Mercado imobiliário
TRT - Corretor que participa do início da venda de imóvel tem direito à comissão proporcional
Conforme esclareceu a desembargadora Deoclecia Amorelli Dias, o valor devido a título de comissão de corretagem de venda de imóvel é matéria disciplinada pelos arts. 722 a 729 do CC (clique aqui). No caso, a preposta afirmou que o percentual pago ao corretor que participa da venda do imóvel é de 20% sobre o valor da comissão recebida pela imobiliária. Quando o imóvel é captado por um corretor e vendido por outro, o captador, geralmente, recebe 16% sobre a comissão da imobiliária. As testemunhas ouvidas deixaram claro que o reclamante esteve à frente de parte da negociação da venda do imóvel, ao indicar o bem aos futuros compradores e acompanhar um deles durante a primeira visita.
Mas, no caso, ele não acompanhou a negociação até o final. Outro corretor deu continuidade ao processo de intermediação e finalizou o negócio. Na verdade, explicou a relatora, a intermediação não se encerra com um ato, possuindo natureza complexa. Ela se inicia com a aproximação das partes, passando pela fase de negociação e termina com a venda. Portanto, concluiu a magistrada, para que o corretor possa ter direito ao total da comissão devida, ele tem de participar de todo o processo, até o fechamento do negócio. "Assim, o resultado útil, pressuposto exigido para que o corretor faça jus à comissão, não foi obtido integralmente pelo trabalho prestado pelo reclamante", ressaltou a juíza, fazendo referência ao art. 725 do CC. De acordo com esse dispositivo, a remuneração será devida ao corretor que tiver conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.
Segundo a desembargadora, como o trabalhador não participou de todas as fases do ajuste, não é o caso de se aplicar o teor do art. 728 do CC, que estabelece a hipótese de o negócio ser concluído com a intermediação de mais de um corretor, quando a remuneração será paga em partes iguais. A participação do corretor, contudo, não pode ser desconsiderada, independentemente de ele ter saído da imobiliária antes da efetivação do negócio. Ele foi o responsável pela aproximação inicial das partes, por meio da oferta do imóvel e acompanhamento na primeira visita.
Nesse contexto, a relatora considerou razoável a decisão de 1º grau que condenou a imobiliária a pagar ao trabalhador o percentual de 30% do valor total da comissão de venda, que corresponde a 20% sobre R$ 45 mil, valor total recebido pela empresa. Assim, a parcela do corretor alcançou a importância de R$2.700.
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Processo : RO 0000798-85.2010.5.03.0006 - clique aqui.
Veja abaixo a íntegra da decisão.
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00798-2010-006-03-00-1 RO
Recorrente: ALEXANDRE SOARES RIBEIRO
Recorrida: CASA NOBRE IMÓVEIS LTDA.
EMENTA: CORRETOR. RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO. CONSUMAÇÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO DEVIDA. A teor do art. 725 do Código Civil é devido o pagamento de comissão ao corretor quando alcançado o resultado útil previsto no contrato de mediação, salvo se a corretagem for ajustada com exclusividade, como prevê o art. 726 do mesmo Diploma Legal. Desse modo, comprovado que o autor participou inicialmente da venda do imóvel, mas que, posteriormente outro corretor assumiu e concretizou o negócio, a comissão ajustada também é devida ao reclamante, no percentual atinente à medida de sua intermediação naquela transação.
Vistos etc.
RELATÓRIO
A Juíza Sílvia Maria Mata Machado Baccarini, da 6ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte/MG, por meio da r. sentença de fls. 56/57v., cujo relatório adoto e a este incorporo, rejeitou a preliminar de incompetência absoluta da Justiça do Trabalho e julgou parcialmente procedente a pretensão exordial.
Recurso ordinário interposto pelo autor, nas fls. 59/62, no tocante ao valor arbitrado à comissão parcial de venda referente à corretagem por ele realizada.
Contrarrazões às fls. 66/69.
Dispensado o parecer do Ministério Público do Trabalho.
É o relatório.
VOTO
JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
Conheço do recurso ordinário e das contrarrazões, porquanto cumpridas as formalidades legais.
JUÍZO DE MÉRITO
COMISSÃO DE CORRETAGEM DE VENDA DE IMÓVEL
Cinge a controvérsia ao valor devido a título de cobrança de comissão de corretagem de venda de imóvel, devendo a matéria ser apreciada a teor do disposto nos artigos 722 a 729 do Código Civil, que tem capítulo especial a respeito dos corretores de imóveis, regidos pelo capítulo XIII – Da Corretagem.
O contrato de corretagem é aquele “pelo qual uma pessoa encarrega outra de angariar-lhe negócios, mediante remuneração” (César Fiusa – Direito Civil: Curso Completo – Belo Horizonte – Del Rey, 2008).
Sobre a questão litigiosa, em depoimento pessoal, a preposta da reclamada disse: “que o percentual pago ao corretor que participa da venda é de 20% sobre o valor da comissão efetivamente recebida pela reclamada; que a maioria das vendas tem por objeto imóveis captados por um corretor e vendidos por outro, sendo que, em tais casos, o corretor que fez a captação recebe 16% sobre a comissão e o corretor que vez a venda recebe 20% da comissão; que firmou contrato escrito com o reclamante; que o reclamante foi o responsável pela captação do imóvel mencionado na inicial, mas não participou da sua venda, a qual foi feita pelo corretor Rogério Penido” (fl. 51).
A primeira testemunha ouvida, Sra. Denise Mello da Silva, afirmou: “que era proprietária do imóvel, objeto da lide, do qual habitava, antes da venda; que a primeira visita ao imóvel foi feita pelo Sr. Ricardo Paula Santos, acompanhado somente pelo reclamante; que, posteriormente, a Sra. Daniele Valadares Souza e o Sr. Ricardo Paula Santos, visitaram o imóvel, acompanhado do corretor Rogério Penido, que se disse gerente da reclamada; que a única participação do reclamante no processo que culminou com a venda do imóvel, foi a anteriormente relatada” (fls. 51/52).
O Sr. Ricardo Paula dos Santos informou: “que adquiriu o imóvel objeto da lide, por intermédio da reclamada; que visitou o imóvel umas 3 vezes, salvo engano; que na primeira visita, estava acompanhado do reclamante e do Sr. Rogério Penido; que foi o reclamante quem informou ao depoente acerca do imóvel objeto da lide; que as únicas oportunidades em que o reclamante atuou no processo de venda do imóvel foram as acima relatadas; que a assinatura do documento de f. 26 é de sua esposa, a qual não compareceu na primeira visita” (fl. 52).
O Sr. Rogério dos Reis Penido declarou: “que, como gerente de vendas, também pode vender imóveis; que foi o reclamante quem indicou aos compradores acerca da existência do imóvel objeto da lide, assim como levou o Sr. Ricardo no imóvel, durante a primeira visita; que a ficha de visita de f. 26 foi preenchida pela Sra. Daniela, no momento da segunda visita ao imóvel, já sem a presença do reclamante; que não se lembra se informou a proprietária da reclamada acerca da informação e sobre o imóvel da primeira visita; ‘que o cliente é de quem o leva na visita e faz a venda’; que a reclamada divide a comissão, proporcionalmente aos trabalhos realizados, por cada corretor, desde de que estes assim combinem, combinação essa, que é feita antes da primeira visita, quando há trabalho conjunto; que o depoente não combinou dividir a comissão com o reclamante, porque, por ocasião da segunda visita, o reclamante não mais trabalhava na reclamada, tendo se iniciado o trabalho do depoente; que só recebe comissão das vendas que efetivamente participa, como corretor ou como gerente; que a captação da direita a comissão, mesmo sem posterior participação na venda” (fls. 52/53).
Como se vê, comprovou-se nos autos que o autor esteve à frente de parte da negociação da venda do imóvel descrito às fls. 18/19 ao indicar o bem aos futuros compradores e acompanhar um deles na primeira visita ocorrida.
No caso vertente, não houve por parte do autor tratativas e acompanhamento da negociação até o seu término. Na realidade, a ré concluiu o negócio por meio de outro corretor, o Sr. Rogério dos Reis Penido, que deu continuidade e finalizou o procedimento de intermediação.
Aliás, conforme esclareceu o Juízo de 1º Grau, “o procedimento de intermediação não se esgota com apenas um ato, possuindo, assim, natureza complexa, iniciando-se com a aproximação das partes, passando pela fase de negociação de propostas e terminando com a efetivação da venda” (fl. 57).
Logo, é indispensável que o corretor de imóveis, para ter direito ao total da comissão devida, tenha realizado a aproximação entre os interessados (vendedor e comprador), de forma que houvesse convergência de interesses e a obtenção do resultado com a consequente celebração do contrato de compra e venda e o fechamento do negócio, ou seja, a obrigação de resultado. Assim, o resultado útil, pressuposto exigido para que o corretor faça jus à comissão, não foi obtido integralmente pelo trabalho prestado pelo reclamante, sendo oportuno invocar o que dispõe o art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que esta não se efetive em virtude de arrependimento das partes“.
Não se pode olvidar, ainda, que depende de contrato escrito a cláusula de exclusividade que garante ao corretor a percepção da remuneração ajustada, nos termos do artigo 726 do Código Civil, in verbis:
“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.
Registre-se que a cláusula de exclusividade é de opção entre corretor e proprietário do bem imóvel a ser colocado à venda e envolve uma obrigação assumida pelo vendedor de não concluí-la sem a intermediação do corretor. Consta à fl. 18 autorização de venda, sem exclusividade, ajustada entre a proprietária do imóvel e a reclamada.
Nesta perspectiva, considerando que o autor não participou ativamente do ajuste até a consumação, não se aplica à hipótese vertente o previsto no art. 728 do código Civil de seguinte teor: “Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.
Pelo exposto, é de se concluir que a atuação do reclamante para a efetivação do negócio foi limitada, não fazendo, jus, portanto, à integralidade da comissão devida ou mesmo que ela fosse dividida em partes iguais com o Sr. Rogério dos Reis Penido.
Sob este prisma, compartilho do posicionamento do Juízo a quo no sentido de que: “Considerando que o reclamante foi o responsável apenas pela aproximação inicial das partes, por meio da oferta do imóvel e do acompanhamento na primeira visita, procede o pedido referente à respectiva comissão, de forma parcial, no percentual de 30% do valor total da comissão de venda, que é de 20% sobre o valor percebido pela reclamada, de R$45.000,00, também independentemente de sua saída da empresa ter ocorrido antes da efetivação do negócio.
Por isso, defiro o pedido de pagamento da comissão parcial de venda, no valor de R$2.700,00” (fl. 57).
Nada a prover.
FUNDAMENTOS PELOS QUAIS,
O Tribunal Regional do Trabalho da Terceira Região, pela sua Décima Turma, à unanimidade, conheceu do recurso ordinário e das contrarrazões; no mérito, sem divergência, negou provimento ao apelo.
Belo Horizonte, 05 de abril de 2011.
DEOCLECIA AMORELLI DIAS
Desembargadora Relatora
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