O juiz de Direito substituto Manuel Eduardo Pedroso Barros, da 23ª vara Cível de Brasília, julgou improcedente pedido de outorga de escritura definitiva. De acordo com o magistrado, o pedido era "juridicamente impossível" e não passava "de uma tentativa de parcelar irregularmente o solo com a utilização do Poder Judiciário como instrumento".
O autor alegou que adquiriu imóvel por meio do instrumento de cessão de direitos, tendo quitado a totalidade do preço, mas os réus exigiram a quantia de R$ 22 mil como condição para outorga da escritura de sua parte no imóvel.
O magistrado concluiu que "pretende o autor a obtenção de uma sentença judicial que obrigue os réus a lhe outorgar escritura de uma fração do imóvel, ou mesmo que a sentença supra a vontade dos réus com força de escritura", e que "o pedido é juridicamente impossível, não passando a presente ação de uma tentativa de parcelar irregularmente o solo com a utilização do Poder Judiciário como instrumento".
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Processo : 2012.01.1.008735-6
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SENTENÇA
Vistos, etc.
Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por A.C.S. em face de M.B.A. e A.G.S.C., todos qualificados a fls. 02/03 dos autos, objetivando compelir os réus a outorgarem escritura definitiva do imóvel consistente em uma gleba de terras de 3 hectares de um remanescente de área com 1249ha em comum dentro da gleba de terras com área de 2.956ha, 84a., 00ca objeto da matrícula nº 10883 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Brasília.
Aduz o autor que adquiriu referido imóvel por meio do instrumento de cessão de direitos de fls. 27/29 aos 28 de outubro de 2003, tendo quitado a totalidade do preço.
Ocorre que, estariam os réus a lhe exigir a quantia de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais) como condição para outorga da escritura de sua parte no imóvel, razão esta do ajuizamento da presente ação.
A inicial veio instruída com os documentos de fls. 22/44. Guia de custas a fls. 44.
Determinada a citação dos réus (fls. 46), compareceu o corréu Marcus nos autos concordando com o pedido inicial e esclarecendo que jamais se opôs à outorga da escritura do imóvel – fls. 55/56.
Da mesma forma, a corré Adriana compareceu espontaneamente nos autos (fls. 119/120), ofertando a contestação de fls. 145/148, alegando nulidade de citação e, no mérito, sustentando que jamais se opôs a outorga da competente escritura de compra e venda ao autor.
Após vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
Decido.
O processo merece julgamento antecipado, eis que a matéria de fato já se encontra respaldada pela prova documental carreada aos autos prescindindo de prova oral em audiência, o que atrai a normatividade do art. 330, inciso I, do CPC. De observar-se que nessas hipóteses o julgamento do feito no estado em que se encontra impõe-se ao magistrado, não comparecendo como mera liberalidade que lhe é conferida por lei. Nesse sentido, precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça. Ademais, é o juiz o destinatário da prova, incumbindo-lhe indeferir a produção de provas que se entremostrem inúteis ou protelatórias, tudo em consonância com o art. 130 do CPC, não sendo o caso de possível alegação futura de cerceamento de defesa.
Inicialmente destaco que a alegação de nulidade de citação já restou superada com a acertada decisão de fls. 144/145 que restou irrecorrida pelas partes.
No mérito, adotando-se a teoria da asserção, a ação é improcedente.
Com efeito, pretende o autor a obtenção de uma sentença judicial que obrigue os réus a lhe outorgar escritura de uma fração do imóvel objeto da matrícula nº 10.883 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Brasília, ou mesmo que a sentença supra a vontade dos réus com força de escritura, nos termos do artigo 466-A e 466-B ambos do CPC.
À toda evidência, o pedido é juridicamente impossível, não passando a presente ação de uma tentativa de parcelar irregularmente o solo com a utilização do Poder Judiciário como instrumento. Apesar do autor carecer da ação desde seu início, fato é que a mesma acabou tendo prosseguimento com a citação dos réus que concordaram com o pedido inicial.
Apesar da matrícula nº 10.883 do 2º CRI consignar diversos registros parcelados de área, tal conduta configura parcelamento irregular do solo, devendo o fato ser apurado pelas instituições competentes.
Se a matrícula do imóvel diz respeito a um imóvel de 2.956 há, 84a, não se pode outorgar escritura de compra e venda de área inferior a área total, pois tal conduta configura parcelamento irregular do solo.
Para que seja possível a venda de fração de imóvel rural necessário se faz que a área seja demarcada e dividida em tantas matrículas quantas sejam as frações a serem alienadas de forma prévia, observando-se todas as exigências previstas no artigo 1º do Decreto 58/1937. Não se pode transformar a matrícula de extensa área rural em uma “colcha de retalhos” como ocorreu com a matrícula nº 10.883 do 2º CRI em situações pretéritas.
A lei de parcelamento urbano (Lei n.º 6.766/79) ou mesmo o Decreto 58/37 obsta a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. O contrato com este objeto é nulo de pleno direito.
Desta maneira, a pretensão deduzida pelo autor é totalmente contrária ao direito. Para que o mesmo tenha êxito em sua pretensão, necessário se faz que se habilite junto ao processo demarcatório e divisório da área em trâmite na Vara Especializada do Meio Ambiente por ele mesmo noticiado, para que lá obtenha o título de sua propriedade ou aguarde seu desfecho para que possa exigir dos réus, futuramente, a escritura pretendida.
No momento, em que não concluída a demarcação e divisão da área, não há como compelir os réus a outorgarem escritura de parte da área da matrícula 10883 do 2º CRI ao autor.
Neste sentido, pacífica é a jurisprudência desta Corte de Justiça a respeito do tema:
“DIREITO CIVIL. FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL EM CONDOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARCELAMENTO IRREGULAR. LEI Nº 6.766/79. OBSERVÂNCIA. ILICITUDE DO OBJETO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.
1. Se o imóvel negociado, nos termos do que determina a Lei nº 6.766/79, é oriundo de loteamento não registrado na matrícula do terreno originário, tem-se o que se denomina de parcelamento irregular.
2. É nulo, por ilicitude do objeto, o contrato de compra e venda de imóvel resultante de parcelamento irregular.
3. Recurso conhecido e improvido.”
(Acórdão n.391791, 20060510023649APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Revisor: JOSÉ GUILHERME, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 04/11/2009, Publicado no DJE: 25/11/2009. Pág.: 142)
“APELAÇÃO CÍVEL. ANULATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. OBJETO ILÍCITO. PARCELAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO PEN-DENTE DE REGULARIZAÇÃO. ATO JURÍDICO NULO. RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE". INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DA-NOS. AUSÊNCIA DE PROVA.
1. A lei de parcelamento urbano (Lei n.º 6.766/79) obsta a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. A declaração de nulidade do contrato é medida que se impõe ante a ilicitude de seu objeto, a implicar no retorno das partes ao "status quo ante".
2. Descabe indenização por perdas e danos,quando o autor não produz a prova que lhe cabia referente ao fato constitutivo de seu direito (art. 333 do CPC).
3. O não acolhimento de parte mínima do pedido contido na inicial impõe a condenação da parte sucumbente ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.
3. Recursos conhecidos. NÃO PROVIDO o apelo da ré e PROVIDO PARCI-ALMENTE o recurso adesivo do autor.”
(Acórdão n.280650, 20030610047306APC, Relator: HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, Revisor: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/08/2007, Publicado no DJU SECAO 3: 25/09/2007. Pág.: 70)
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RECISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBJETO ILÍCITO. NULIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DA PARCELAS PAGAS.
1. A Lei nº 6.766/79 veda expressamente a venda ou a promessa de venda de loteamento pendente de regularização.
2. Constatada a ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado em condomínio irregular, tem-se por caracterizada a nulidade de pleno direito do negócio jurídico, o que impõe o retorno das partes ao status quo ante.
3. Declarado nulo o negócio jurídico, devem ser restituídos integralmente os valores pagos, bem como assegurado o direito de retenção do bem até o pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias.
4. Recurso de Apelação interposto pelo réu conhecido e provido. Recurso Adesivo interposto pelo autor conhecido e não provido.”
(Acórdão n.601709, 20060110849564APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, Revisor: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 27/06/2012, Publicado no DJE: 13/07/2012. Pág.: 101)
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. COMPRA E VENDA DE LOTES. PARCELAMENTO IRREGULAR. OUTORGA DE ESCRITURA PARA REGISTRO NA SERVENTIA IMOBILIÁRIA. INTERESSE DE AGIR NÃO CONFIGURADO.
Tratando-se de condomínio irregular, o provimento jurisdicional pretendido em sede de ação de adjudicação compulsória é inviável, ante a impossibilidade de registro junto à serventia imobiliária competente.” (Acórdão n.434501, 20090111953693APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 14/07/2010, Publicado no DJE: 22/07/2010. Pág.: 53)
\PautaDiante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos, resolvendo o mérito nos moldes do artigo 269, inciso I, do CPC. Condeno o autor nas custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa a ser dividido em partes iguais em favor dos advogados dos réus.
Nos termos do artigo 40 do CPP, oficie-se ao Ministério Público com cópia das principais peças do feito para apurar eventual prática, em tese, de parcelamento irregular, caso se trate de área urbana, fato que não está claro na ação.
Transitada em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição e cautelas de estilo.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Brasília/DF, 06 de maio de 2013.
MANUEL EDUARDO PEDROSO BARROS
Juiz de Direito Substituto