Apontamentos gerais sobre a enfiteuse no Direito brasileiro

Capítulo I: Definição e Natureza Jurídica da Enfiteuse

A enfiteuse¹, também conhecida como aforamento ou emprazamento, é um direito real com previsão no Código Civil de 1916, e, ao contrário do que se encontra em algumas doutrinas e artigos, o instituto não foi extinto pelo Código Civil de 2002.

Essa incongruência em alguns artigos acadêmicos se dá pela omissão deste instituto pelo Código Civil de 2002, que ao elencar um rol taxativo de direitos reais em seu artigo 1225, não trouxe referendado o instituto da enfiteuse. Vale dizer, porém, de forma resumida, que o artigo 2038² do mesmo diploma legal não extinguiu a enfiteuse, tendo somente proibido a instituição de novas enfiteuses.

Ultrapassada esta questão, podemos conceituar a enfiteuse como “um direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável”³.

Trata-se de um tema amplo e que possui vários desdobramentos. Por esse motivo, iremos abordar alguns conceitos de forma resumida, sem esgotá-los, no afã de possibilitar avançarmos nas questões de ordem práticas que serão trazidas durante este artigo, vejamos:

• Laudêmio: É o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel. ^{4 5}
• Foro: É um percentual pago todos os anos e representa um valor a ser pago justamente por essa ocupação do imóvel em área sob regime de enfiteuse. Esse valor representa 0,6% do valor venal e a quantia é paga por quem utiliza e tem o domínio útil do imóvel, isto é, quem efetivamente o usa.
• Domínio: O domínio significa a própria relação de propriedade que se exerce sobre o bem imóvel, garantindo o exercício desse direito de propriedade de modo efetivo, podendo ser oposto contra qualquer reivindicação de terceiros ou dúvida quanto à legitimidade do ato de aquisição. Apenas aquele que é dono detém, na sua amplitude, o domínio sobre o imóvel, ou seja, somente o proprietário é o senhor, que exerce de modo inconteste o dominus sobre a coisa. O domínio, contudo, pode ser desdobrado em domínio direto e domínio indireto. Esse desdobramento do domínio acontece nos casos em que o proprietário do imóvel separa o uso e fruição do bem, do poder de ser titular do domínio integral, tal como acontece com os institutos da enfiteuse ou aforamento
• Domínio indireto: O domínio indireto é absoluto e perene, e resulta da própria condição de proprietário e senhor. O titular do domínio indireto detém o poder de disposição sobre o imóvel, isto é, somente ele pode alienar o bem e assim transferir o próprio domínio, a propriedade.
• Domínio Direto:  O domínio direto, também denominado de domínio útil, é o exercício dos direitos de uso, gozo e fruição sobre o bem imóvel, mas sem o poder de disposição, que é exclusivo do titular do domínio indireto.
• Propriedade: É a titularidade formal de um bem. pode ser compreendida como o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem corpóreo (coisas móveis e imóveis) ou incorpóreo (direito autoral e direito de crédito) em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.
• Senhorio: Trata-se do real proprietário do bem, é aquele que detém também o domínio indireto na relação enfiteutica.
• Enfiteuta: Trata-se do titular do domínio útil. Em geral tendemos a confundir esta figura com a do proprietário, uma vez que o titular do domínio útil é quem aparece com todas as peculiaridades de um verdadeiro proprietário, contudo, sem o ser, uma vez que não pode dispor na coisa sem a anuência daquele que dispõe do domínio indireto nesta relação (o proprietário).

Uma vez entendido os conceitos básicos e as nomenclaturas envolvidas, podemos avançar ao próximo capítulo.

Capítulo II: Modalidades de Enfiteuse

No ordenamento jurídico brasileiro, coexistem duas modalidades de enfiteuse: a enfiteuse civil e a administrativa. ⁶

1. Enfiteuse Civil: Esta modalidade foi constituída sobre bens particulares e públicos (do domínio municipal). Os dispositivos que regulam a enfiteuse civil estão presentes nos arts. 678 a 694 do Código Civil de 1916, e estes continuam vigentes em face da regra de direito intertemporal⁷ do art. 2.038, caput, do Código Civil de 2002.

Enfiteuse Administrativa ou Especial: A enfiteuse administrativa, também conhecida como enfiteuse especial, é constituída sobre imóveis públicos, especialmente aqueles pertencentes à União, como os terrenos de marinha e acrescidos. A regulamentação da enfiteuse em imóveis da União está presente no Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946, e na Lei no 9.636/1998.⁸

Capítulo III: Forma de Constituição da Enfiteuse

3.1 Enfiteuse Civil: A partir da vigência do Código Civil de 2002, não é mais possível constituir enfiteuses ou subenfiteuses civis, seja por ato Inter vivos ou por meio de testamento. O registro de contratos de enfiteuses ou as disposições testamentárias constitutivas de enfiteuse anteriores ao atual Código Civil também não é permitido, devido à proibição disposta em seu art. 2.038.

3.2 Enfiteuse Administrativa: A enfiteuse em imóveis da União ocorre por meio de contrato de aforamento ou enfitêutico, firmado entre a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e o particular. Esses contratos são feitos mediante licitação ou concorrência e devem observar o direito de preferência dos ocupantes. O contrato é lavrado em livro próprio da SPU, no qual constam as condições e as características do terreno aforado.

Capítulo IV: Terrenos de Marinha e seus Acrescidos

Os terrenos de marinha são definidos como aqueles situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, e os que contornam as ilhas em zona onde se faça sentir a influência das marés. São medidos horizontalmente para a terra, em uma profundidade de 33 metros, a partir da linha da preamar média de 1831. Essa definição é baseada no Decreto-Lei no 9.760/1946.

Capítulo V: A Remissão da Enfiteuse: Direitos e Procedimentos

A enfiteuse, instituto jurídico que regulamenta a transferência do domínio útil de um imóvel da União a particulares, encontra sua consolidação no contrato de aforamento ou enfitêutico. Contudo, após certo período de aforamento, o enfiteuta tem a possibilidade de requerer a remissão do foro, consolidando-se como proprietário pleno do imóvel.

No contexto da enfiteuse civil, é garantido ao enfiteuta o direito subjetivo irrenunciável à remissão do foro após uma década do contrato de aforamento, salvo acordo em sentido contrário. Para obter a remissão, o enfiteuta deve efetuar o pagamento correspondente a dez pensões anuais, acrescido de um laudêmio de 2,5% sobre o valor atualizado da propriedade plena (art. 693, CC de 1916, c/c art. 2.038 do CC de 2002).⁹ Averbar a remissão do aforamento no Registro de Imóveis é um passo essencial para consolidar a propriedade plena no enfiteuta.

Por outro lado, no contexto da enfiteuse administrativa, a extinção dos aforamentos de bens públicos da União é prevista no art. 103 do DL no 9.760/1946, e a remissão do foro é uma das hipóteses para tal extinção (inc. III). Nessa situação, a remissão não é um direito subjetivo do enfiteuta, ficando a critério exclusivo da discricionariedade do ente público. A remissão, caso ocorra, deve estar em conformidade com os interesses da administração pública e será formalizada mediante a expedição de um certificado de remissão pela SPU, o qual também deve ser averbado no Registro de Imóveis.

Cabe mencionar que a remissão de aforamento em terrenos de marinha tem suas particularidades. Conforme o disposto no art. 49, § 3o, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), os terrenos de marinha situados na faixa de segurança de 100 metros ao longo da costa brasileira não poderão ser remidos. Essa restrição decorre da imposição constitucional que determina a aplicação do regime de enfiteuse nesses terrenos.

Ao se tratar de um ato de averbação, é relevante destacar que tanto na remissão da enfiteuse civil quanto na administrativa, a transmissão do domínio direto do imóvel em favor do enfiteuta deve ser devidamente comprovada. O oficial do Registro de Imóveis deve exigir a comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) relativo à remissão do foro ou a declaração de não incidência do tributo, conforme estabelecido na Constituição Federal (art. 156, II).

Para os terrenos submetidos ao regime enfitêutico administrativo, o artigo 16-A da Lei 9.636/98 autorizou a remição do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro mediante o pagamento do valor correspondente ao domínio direto do terreno, segundo os critérios de avaliação previstos no art. 11-C desta Lei, cujo prazo de validade da avaliação será de, no máximo, doze meses, e das obrigações pendentes na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), inclusive aquelas objeto de parcelamento, excluídas as benfeitorias realizadas pelo foreiro.

Por fim, é fundamental ressaltar que, em caso de venda do imóvel, a extinção do aforamento deve ocorrer antes da transação. É imprescindível que o vendedor obtenha a remissão do foro para garantir a legalidade da escritura e a efetiva transferência do domínio pleno ao comprador.

Em suma, a remissão da enfiteuse representa um momento crucial para o enfiteuta, pois é a oportunidade de alcançar a propriedade plena do imóvel. Conhecendo os procedimentos e requisitos envolvidos, os particulares podem assegurar seus direitos e promover a regularidade jurídica de suas transações imobiliárias, garantindo a harmonia entre o patrimônio público e o interesse privado.

Capítulo VI: Transferência de Imóvel enfiteutico: Procedimentos e Pagamentos

A transferência de imóveis sob o regime de ocupação ou aforamento exige o cumprimento de etapas específicas. Antes de iniciar o processo, é crucial verificar se o proprietário do imóvel está devidamente cadastrado na Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Caso contrário, é necessário regularizar a cadeia de propriedade. Além disso, é essencial identificar se a transação é onerosa ou não, pois as etapas variam conforme essa distinção.

Cálculo do Laudêmio para Transações Onerosas: Nas transferências onerosas, que envolvem pagamento (compra/venda, permuta, dação em pagamento, promessa de compra/venda, integralização de capital social, entre outras), o transmitente deve calcular o Laudêmio. O Laudêmio é uma taxa devida antes da efetiva transferência de titularidade do imóvel e corresponde a 2,5% do valor do terreno, excluindo as benfeitorias (construções e melhorias) no caso dos aforamentos civis ou 5% nos casos dos aforamentos administrativos. O DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) é gerado para o pagamento do Laudêmio, que deve ser quitado antes da obtenção da Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) do imóvel.

Emissão da Certidão de Autorização para Transferência (CAT): Após o pagamento do Laudêmio, quando aplicável, o interessado deve emitir a CAT. Essa certidão é imprescindível para realizar a transferência do imóvel na SPU, lavrar a escritura e registrá-la na matrícula do imóvel. A CAT possui validade de noventa dias a partir da data de emissão, sendo possível reemitir uma nova certidão dentro desse prazo.

Alteração do Responsável pelo Imóvel no Cadastro da SPU: Após a transferência do imóvel no cartório competente, o novo proprietário deve requerer a alteração do responsável pelo imóvel no cadastro da SPU por meio de um requerimento no Portal da SPU.

O que é CAT e sua importância: A CAT é a Certidão Autorizativa de Transferência, sem a qual não é possível realizar a transferência do imóvel na SPU. Ela também é necessária para lavrar a escritura e registrá-la na matrícula do imóvel. A CAT possui validade de noventa dias a partir da data de emissão, podendo ser reemitida dentro desse prazo, caso necessário.

Importância do cadastro regular na SPU: Caso a CAT não esteja em nome do transmitente vendedor, indica-se que o cadastro do imóvel na SPU está irregular, o que impossibilita o uso dessa certidão para a transação. O proprietário deve atualizar seu cadastro na SPU antes de realizar a transferência do imóvel para outra pessoa.

¹⁰Multa por atraso na transferência: É essencial observar os prazos para solicitar a transferência de titularidade junto à SPU após formalizar a transação de transferência do imóvel. Após o prazo estabelecido (60 dias), será cobrada uma multa de transferência, cuja contagem varia conforme a situação do imóvel (aforamento ou ocupação) e a data da transmissão¹¹.

Capítulo VII: A responsabilidade da incorporadora de apresentar informações claras ao adquirente – Aplicação do CDC

De forma sucinta, se faz mister trazermos essa temática do CDC junto as obrigações do comprador de efetuar o registro do imóvel junto a SPU. Isso porque, em muitos casos, todo o procedimento sofre irradiação por parte das leis consumeristas, trazendo obrigações diferentes daquelas estipuladas dentro das normativas sobre aforamento.

Tal fato se dá sob a ótica da relação de consumo em que o vendedor é pessoa jurídica inserida na posição de fornecedor de serviços e o comprador na de consumidor nos moldes do artigo 2º e 3º da lei 8.078/90¹².

Frisa-se que o fornecedor possui o dever de repassar ao fornecedor todas as informações importantes que se fizerem necessárias ao consumidor. Vejamos esse entendimento na decisão a seguir¹³:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA RÉ. RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES PELO RECOLHIMENTO DO LAUDÊMIO. INSUBSISTÊNCIA, VEZ QUE NÃO TINHAM CIÊNCIA DE QUE SE TRATAVA DE IMÓVEL CONSTRUÍDO SOBRE TERRA DE MARINHA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA NA AVENÇA SOBRE O DEVER DOS APELADOS QUANTO AO ADIMPLEMENTO DA TAXA. INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO ALIENANTE. EXEGESE DO ART. 2º DO DECRETO N. 95.760/88. DECISÃO MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS AO PROCURADOR DOS AUTORES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Certo é que o vendedor, principalmente se na condição de fornecedor, deve sempre buscar repassar ao consumidor comprador todas as informações necessárias, de preferência por escrito, comprovando assim sua obrigação de trazer luz a todas as peculiaridades que envolvem a transação (principalmente quando assumidas outros tipos de obrigações similares como emissão de CAT ou averbação junto ao RGI).

Capítulo VIII: Isenção de pagamento de taxa de ocupação ou foro:

Pessoas físicas inscritas no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (Cadastro Único) podem requerer a isenção de pagamento. Pessoas jurídicas de direito privado sem fins lucrativos, reconhecidas como entidades beneficentes de assistência social, ou que desenvolvam ações de salvaguarda para bens culturais registrados pelo Iphan também podem solicitar a isenção. É necessário comprovar situação de carência, atendendo a critérios específicos.

Compreender os procedimentos e impostos relacionados à transferência de imóveis sob aforamento ou ocupação é fundamental para garantir a regularidade das transações e evitar eventuais impasses. O cumprimento adequado dessas etapas assegura a efetiva transferência de titularidade e a correta atualização do cadastro junto à SPU, promovendo a segurança jurídica das operações imobiliárias.

Capítulo XIX: Conclusão:

No decorrer deste artigo, abordamos diversos aspectos relacionados à enfiteuse no direito brasileiro, bem como detalhes a respeito da transferência, multa e remissão.

Além disso, aludimos também a importância da responsabilidade da incorporadora em fornecer informações claras e transparentes aos adquirentes, uma vez que aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC) no contexto destas transações imobiliárias. É notório que a jurisprudência dominante determina a relevância da transparência e da comunicação adequada entre as partes envolvidas, visando proteger os interesses do consumidor.

Em conclusão, compreender os conceitos e modalidades da enfiteuse, juntamente com os procedimentos relacionados à transferência, multa e remissão, é fundamental para assegurar os direitos dos proprietários e garantir a regularidade jurídica das transações imobiliárias. O conhecimento acerca desses temas é essencial para promover a harmonia nas relações imobiliárias, evitando-se sustos evitáveis.

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1 Art. 678 do CC/1916. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui à outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. 

2 Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n ^o 3.071, de 1 ^o de janeiro de 1916 , e leis posteriores.

3 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Forense: Rio de Janeiro, 1978, v. IV. 

4 2,5% no caso de enfiteuse civil e 5% no caso de enfiteuse administrativo.

5 Art. 13. Aprovada a concessão lavrar-se-á o contrato de constituição da efiteuse, de acordo com a minuta que previamente for elaborada por procurador da Fazenda e aprovada pelo chefe do Serviço Regional.  

d) que se a Fazenda Nacional não comunicar ao foreiro no prazo de 30 dias que vai usar do direito de opção, cobrará o laudêmio de 5% sobre o preço da transferência ou sobre o valor do terreno e benfeitorias se com aquele não concordar; 

6 Procedimento de controle administrativo do CNJ nº 0007097-27.2013.2.00.0000. 

8 Recorde-se que o Código Civil de 2002 proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses civis, restando somente as administrativas e as civis constituídas sob a égide do Código Civil de 1916, ao qual se subordinam: CC de 2002 Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores. § 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; II - constituir subenfiteuse. § 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

9 Art. 693 do CC/1916: Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagaento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo.

10 Decreto Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946:  Art. 115-A.  Efetuada a transação e transcrito o título no registro de imóveis, o antigo foreiro, exibindo os documentos comprobatórios, deverá comunicar a transferência à Superintendência do Patrimônio da União, no prazo de até sessenta dias, sob pena de permanecer responsável pelos débitos que vierem a incidir sobre o imóvel até a data da comunicação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas. § 2^o  O adquirente estará sujeito à multa de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno, caso não requeira a transferência no prazo estabelecido no caput deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3^o  Para fatos geradores anteriores a 22 de dezembro de 2016, a cobrança da multa de que trata o § 2^o deste artigo será efetuada de forma proporcional, regulamentada por intermédio de ato específico da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).   

11 Ver portaria da SPU nº 345 de 05/12/2007. [1] Art. 6º do CPDC/90:  São direitos básicos do consumidor:  III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012)  Art. 8° Os produtos e serviços colocados no mercado de consumo não acarretarão riscos à saúde ou segurança dos consumidores, exceto os considerados normais e previsíveis em decorrência de sua natureza e fruição, obrigando-se os fornecedores, em qualquer hipótese, a dar as informações necessárias e adequadas a seu respeito.  Parágrafo único. Em se tratando de produto industrial, ao fabricante cabe prestar as informações a que se refere este artigo, através de impressos apropriados que devam acompanhar o produto.

12 Art. 6º do CPDC/90:  São direitos básicos do consumidor: III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012)  Art. 8° Os produtos e serviços colocados no mercado de consumo não acarretarão riscos à saúde ou segurança dos consumidores, exceto os considerados normais e previsíveis em decorrência de sua natureza e fruição, obrigando-se os fornecedores, em qualquer hipótese, a dar as informações necessárias e adequadas a seu respeito. Parágrafo único. Em se tratando de produto industrial, ao fabricante cabe prestar as informações a que se refere este artigo, através de impressos apropriados que devam acompanhar o produto. Art. 9° O fornecedor de produtos e serviços potencialmente nocivos ou perigosos à saúde ou segurança deverá informar, de maneira ostensiva e adequada, a respeito da sua nocividade ou periculosidade, sem prejuízo da adoção de outras medidas cabíveis em cada caso concreto. Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. Parágrafo único.  As informações de que trata este artigo, nos produtos refrigerados oferecidos ao consumidor, serão gravadas de forma indelével.

13 (TJ-SC - APL: 03007556620158240038, Relator: Flavio Andre Paz de Brum, Data de Julgamento: 20/10/2022, Primeira Câmara de Direito Civil)

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Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002;

Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916.

DL nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987.

DL nº 3.438, de 17 de julho de 1941.

Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.

Lei nº 14.011, de 10 de junho de 2020.

Site do Superior Tribunal de Justiça - O Tribunal da Cidadania (stj.jus.br)

Claudio Cunha
Pós graduando em direito imobiliário pela PUC/RIO e com título de L.L.M. em Processo e Direito Civil pela FGV/Rio, relator da Turma Especial do TED da OAB/RJ e membro do IBRADIM.