Contratos de locação imobiliária: Solução de impasses decorrentes dos efeitos do novo coronavírus

É amplamente sabido que o país se encontra em estado de calamidade pública, decretado pelo Governo Federal e por governos estaduais e diversos municípios, sendo que as medidas adotadas por diversos destes estados e municípios incluíram severas restrições a atividades econômicas consideradas “não essenciais”.

Diante disto, grande parte das pessoas e empresas, brasileiras e estrangeiras, tem experimentado forte impacto econômico em razão dos efeitos das referidas restrições, que incluem o desemprego, falta de insumos e mão-de-obra para produção e mesmo a impossibilidade completa de comercializar produtos e serviços.

Em diversos casos, a restrição das atividades empresariais causou total ou quase total interrupção de faturamento de empresas, que levam à inadimplência de obrigações de todo tipo, incluindo obrigações de pagamento, tais como os aluguéis, em caso de imóveis locados.

Não se discute que a situação de calamidade pública decorrente da atual pandemia do coronavírus se enquadra nos conceitos de caso fortuito ou força maior. Nestas hipóteses, a legislação brasileira prevê que o devedor não responde pelos prejuízos, a menos que tenha expressamente assumido tal responsabilidade¹. 

Nos casos específicos de contratos de locação de imóveis, em que consistiriam tais prejuízos? Seriam, por exemplo, os prejuízos sofridos pelo locador em decorrência da mora do locatário, que poderia realizar o pagamento dos aluguéis em data posterior à data pactuada em contrato sem a incidência das penalidades legais e contratuais? Ou seriam os prejuízos decorrentes da inadimplência definitiva do locatário em relação aos aluguéis devidos durante o período em que está impedido de exercer sua atividade no imóvel locado?

Evidentemente, durante uma crise de natureza tão grave como a atual, dificilmente alguma pessoa ou empresa não sofrerá seus efeitos econômicos negativos. Logo, a solução menos gravosa para todas as partes envolvidas em contratos de locação de imóveis consiste na negociação para obtenção de uma solução amigável, que dilua o ônus da crise econômica entre as partes. 

No entanto, temos observado que diversas empresas não têm logrado sucesso em tais tratativas e têm recorrido ao Poder Judiciário para a solução dos conflitos.

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1 Art. 393 do Código Civil: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.

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*Gustavo Felício Iba Pascoal é sócio fundador do DPZ Advogados, Pós-graduado em Direito Societário pelo INSPER - Instituto de Pesquisa e Extensão. Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

*Priscilla Carrieri Donega é sócia fundadora do escritório DPZ Advogados. Pós-Graduada em Direito dos Contratos pelo IICS, especializada em Direito Imobiliário pela Universidade SECOVI, Pós-Graduada em Direito Notarial e Registral pela Universidade Autónoma de Lisboa. Graduada em Direito pela Universidade Mackenzie.