A 3ª turma do STJ afastou cobrança de comissão de corretagem em negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação. Para o colegiado, como a conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.
O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, observou que o recurso obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo poder público. "Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel", pontuou.
Dois corretores cobravam, por meio de ação de cobrança, cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu. De acordo com os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.
Assinatura de contrato
Em 1ª instância, foi julgado parcialmente procedente o pedido de cobrança, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel. No entendimento do magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.
A sentença foi mantida pelo TJ/MG, que destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a celebração do contrato.
Vínculo irretratável
O relator ainda lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável. "Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida", ressaltou.
Além disso, ressaltou o ministro que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato, sendo também responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prevê o art. 723 do CC.
"Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões cartorárias".
A decisão foi unânime.
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Processo: REsp 1272932
Veja o acórdão.