1. Introdução
Ao adquirir um imóvel na planta, é essencial que o comprador tenha plena segurança sobre as características do empreendimento. O memorial descritivo é o documento que detalha todos os aspectos técnicos da construção, incluindo materiais, estrutura e acabamentos. No entanto, muitos compradores desconhecem a força obrigatória desse documento e os riscos de adquiri-lo sem a devida conferência.
Este artigo destaca a importância do memorial descritivo, sua vinculação ao contrato de compra e venda, e os riscos de negociações imobiliárias sem sua devida verificação.
2. O que é o memorial descritivo e sua importância
O memorial descritivo é um documento técnico obrigatório para a incorporação imobiliária, conforme previsto na lei 4.591/64. Ele deve ser arquivado no cartório de registro de imóveis e contém informações essenciais sobre o projeto, garantindo transparência e segurança ao comprador.
Ao consultar esse documento, o adquirente pode verificar:
- Materiais utilizados na obra;
- Estrutura do empreendimento;
- Padrão de acabamento;
- Equipamentos e instalações previstas.
A ausência de um memorial descritivo claro e registrado pode resultar em problemas futuros, como alterações unilaterais por parte da construtora, descumprimento do contrato e prejuízos financeiros.
3. A força vinculante do memorial descritivo nos contratos
O memorial descritivo é parte integrante do contrato de compra e venda, sendo sua alteração unilateral ilegal, salvo previsão contratual e anuência do comprador. O STJ tem consolidado jurisprudência sobre o tema, garantindo a segurança jurídica dos adquirentes.
O AgInt nos EDcl no REsp 1.812.658/SE reforça que alterações que causem prejuízo ao consumidor podem resultar em penalidades para a construtora. O TJ/DFT, no acórdão 1.824.099, entendeu que modificações sem comunicação prévia configuram vício de informação, com base no art. 6º, inciso III, do CDC.
4. O papel do cartório de registro de imóveis
Os cartórios desempenham papel essencial na fiscalização do memorial descritivo, conforme a lei de registros públicos (lei 6.015/73). Suas principais funções incluem:
- Garantir a publicidade do documento;
- Verificar a correspondência entre o projeto e a execução da obra;
- Impedir o registro de incorporações sem cumprimento das exigências legais.
A ausência do registro do memorial pode comprometer a validade do negócio, dificultando a regularização futura da propriedade.
5. Riscos das compras em pré-lançamento
Uma prática comum no mercado imobiliário é a venda de imóveis antes do registro da incorporação, gerando riscos significativos ao comprador:
- Falta de garantias sobre padrão da obra: Sem o memorial registrado, não há segurança quanto às especificações do empreendimento;
- Dificuldade de fiscalização: Sem um documento oficial, cobranças futuras podem ser inviabilizadas;
- Insegurança jurídica: A falta de registro da incorporação pode impedir a escritura definitiva do imóvel.
6. Como se proteger na compra do imóvel
Para evitar problemas, o comprador deve adotar algumas precauções:
- Exigir o memorial descritivo registrado antes da assinatura do contrato;
- Verificar junto ao cartório se o empreendimento está regularizado;
- Solicitar cláusulas contratuais claras sobre as especificações da obra e penalidades em caso de descumprimento.
7. Conclusão
O memorial descritivo é um dos principais instrumentos de proteção do comprador de imóveis na planta, garantindo que a entrega do empreendimento ocorra conforme o prometido. Sua ausência ou alteração indevida pode gerar graves prejuízos.
Portanto, é fundamental que o adquirente esteja atento a esse documento antes de assinar qualquer contrato. Caso tenha dúvidas, busque orientação especializada para evitar riscos e garantir um investimento seguro.
