Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal. A partir desse entendimento a 3ª turma do STJ deu parcial provimento ao recurso de uma imobiliária.
Na origem, os autores (recorridos) pretendiam desfazer contrato de compra e venda de imóvel, com a devolução dos valores pagos, insurgindo-se contra a cláusula penal que previa a retenção de 10% do montante total. Na contestação, a ré sustentou a validade da perda de 25% dos valores pagos, além da retenção das arras pagas no início da contratação, no valor de R$ 10,5 mil.
Em 1º grau, foi decretada a rescisão do contrato e a imobiliária foi condenada à restituição de todas as quantias pagas pelos promissários compradores, computadas as arras, autorizando a retenção de 10% do total, a título de cláusula penal e determinando a incidência de juros de mora a partir da citação. O acórdão do TJ/DF negou provimento à apelação da empresa.
Impossibilidade de cumulação
No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, assentou a impossibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras.
Isso porque, conforme explicou, a cláusula penal constitui pacto acessório de natureza pessoal, por meio do qual as partes contratantes, para estimular o cumprimento da obrigação, determinam previamente uma penalidade a ser imposta ao devedor.
“Quando ajustada entre as partes, a cláusula penal compensatória – espécie que se discute no presente recurso especial – incide na hipótese de inadimplemento da obrigação (total ou parcial), razão pela qual, além de servir como punição à parte que deu causa ao rompimento do contrato, funciona como fixação prévia de perdas e danos. Ou seja, representa um valor previamente estipulado pelas partes a título de indenização pela inexecução contratual.”
Já as arras se relacionam à quantia ou bem entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.
“Na hipótese de inadimplemento, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a parte não culpada pela inexecução do contrato.”
A ministra asseverou que, nesse contexto, evidenciado que, no caso de inadimplemento do contrato, as arras apresentam natureza indenizatória, desempenhando papel semelhante ao da cláusula penal compensatória, é imperiosa a conclusão no sentido da impossibilidade de cumulação de ambos os institutos, em face do princípio geral da proibição do non bis in idem.
“Se previstas cumulativamente para o inadimplemento contratual, entende-se que deve incidir exclusivamente a pena de perda das arras, ou a sua devolução mais o equivalente, a depender da parte a quem se imputa a inexecução contratual.”
A decisão da 3ª turma foi unânime.
- Processo: REsp 1.617.652