Proprietários de terreno não conseguem liberação de hipoteca sobre imóvel objeto de permuta

A 4ª turma do STJ negou provimento ao recurso de proprietários de um terreno que buscavam a liberação de hipoteca sobre unidades de empreendimento, que tinham sido permutadas pelo terreno, dado como garantia de contrato mútuo firmado com instituição financeira.

No caso, os recorrentes realizaram uma permuta do imóvel para que uma construtora ali erguesse um edifício. Em troca, a empresa daria a eles três unidades do imóvel. Para dar seguimento ao negócio, eles outorgaram escritura pública de compra e venda à empresa, que, por sua vez, para financiar a construção, firmou contrato mútuo com a CEF, dando como garantia hipotecária o próprio terreno.

Ocorre que, terminada a obra, não tendo sido quitado o financiamento, a hipoteca foi transportada a todas as unidades autônomas do edifício, o que impediu a construtora de entregar as três permutadas, frustrando a pretensão dos autores da ação.

Em análise da questão frente à súmula 308 da Corte – a qual dispõe que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" – o relator, ministro Luis Felipe Salomão, afirmou a tese que o enunciado englobaria o contrato de permuta. "Seria um precedente interessante."

Entretanto, no caso em discussão, "os recorrentes não podem ser considerados terceiros adquirentes, para se valer do enunciado, porquanto houve venda posterior". Em concordância com os argumentos exarados no acórdão de 2º grau, ponderou-se que, ao venderem o imóvel, os proprietários sabiam que ele seria hipotecado por conta do empréstimo, havendo, portanto, se sujeitado aos riscos inerentes ao negócio realizado.

"No caso, está nítida a má-fé deles. Eles não têm como escapar da garantia que a instituição obteve da construtora."

• Processo relacionado: REsp 1.216.853