A 4ª turma do STJ decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.
O casal alegou que desistiu da compra por não ter sido informado da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel. Com isso, ajuizou ação para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo.
O colegiado restabeleceu sentença que julgou o pedido procedente. Segundo o relator no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.
“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”.
Falta de diligência
O ministro ressaltou que o CDC reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. Assim como o CC estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Para Salomão, no caso em análise, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz. “A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no TJ/RS, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”.
Obrigação de resultado
A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.
O relator frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.
“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”.
- Processo relacionado: REsp 1364574
Informações: STJ