Atualmente em nosso país, segundo dados da Associação Brasileira de Síndicos Profissionais (ABRASSP), há mais de 68 milhões de pessoas residindo em condomínios. Sendo assim, se torna imperiosa a existência de normas específicas para garantir a segurança de reformas realizadas dentro dos condomínios. Esse, pois, tem sido o papel da NBR 16.280, cuja vigência fora inaugurada em 18.04.14 passando por uma atualização em 2015, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que regulamenta as reformas em edificações. A norma 16.280 tem por função estabelecer os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança nas reformas das edificações, se revelando essencial para aquele que executa qualquer tipo de reforma ou obra em unidades condominiais, sejam essas autônomas ou comuns, devendo assim, as suas diretrizes serem observadas, sob pena de que as partes envolvidas sejam responsabilizadas por eventuais danos decorrentes da obra, inclusive e especialmente, o próprio síndico, tanto civil, quanto criminalmente.
Quando se trata da nova norma técnica, NBR 16.280/141, editada pela associação brasileira de normas técnicas – ABNT, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra, indispensável se revela tratarmos do motivo ensejador da norma, o qual se apresenta umbilicalmente relacionado com o desabamento do edifício Liberdade que contava com 20 andares e se situava na cidade do Rio de Janeiro/RJ, evento esse que teve repercussão nacional, tendo resultado em 17 óbitos, além de 5 desaparecidos.
Muito embora não se tenha ciência sobre o efetivo responsável pela causa do desastre, notório se revela o fato de que ao longo dos anos, o edifício mencionado passou por inúmeras reformas e ampliações, situações nas quais sabe-se que alguns proprietários removeram paredes e pilares que serviam como alicerce, o que, por via de consequência, ocasionou a responsabilidade do síndico pelo ocorrido, tanto civil, quanto criminalmente.
Antes mesmo da NBR 16.280, o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso II, já prescrevia o dever de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação.
Nesse sentido, vale destacar que a NBR 16.280, além de corroborar o disposto no Código Civil, passou a cumprir um papel importante na promoção da conscientização dos condôminos, ao destacar a necessidade de haver o acompanhamento de profissionais técnicos habilitados sempre que se pretenda proceder à construção ou à reforma de imóveis e mais do que isso, pois tem por escopo atribuir ao síndico o dever de fiscalizar as obras realizadas no condomínio, sob pena, inclusive, de que venha a ser responsabilizado por omissão.
Por essa perspectiva, descabe completamente qualquer alegação por parte dos síndicos sobre eventual desconhecimento do seu dever e sobre os procedimentos que deverão ser adotados, eis que na normativa em comento, estão contemplados todos os procedimentos que deverão ser adotados pelo condômino e pelo síndico para a execução da obra ou reforma.
Quando se fala em reforma em edifícios, tem-se como ponto alto a necessidade de se atentar em relação aos cuidados com a sua estrutura, especialmente, quando tratamos das disposições constantes na NBR 16.280/14, sendo absolutamente vedada a sua modificação durante a realização da obra, o que per se, impõe ao condômino a necessidade de que, ao realizar a reforma, observe as regras estabelecidas para a sua execução, pois contrariamente, estará sujeito as sanções legais, tanto aquelas estabelecidas na convenção do condomínio, tais como advertências e multas, quanto aquelas dispostas no Código Civil e no Código Penal, que fatalmente culminarão com a possibilidade de que haja a responsabilização civil e criminal.
Por essa mesma perspectiva e como também não poderia ser diferente, de acordo com o que vem sendo afirmado até agora, se torna premente a necessidade de fiscalização por parte do síndico, a quem cabe notificar o morador infrator, nos estritos termos do que preconiza o art. 1.336, § 2º, do Código Civil, que trata da proibição da entrada de materiais ou prestadores de serviços, sendo nesse caso possível até mesmo a adoção das medidas judiciais em face daquele condômino que vier a descumprir as regras estabelecidas vindo a proceder à realização de reformas em desrespeito às disposições legais e normativas que disciplinam o assunto.
Vale destacar ainda, que de acordo com o disposto na norma NBR 16.280, o proprietário ou morador da unidade condominial deverá apresentar ao síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)2 ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)3, ambos devidamente assinados por um engenheiro ou arquiteto, aos quais caberá o acompanhamento da obra, incluindo todas as suas fases, e especialmente, o momento anterior ao seu início.
No plano de reforma deverá conter informações que descrevam as alterações que serão objeto da obra, a forma como serão descartados os resíduos gerados, no que se inclui um planejamento, desenhos que contenham descrições da obra, horários de execução, profissionais envolvidos com a sua devida identificação, os impactos que serão desencadeados no condomínio, ruídos e atividades responsáveis pela sua geração.
O referido plano de reforma, a ART ou RRT deverão ser encaminhados ao síndico ou administrador que terão a responsabilidade sobre a guarda desses documentos, os quais deverão se certificar de que a obra está seguindo exatamente o plano de reforma, ou seja, aquilo que fora previamente convencionado, pois não se mostram raras as vezes em que as obras são realizadas em total desatenção aos projetos.
Por obviedade que, de acordo com tais constatações, toda obra ou reforma deverão passar pelo crivo do síndico, a quem compete o poder de polícia4, ou da administradora, já que a eles compete a sua fiscalização, inclusive, dentro das unidades imobiliárias particulares, não cabendo qualquer argumentação no sentido de que o direito de propriedade poderia eventualmente vedar tal intervenção, eis que se está diante de uma obra que poderá afetar toda uma coletividade de pessoas. E nesse sentido, de bom alvitre ressaltar que a necessidade de cuidado não decorre do acaso, pois nas unidades privativas se encontram colunas primárias e vigas que na hipótese de virem a ser corrompidas podem comprometer toda a estrutura do edifício, dispensando-se, por outro lado, a necessidade de submissão à assembleia condominial, eis que se está diante de obra realizada em unidade específica e não em área comum.
Nessa senda, vale destacar que, os limites do direito de propriedade se encontram dispostos no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, e se estruturam de modo a possibilitar, antes de mais nada, a harmonia dentro do condomínio e o respeito, ao assegurar que aos condôminos cabe “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Por essa perspectiva, vale invocar o dever de cautela, ínsito as situações que envolvem reformas nas unidades imobiliárias autônomas, pois a adoção de eventual procedimento que muitas vezes acaba sendo encarado como inerente ao direito de propriedade, pode violar o direito de outro condômino.
Veja-se que, quando se trata de plano de reformas, via de regra, deverá ser submetido ao exame de um profissional habilitado, pois, não raramente, o síndico não possui o conhecimento específico e técnico indispensáveis para realizar essa análise, mesmo porque, eventual análise equivocada pode atrair a incidência da aplicação da norma no atinente à responsabilidade por omissão5, haja vista sua obrigação disposta no artigo 1348 do Código Civil, que trata das competências do síndico em “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Infelizmente, a maioria dos síndicos quando assumem o cargo junto aos condomínios, acaba sofrendo inúmeros sobressaltos, primeiro por não imaginar a dimensão da sua responsabilidade, e segundo, porque que eventual atuação negligente pode vir a trazer consequências sérias para todos os condôminos, o que repercute, diretamente, na sua própria e eventual responsabilização.
Como exemplo de situações desse jaez, cumpre trazer o julgado abaixo que traduz exatamente uma situação que enseja a possibilidade de responsabilização civil e criminal em decorrência da omissão do síndico, uma vez que restou comprovado o risco à segurança da edificação, senão vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PARALISAÇÃO DE OBRA. LOJA COMERCIAL. RISCO DE DANO À ESTRUTURA DO PRÉDIO CONDOMINIAL. DESCUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIAS TÉCNICAS. COMPROVAÇÃO. DECISÃO QUE NÃO SE AFIGURA CONTRÁRIA À PROVA DOS AUTOS. VERBETE Nº 59 DA SÚMULA DO TJRJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. - Insurgência do agravante contra decisão que concedeu a antecipação da tutela, para impedir a continuidade das obras de reforma em loja pertencente ao condomínio autor, ante o risco de comprometer as vigas de sustentação do prédio. - Presentes, in casu, os requisitos necessários ao deferimento, pelo Juízo a quo, da tutela de urgência requerida, com suporte no art. 300, do CPC/2015, haja vista o descumprimento de exigências normativas relacionadas ao projeto e cálculos estruturais. - NBR 16280 (ABNT), que trata das regras aplicada às reformas, obriga a apresentação de laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, para obras de reforma dentro ou fora das unidades que compõem o condomínio. - Síndico que, enquanto representante legal do condomínio, detém competência para proibir a reforma (art. 1.348, II e V, do Código Civil), podendo ser responsabilizado civil e criminalmente por omissão, diante do comprovado risco à segurança da edificação, com suporte em laudo técnico, que aponta o descumprimento de exigências normativas relacionadas ao projeto e cálculos estruturais. - Decisão concessiva da tutela antecipada que não se afigura teratológica, contrária à Lei ou à prova dos autos, devendo ser mantida, com fulcro no enunciado nº 59 da Súmula de jurisprudência desta Corte de Justiça. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
(TJ-RJ - AI: 00474429820168190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 42 VARA CIVEL, Relator: MARIA HELENA PINTO MACHADO MARTINS, Data de Julgamento: 13.10.16, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17.10.16)
O julgado supra transcrito apenas se presta a corroborar toda a narrativa já invocada no presente artigo, no sentido de que, todas as obras e reformas realizadas devem ser informadas ao síndico, a quem cabe a proibição da obra que se pretende realizar, nos exatos termos do que dispõe o art. 1.348, II e V, do Código Civil6, sob pena de responsabilização. Esse poder conferido ao síndico, nada mais é do que, de acordo com Pedro Elias Avaad, ao referir-se ao inciso V, do artigo 1.348, “o poder de polícia atribuído ao síndico, no gerenciamento, vigilância e fiscalização da conservação e da segurança do edifício. Trata-se de função administrativa”.7
Na eventualidade de uma obra ser realizada em desobediência à legislação em vigor, ou à convenção do condomínio, certo ainda, o cabimento, além da aplicação das multas previstas na convenção, da adoção de medidas judiciais, dentre as quais, aquela encartada no antigo Código de Processo Civil, denominada de Nunciação de Obra Nova, que muito embora não conte mais com a referida denominação, não impede o ingresso com a competente ação visando o alcance do propósito voltado à paralisação e à demolição da obra versada na obrigação de fazer e não fazer, cabendo ainda, a tutela de urgência, uma vez comprovados os requisitos do artigo 300 do CPC/158.
Assim, sempre que houver a necessidade de realização de reforma ou obra na unidade autônoma de condomínio edilício, será imprescindível atentar-se à legislação vigente, a fim de se verificar a possibilidade da sua realização e de todos os procedimentos que lhe são inerentes, a despeito das concepções atinentes ao direito de propriedade, que supostamente, poderiam conduzir à erro o proprietário de unidade autônoma, que não pode, simplesmente, a seu bel prazer, executar obras sem a devida obediência à legislação, mesmo porque, a depender da obra, essa pode vir a impactar na estrutura do edifício e prejudicar a coletividade de moradores, gerando danos dos mais variados e muitos até inestimáveis, tais como aqueles que ocorreram no edifício Liberdade no Rio de Janeiro.
Dessa forma, indispensável que, tanto o condômino, quanto o síndico, se orientem nos procedimentos que deverão ser adotados, cabendo a esse último a adoção das medidas necessárias, seja fiscalizando, seja exigindo a apresentação da documentação, no que se incluem o plano de reforma, a ART ou RRT, seja enviando notificações, ou até mesmo, ingressando com as medidas judiciais cabíveis em caso de descumprimento, a fim de que não venha a ser responsabilizado pela omissão que pode vir a deflagrar graves danos ao condomínio e à coletividade que nele habita.
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1 BRASIL. ABNT NBR 16280. Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Primeira edição: 18.03.14. Válida a partir de 18.04.14. Disponível em: clique aqui. Acesso em: 20 mai. 2020.
2 A ART é o documento que define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo desenvolvimento de atividade técnica no âmbito das profissões abrangidas pelo Sistema Confea/Crea. A lei 6.496/77 estabeleceu sua obrigatoriedade em todo contrato para execução de obra ou prestação de serviço de Engenharia, Agronomia, Geologia, Geografia e Meteorologia, bem como para o desempenho de cargo ou função para a qual sejam necessários habilitação legal e conhecimentos técnicos nas profissões abrangidas pelo Sistema Confea/Crea.
3 Conforme determina o CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) é o documento que comprova que projetos, obras ou serviços técnicos de Arquitetura e Urbanismo possuem um responsável devidamente habilitado e com situação regular perante o Conselho para realizar tais atividades. Os RRTs são gravados no Sistema de Informação e Comunicação do CAU (SICCAU) e compõem o acervo técnico do arquiteto e urbanista, com as informações registradas sobre o exercício da profissão.
4 SCHREIBER, Anderson, Manual de Direito Civil Contemporâneo – Ed. Saraiva – São Paulo, 2018, p. 769, “O Síndico é o órgão executivo do condomínio, incumbindo-lhe a administração geral da edificação, a polícia interna do condomínio, o cumprimento das disposições legais, convencionais ou regulamentares (...)”.
5 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Condomínio e Incorporações, Atualização Sylvio Capanema de Souza; Melhim Namem Chalhub – Editora Forense, 2018, 13ª ed., livro digital produção Ozone, pos. 3916/3924. O mestre Caio Mário em sua obra referindo-se ao síndico diz que ele “Exerce a polícia interna do condomínio, opondo-se a que qualquer dos coproprietários realize atos contrários aos estabelecidos na convenção ou capazes de molestar os consortes. (...) E, como representante que é, responde pela má execução das incumbências, como pela omissão culposa (...).”
6 Art. 1.348 do Código Civil. Compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; (...)
7 AVAAD, Pedro Elias, Condomínio em edificações – 3ª ed., ver. e atual. – Rio de Janeiro, 2018, Forense, p. 136.
8 Art. 300 do Código de Processo Civil. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
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*Debora Cristina de Castro da Rocha é graduada em Direito pelo Centro Universitário Curitiba, mestre e doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania. Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico.
*Edilson Santos da Rocha é controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba – UNICURITIBA. Curitiba – PR.