Problemas relacionados à infiltrações e vazamentos nos condomínios sempre geram muita dor de cabeça aos condôminos e síndicos. Esses problemas são as maiores causas de danificação nas estruturas das edificações e com isso gera aumento nas despesas, visto que há necessidade de reparo.
Portanto, é necessário estar atento aos primeiros indícios de infiltrações, buscando identificar o foco o mais rápido possível.
Apesar de ser comum, muitas pessoas não sabem identificar vazamentos em apartamento. Os principais indícios de infiltração são:
- Manchas escuras no teto e nas paredes do apartamento;
- Azulejos soltos;
- Quando a pintura começa a descascar;
- Surgimento de bolhas na pintura;
- É possível perceber umidade nas paredes;
- Rodapés se soltam ou ficam manchados;
- Mofo no apartamento.
Em caso de vazamento, quem deverá ser responsabilizado?
Para definir quem será responsabilizado pelo vazamento, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio. Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical.
Os canos verticais transportam a água da "rua" para cada unidade, logo, o condomínio é o responsável pela manutenção quando o vazamento é causado por um problema nessa tubulação, uma vez que essa é considerada parte comum do condomínio, de uso geral, conforme o art. 1331§ 2º Código Civil.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1348, V.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Quando tratar-se de imóvel localizado em um condomínio “novo”, e a obra ainda estiver dentro do prazo dado em garantia pela construtora, será desta a responsabilidade por todos os custos.
Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades, fazendo a ligação entre a rede geral de água e as unidades, quando o vazamento vier da rede horizontal, a responsabilidade será dos condôminos envolvidos, nesse caso deve-se apurar de onde vem o vazamento, se é da própria unidade ou dos apartamentos vizinhos.
Se estiver vazando do apartamento vizinho, terá o condômino o direito de exigir a reparação, com base no artigo 186, 187, 927 e 1277, todos do código civil.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá ser responsabilizado, caso contrário, a responsabilidade será do proprietário.
Para se apurar o motivo e de onde vem o vazamento/infiltração é necessário buscar assessoria de um profissional especializado na área (bombeiro hidráulico, encanador ou engenheiro). Após, deverá comunicar o vizinho ou o síndico, sobre a origem do problema. O responsável (condomínio ou o vizinho), além de consertar o problema, estará obrigado a reparar os danos do apartamento que sofreu o vazamento/infiltração, caso se negue, será necessário ingressar com uma ação judicial, para que o responsável seja condenado a pagar pelos prejuízos causados.
Segue abaixo um julgamento do TJ/RJ a respeito do assunto
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. APARTAMENTO RESIDENCIAL ATINGIDO POR INFILTRAÇÕES. SUPOSTO VAZAMENTO NO APARTAMENTO DO ANDAR SUPERIOR PERTENCENTE À 1ª RÉ. PROVA PERICIAL DE ENGENHARIA. CONCLUSÃO DO EXPERT NO SENTIDO DE QUE O VAZAMENTO FOI PROVENIENTE DA TUBULAÇÃO PRIMÁRIA, CUJA RESPONSABILIDADE É DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS CONCRETOS QUE INFIRMEM O LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE EVIDÊNCIAS DE RESPONSABILIDADE DA 1ª RÉ PELOS DANOS CAUSADOS À PARTE AUTORA. DEVER REPARATÓRIO QUE RECAI SOBRE O CONDOMÍNIO RÉU. DANO MATERIAL SUFICIENTEMENTE DEMONSTRADO. DANO MORAL CONFIGURADO E DEVIDAMENTE ARBITRADA A INDENIZAÇÃO EM R$ 5.000,00, DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA QUE DEVE SER ATRIBUÍDO À AUTORA EM RELAÇÃO À 1ª RÉ, HAJA VISTA A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DEDUZIDOS EM FACE DA MESMA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA RETOCADOS DE OFÍCIO. DESPROVIMENTO DO APELO DO CONDOMÍNIO DEMANDADO E PROVIMENTO DO APELO DA 1ª RÉ.
(0009160-79.2016.8.19.0003 - APELAÇÃO. Des (a). SERGIO RICARDO DE ARRUDA FERNANDES - Julgamento: 07/12/2021 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)