O tema é bastante controverso, não havendo, ainda, uniformização do tema, mas com novo entendimento publicado pelo STJ em 2021 em favor dos proprietários de coberturas em prédios residenciais.
A Lei da Incorporação criada em 1964 visou propiciar a venda de unidades que ainda não existem e seriam negociadas na planta e em construção e, por isso, estipulou que cada comprador pagaria seu custo conforme o tamanho do apartamento, sala ou loja edificada. E, nessa linha de raciocínio, também há a previsão do art. 1.336 do CC/02 de que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Com base na legislação supra, na prática, as coberturas de condomínio residenciais têm arcado com mensalidades de condomínio bem maiores que dos outros apartamentos, o que vem sendo discutido judicialmente, com decisões em ambos os sentidos.
A lei é inteligente ao conferir liberdade de convenção, permitindo que os próprios condôminos, em assembleia, possam corrigir essas distorções. Os próprios incorporadores já se deram conta do sistemático equívoco e vêm deixando de usar a fração ideal do solo como base para o rateio de despesas condominiais. Assim, a proporcionalidade de voto pela fração ideal prevista no art. 24, §3º da lei 4.594/64 tem sido evitada, para facilitar a votação nas assembleias.
O fato é que as áreas comuns do edifício não são utilizadas com mais frequência pelos moradores da cobertura do que pelos outros condôminos, sendo abusivo critério da fração ideal para fins de fixação de taxa de condomínio que não se confunde com imposto ou qualquer taxa de construção ou lastreada no valor da propriedade.
Por meio do recurso especial 1837019, publicado no dia 21/7/21, o ministro Marco Buzzi (STJ) decidiu que é ilegal a cobrança de taxa básica condominial proporcional à área de cada apartamento, o que favorece os apartamentos de cobertura que, embora disponham de área maior do que os demais, devem pagar a mesma taxa básica.
A brilhante decisão do TJ/MG que igualou a quota das coberturas à dos apartamentos, esclareceu que foi ignorado por décadas que rateio de obra, prevista na Lei de Incorporação, que prevê a venda na planta (art. 12), não tem qualquer relação com o art. 24, que prevê as despesas após a entrega do prédio pronto e sua efetiva ocupação, pois essas consistem em despesas de serviços conservação e manutenção das áreas comuns.
Destaca-se que não é legítimo nem tampouco razoável o morador de cobertura arcar com uma taxa condominial tão vultosa em relação aos outros condôminos, pois não usufruem nem mais, nem menos, das facilidades disponíveis aos demais condôminos do Edifício, razão pela qual se sentem prejudicados com a não divisão igualitária (ou menos exacerbada) do pagamento das taxas condominiais.
Assim, uma vez não resolvida a questão na via administrativa, é válida e importante a tentativa de revisar o valor do condomínio para o morador de cobertura residencial, inclusive, com juntada de planilha cálculo dos valores cobrados e pagos distintamente entre as unidades comuns e de cobertura para reembolso (observado o prazo prescricional), do regimento interno do condomínio, além dos inúmeros precedentes favoráveis.