Mais de 40 milhões de imóveis no Brasil não possuem escritura pública, sendo que cerca de 60% do total dos imóveis brasileiros tem algum tipo de irregularidade a ser sanada, segundo informações recentes do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional. Tais irregularidades dificultam ou mesmo impedem transações imobiliárias, como por exemplo, a obtenção de financiamento bancário para a compra e venda de imóvel e os respectivos registros translativos imobiliários e eventuais averbações, junto ao cartório de imóveis competente.
É certo que boa parte dos imóveis existentes no país não possuem registro no cartório imobiliário, por se tratar de posse, e os que possuem registro de propriedade no cartório, padecem de alguma irregularidade.
A Importância do Registro no Cartório Imobiliário
É preciso também esclarecer que não basta ter a escritura ou o contrato de compra e venda de imóvel assinados para tornar alguém proprietário de um bem. Tais documentos, por si só, não transferem a titularidade da propriedade, nem a constituem. A propriedade imobiliária se configura e consolida com o registro do título (escritura), como dito anteriormente, no cartório imobiliário, conforme previsto nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil Brasileiro. Portanto, reitera-se, não basta celebrar um contrato de compra e venda ou lavrar uma escritura num cartório de notas, para se alcançar a propriedade.
Nesse sentido, vale destacar a importância do regular registro no cartório imobiliário, pois é nele que devem estar registrados todos os dados e o histórico de informações acerca do bem, tais como titularidade da propriedade, existência de condomínio, convenção de condomínio e regimento interno, se for o caso, área total do imóvel, área construída, eventuais gravames, ônus, hipoteca, penhora, cláusulas de inalienabilidade, dentre outras. É muito comum a falta de atualização da matrícula do imóvel, existindo muitas vezes disparidade entre a realidade e o que está de fato registrado. Um clássico exemplo são os acréscimos construtivos com aumento da área, não contemplados na matrícula do imóvel, o que inviabiliza a aprovação do financiamento.
A Necessidade de Escritura Pública e os Aspectos Formais
Outro importante aspecto formal a ser considerado é a necessidade de escritura pública, conforme previsto no artigo 108 do Código Civil, sendo da essência que o título de aquisição da propriedade seja feito por escritura pública para a validade do ato jurídico negocial, ressalvados os negócios jurídicos imobiliários cujo valor seja igual ou inferior a 30 salários-mínimos, sendo possível, nesses casos, a celebração por instrumento particular de compra e venda.
O procedimento do registro se inicia basicamente com o protocolo da escritura pública imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis da zona ou circunscrição responsável e com atribuição para o registro do imóvel. Em seguida, é realizada a prenotação, que nada mais é do que um pré-registro ou anotação prévia, demostrando a existência de um protocolo de escritura em análise, em geral válida por 30 dias.
De toda forma, é sempre prudente antes de comprar um bem imóvel, o adquirente solicitar todas as certidões do imóvel, com o objetivo de ter previamente todas as informações necessárias à sua tomada de decisão.
Daí a fundamental importância de se verificar a legalidade dos processos de compra e venda, devendo o adquirente contar com a assessoria de profissionais especializados na área imobiliária (advogados/corretores), a fim de se evitar dissabores na aquisição do imóvel.