A lei 14.825, de 20/3/24, foi aprovada para garantir a eficácia dos negócios jurídicos relativos a imóveis em cuja matrícula inexista averbação de qualquer tipo de constrição judicial.
Com sua edição, foi adicionado o inc. V ao caput do art. 54 da lei 13.097/15:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
[...]
V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”
Esta nova disposição encontra-se em vigor desde a publicação oficial da lei 14.825 no Diário Oficial da União do dia 21/3/24.
O art. 54 da lei 13.097/15 deve ser interpretado em conjunto com o art. 792 do CPC de 2015. Com a alteração promovida pela lei 14.825/24, enfatiza-se o princípio da concentração dos fatos no registro do imóvel adotado por esse conjunto de regras.
Esse princípio, no entanto, a meu ver, não é absoluto, mesmo após a importante reforma da Lei 14.825/2024. Explicarei melhor o meu ponto de vista:
Em se tratando de ação que deva recair ou de ato executivo que tenha incidido sobre bem sujeito a registro, a pendência do processo ou o ato constritivo devem ser levados à averbação (cf. incs. I a III do art. 792 do CPC/2015). Essa regra coaduna-se com aquelas previstas no art. 799, IX do CPC/2015 (que dispõe que ao exequente incumbe “proceder à averbação em registro público do ato de propositura da execução e dos atos de constrição realizados, para conhecimento de terceiros”; destacamos) e no art. 844 do CPC/2015 (segundo a qual o arresto ou a penhora devem ser levadas à averbação no registro público competente, “para presunção absoluta de conhecimento por terceiros”).
O CPC/15, no ponto, apenas reproduziu, em certos termos, parte do que já constava do art. 54 da lei 13.097/15.
De acordo com esse dispositivo, “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel” (destacamos) o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação de constrição judicial, da admissão de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, a “averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792” do CPC/2015 (na redação da Lei 14.382/2024), e, ainda a “averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária” (na redação da Lei 14.825/24).
O § 1.º do art. 54 da lei 13.097/15 (na redação da MP 1.085/21, convertida na lei 14.382/22), por sua vez, estabelece que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel” (além disso, cf. o que consta do § 2.º do art. 54 da lei 13.097/2015, na redação da MP 1.085/21, convertida na lei 14.382/22).
Vê-se que o art. 54 da lei 13.097/15, e, em alguma medida, também o art. 792 do CPC/15, adotam o princípio da concentração dos fatos no registro oficial do imóvel. Todos os fatos relacionados à “vida” do imóvel devem ser concentrados em um mesmo local, evitando a necessidade de dispersão dos interessados em busca de dados relacionados às condições em que se encontra o bem (sobre este princípio, cf. o que escrevi em Código de Processo Civil Comentado, 9.ª edição, Editora Revista dos Tribunais, 2024, em comentário ao art. 792 do CPC, e doutrina ali citada).
Sob esse prisma, como regra, só se reconhecerá a fraude à execução se realizada a averbação a que se referem os arts. 54 da lei 13.097/15 e os incisos do art. 792 do CPC/15 (cf., também, art. 799, IX do CPC/15). A necessidade de averbação, no caso do inc. IV do art. 792 do CPC/15, em se tratando de imóveis, decorre do previsto no art. 54, IV da lei 13.097/15. Em se tratando de outro tipo de constrição judicial, incide o inc. V do art. 54 da lei 13.097/15, adicionado pela lei 14.825/24.
O CPC/15, assim, em consonância com a lei 13.097/15, optou por proteger os interesses do terceiro que venha a adquirir bens do executado, exigindo, nos casos em que o bem se sujeite a registro, a averbação da pendência do processo ou do ato constritivo para que a alienação ou oneração do bem possa ser considerada em fraude à execução.
Tais disposições fazem com que se consolide, na lei, em parte, orientação firmada na jurisprudência do STJ, na vigência do CPC/73, cf. primeira parte da Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Essa orientação foi reiterada pelo Tribunal por ocasião do julgamento do REsp repetitivo 956.943/PR: “1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo”; Corte Especial, j. 20/8/2014).
As regras acima referidas, previstas na lei 13.097/15 e no CPC/15 não são incompatíveis, mas convivem, devendo ser interpretadas de modo harmônico. No caso, não se coloca a questão referente ao ônus de provar o conhecimento de terceiro, em virtude do disposto no art. 844 do CPC/15.
Isso não significa, porém, que, ausente a averbação, fique impossibilitado o reconhecimento do vício. A evidente primazia dada pela lei ao princípio da concentração não impõe que quaisquer atos praticados pelo executado em prejuízo do exequente e da própria função jurisdicional devam ser necessariamente respeitados, se não realizada a averbação de bens sujeitos a registro.
A leitura isolada dos incs. I a III do art. 792 do CPC/15 e do inc. V do caput art. 54 da lei 13.097/15 (na redação da lei 14.825/24) poderia induzir o intérprete ao entendimento de que, não realizada a averbação em registro público, não haveria como se opor à alienação ou oneração de bem penhorado (o inc. III do art. 792 do CPC/15, p. ex., é claro ao dispor que há fraude à execução quando o ato constritivo tiver sido averbado no registro do bem). Mesmo que tais dispositivos sejam interpretados de modo restritivo, a alienação de bem penhorado, ainda que não tenha havido averbação de tal ato constritivo, não pode ser admitida, se demonstrada a scientia fraudis do terceiro adquirente. Adoto esse entendimento pelas seguintes razões:
O § 1.º do art. 54 da lei 13.097/15 ressalva, textualmente, que fica protegido quanto a “situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis” apenas o terceiro de boa-fé. Assim, atos praticados entre o executado e terceiro de má-fé não são amparados pela lei processual ou pela disciplina prevista no art. 54 da lei 13.097/15, mesmo após a reforma da lei 14.825/24.
A alienação de bem penhorado sujeito à averbação, ainda que esta não tenha sido realizada, é ato atentatório à dignidade da justiça (no mínimo, o executado, no caso, está a dificultar a realização da penhora, cf. inc. III do art. 774 do CPC/15, mas não se exclui que outros dos incisos previstos no referido dispositivo também incidam, no caso). Demonstrada a ciência de terceiro quanto à penhora, deverá o juiz declarar a ineficácia do ato de alienação ou oneração do bem penhorado, reprimindo, ex vi do art. 139, III do CPC/15, o ato atentatório à dignidade da justiça perpetrado.
A jurisprudência, na vigência do CPC/73, distinguia a alienação do bem penhorado (que não era mencionado pelo art. 593 do CPC/1973 como uma das hipóteses de fraude à execução) da fraude à execução prevista no inc. II do art. 593 daquele Código (no CPC/15 prevista no inc. IV do art. 792), ressaltando ser, aquela, situação mais grave: “Convém evitar a confusão entre (a) a fraude à execução prevista no inc. II do art. 593 [de 1973, correspondente ao inc. IV do art. 792 do CPC/2015], cuja configuração supõe litispendência e insolvência, e (b) a alienação de bem penhorado (ou arrestado, ou sequestrado), que é ineficaz perante a execução independentemente de ser o devedor insolvente ou não. Realmente, se o bem onerado ou alienado tiver sido objeto de anterior constrição judicial, a ineficácia perante a execução se configurará, não propriamente por ser fraude à execução (CPC, art. 593, II [de 1973, correspondente ao art. 792, IV do CPC/15]), mas por representar atentado à função jurisdicional” (STJ, REsp 494.545/RS, 1.ª T., j. 14.09.2004, rel. Min. Teori Albino Zavascki). A despeito disso, ambas as hipóteses eram tratadas, também na jurisprudência, como modalidades de fraude à execução (cf. revela o enunciado da Súmula 375 do STJ, transcrito acima).
Tem-se, assim, que se pode configurar a fraude à execução quando ocorrer uma das hipóteses referidas nos incs. I a III do art. 792 do CPC/15, para as quais, de acordo com o texto legal, faz-se necessária a averbação em registro público, mas isso não impede que se reconheça haver ato atentatório à dignidade da justiça quando o executado aliena bem penhorado, e o terceiro adquirente tem ciência da penhora. Ainda que se diga que, no caso, não haveria fraude à execução em sentido estrito (isso é, nos precisos termos da redação restritiva dos incs. I a III do art. 792 do CPC/15), o reconhecimento do vício deverá conduzir ao mesmo resultado.
Semelhantemente, em relação à hipótese prevista no inc. IV do art. 792 do CPC/15 (que, em princípio, também depende de averbação no registro de imóveis, nos termos do art. 54, IV e dos arts. 56 e 57 da Lei 13.097/2015), não se deverá deixar de reconhecer a ocorrência de ato atentatório à dignidade da justiça, se verificada a scientia fraudis. Isso também se aplica ao caso previsto no art. 54, V da lei 13.097/15, hipótese adicionada pela lei 14.825/24.
Além de o § 1.º do art. 54 da lei 13.097/15 ser claro quanto à proteção de terceiro de boa-fé (excluindo-se, ipso facto, o terceiro que tenha ciência da fraude), solução diversa criaria grave incoerência sistêmica, já que, embora possível o reconhecimento da fraude contra credores prevista no art. 158 do CC/02 (que, em princípio, resguarda apenas o interesse do credor), criaria condições mais severas para que se reconhecesse a fraude à execução (em que está em jogo não apenas o interesse do exequente, mas, também, o da própria atividade jurisdicional).
O conjunto de regras acima referidas conduz a que se entenda que, em princípio, o exequente terá o ônus de provar a ausência de boa-fé do terceiro, caso não seja feito o registro a que se referem os arts. 792 do CPC/15 e 54 da lei 13.097/15. A jurisprudência do STJ vem caminhando nesse sentido (cf. STJ, AgInt no REsp n. 1.993.894/SP, 3.T., j. 14/11/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.768.672/PR, 4.T., j. 12/6/2023).
Não poderá ser utilizado, como argumento a justificar a atribuição do ônus da prova ao exequente, a exigência de se apresentar certidões referentes a “feitos ajuizados” para a lavratura de escritura pública, antes prevista no § 2.º do art. 1.º da lei 7.433/85, pois a necessidade de se constar tal informação não mais consta do dispositivo (cf. redação da Lei 13.097/2015). Esse entendimento é confirmado pelo § 2.º do art. 54 da lei 13.097/15 (parágrafo este adicionado pela Medida Provisória 1.085/2021, convertida na Lei 14.382/2022).
Continua a ter aplicação, nesses termos, a 2.ª parte do enunciado da súmula 375 do STJ, acima transcrita. Semelhantemente, cf. Enunciado 149 da Jornada CEJ/CJF: “A falta de averbação da pendência de processo ou da existência de hipoteca judiciária ou de constrição judicial sobre bem no registro de imóveis não impede que o exequente comprove a má-fé do terceiro que tenha adquirido a propriedade ou qualquer outro direito real sobre o bem.”
Esse entendimento, segundo meu ponto de vista, deve ser mantido, mesmo após a adição do inc. V ao caput do art. 54 da lei 13.097/15 pela lei 14.825/24.