Em um mercado imobiliário cada vez mais dinâmico, a aquisição de imóveis na planta se apresenta como uma opção atraente para muitos compradores. A possibilidade de personalização e o planejamento a longo prazo são vantagens que fazem deste método um favorito. No entanto, atrasos na entrega do empreendimento podem transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o consumidor.
Como consumidor e futuro morador, é imprescindível entender os seus direitos quando se depara com atrasos na entrega de seu imóvel na planta. Esses direitos estão baseados principalmente na Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), no Código Civil e na jurisprudência atualizada do STJ.
Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018)
A Lei dos Distratos, que regulamenta situações de atraso na entrega de imóveis, estabelece direitos claros para os compradores. Segundo essa legislação, se a construtora atrasar a entrega do imóvel sem uma justificativa válida, o comprador pode ter direito a:
- Rescisão do contrato e devolução dos valores pagos: Em face do atraso da entrega do imóvel, a Lei garante ao comprador o direito de romper o contrato e receber a restituição integral dos valores já pagos, corrigidos monetariamente.
- Indenização por lucros cessantes: Além da restituição dos valores pagos, o comprador tem direito a uma indenização por lucros cessantes, que compensa os prejuízos decorrentes do atraso, como a impossibilidade de usufruir do imóvel conforme planejado ou alugá-lo para terceiros.
- Indenização por danos materiais e morais: O atraso na entrega do imóvel pode ocasionar danos materiais (como gastos extras com aluguel de outro imóvel) e/ou danos morais, o que pode gerar uma indenização ao comprador.
- Inversão da cláusula penal moratória: Refere-se a multa estipulada e aplicável em caso de inadimplemento do comprador, com isso, pode-se pedir a inversão e aplicação à construtora que não cumprir o prazo de entrega.
- Exigir o cumprimento do contrato: O comprador, caso não deseje rescindir o contrato, pode exigir que a construtora cumpra o que foi acordado, entregando o imóvel conforme o planejado.
Importante frisar que não é possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória, conforme precedentes consolidados no STJ.
Entendimento do STJ (Temas 970 e 971)
O papel do STJ é fundamental para determinar os direitos dos compradores de imóveis na planta. Em suas decisões relativas aos Temas 970 e 971, o tribunal estabeleceu importantes precedentes:
Tema 970: Este tema abordou a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do vendedor por atraso na entrega do imóvel em construção. Segundo a tese firmada pelo STJ, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Normalmente, o valor é equivalente ao locativo, e, dessa forma, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes?.
Tema 971: Neste tema, o STJ definiu sobre a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de atraso na entrega do imóvel em construção. De acordo com a tese firmada, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, essa cláusula deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial?.
Conclusão
O comprador de imóveis na planta tem direitos garantidos pela Lei dos Distratos, pelo Código Civil e pela jurisprudência do STJ no caso de atraso na entrega do imóvel.
Cabe ao adquirente avaliar a pertinência de manter o contrato, exigindo o cumprimento e percebendo os lucros cessantes mensais ou, se não mais interessar a manutenção, buscar a resolução por inadimplemento da construtora.
A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é altamente recomendada para uma melhor compreensão e aplicação desses direitos, levando sempre em conta a legislação vigente e as decisões atuais do STJ.