o único bem conhecido para garantir a execução.
Negou, portanto, provimento ao agravo, no que foi acompanhada pelo colegiado.
O advogado Antonio Marcos Borges (Borges Pereira Advocacia) representa a parte autora.
- Processo: 2015586-48.2020.8.26.0000
Veja a contraminuta e o acórdão.
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