Hipoteca firmada entre construtora e banco, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não atinge o comprador do imóvel. Este foi o entendimento da 3ª turma do STJ ao julgar recurso envolvendo uma construtora, alguns compradores de unidades habitacionais e o Banco Santander. Mas o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, destacou que tal fato "não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora".
Garantia de pagamento
De acordo com os autos, foram firmados contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais, e estas foram dadas como garantia hipotecária em financiamento efetuado pela construtora na instituição bancária. Tal fato inviabilizou a outorga da escritura definitiva dos imóveis, embora os compradores tenham efetivado a quitação do valor contratado por meio de pagamento em dinheiro e de recursos do FGTS.
Noronha destacou que a súmula 308 do STJ trata da ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e banco para com o comprador, mas não “de nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira”.
O ministro explicou que, para garantir o pagamento da dívida da construtora, o banco pode valer-se "da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados”, conforme o artigo 22 da lei 4.864/65. Nesse caso, por meio de recursos do FGTS de titularidade do comprador.
Segundo o relator, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória (outorga da escritura definitiva do imóvel), nos termos do artigo 1.418 do CC/02.
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Processo relacionado: REsp 1.601.575
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