A utilização de meios tecnologicos no ramo imobiliário já está consolidado mundo afora, mas mesmo assim, Miami não é a única cidade que está comprando briga com o Airbnb e sites similares. As autoridades de Nova York, Paris e Amsterdã já interferiram na atuação das empresas. Em Miami Beach, a justificativa da administração local é que o aluguel de curto prazo incentiva a vinda de turistas problemáticos (festas barulhentas, uso de drogas ilícitas, lixo fora do lugar, por exemplo) e a locação temporária é prevista na lei com o mínimo de 6 meses e 1 dia. Cidades como Barcelona (Espanha), Berlim (Alemanha), e Boca Raton (na Florida, EUA) proibiram o aplicativo, sob o argumento de que ele pode minar setores já estabelecidos da economia, como a rede hoteleira.
Em realidade, a situação permeia questões muito mais práticas do ideológicas. No Brasil, a locação por temporada se dá para o fim de residência remporária com delimitação de prazo máximo de 90 dias e diferencia-se do serviço de hospedagem por este o alojamento temporário, ofertado em unidade de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, mediante a expedição de licença ou ser conhecido como empreendimento hoteleiro e afins, tendo, portanto, finalidade comercial.
Os maiores desconfortos dentro dos condomínios residenciais com unidades veiculadas pelo airbnb se dão pela alta rotatividade dos usuários que fragilizam a segurança e o sossego dessas habitações. E, não podemos esquecer, há avaliações de acomodações no airbnb que citam a independência que traz o local escolhido pelo uso com exclusividade e pontuações, ao menos anteriormente, quando eram fornecidos serviços de alimentação como café da manhã e almoço.
Temos em São Paulo o exemplo de Ubatuba, que em 2017 aprovou uma lei regulamentadora das hospedagens Cama e Café e Residenciais por Temporada no Município, reconhecendo a hospedagem turística, corporativa ou temporária nas unidades habitacionais unifamiliares e plurifamiliares em residências com mais de 3 acomodações com leitos disponíveis, sem a necessidade de anfitrião morador.
Essa lei foi revogada no final de 2018, com menos de um ano de vigência da lei, diante da impossibilidade do aumento das demandas das coletas de lixo e a sobrecarga do sistema de esgoto gerados em períodos de alta temporada, sem haver a proporcionalização contributiva por parte dos locadores sobre tais serviços adicionais. E esse impacto é um dado importante para a permissão ou proibição do Airbnb especialmente em localidades e bairros planejados para fins residenciais. Em 1 imóvel no qual normalmente residiria uma família de 3 pessoas, são colocadas beliches e usados colchões, passando a ser usado para abrigar temporariamente mais que o dobro.
Também em 2017, Caldas Novas regulamentou a disponibilização de imóveis residenciais como meios de hospedagem em caráter remunerado. A iniciativa se deu de forma pioneira porque Caldas Novas seguia uma tendência observada em mais de 275 cidades no mundo todo – entre elas destinos como Londres, Seul, Amsterdã, Nova Orleans, Lisboa, entre outras – e que, hoje, é uma das principais questões do turismo global: a regulação das residências disponibilizadas como meio de hospedagem remunerado.
Pela lei de Caldas Novas, a exploração de imóveis residenciais com caráter remunerado em condomínios, deverá respeitar expressa autorização da Convenção condominial, obrigando o ofertante do imóvel nos sites e aplicativos a interessante obrigação: disponibilizar em local visível no imóvel as regras internas de utilização e convivência, como Regimento Interno e Convenção, sob pena de multa pelo Poder Público, e obrigando os condomínios a auxiliarem na fiscalização do respeito às normas do Código Civil.
Mas e então, os condomínios podem proibir a locação de imóveis através de plataformas como o Airbnb?
Encontramos, nas discussões teóricias, duas situações que contrapõem interesses: (i) na primeira, questiona-se se o interesse da maioria que quer proibir a disponibilidade de unidades no seu condomínio via aibnb pode prevalecer sobre o interesse individual de quem quer disponibilizar o seu imóvel na plataforma, enquanto também há que se olhar pela ótica (ii) da possibilidade de restringir o magno direito à propriedade, elevado à garantia fundamental, ou se se trata de apenas um jogo de palavras para manter uma opinião considerando que o mesmo artigo prevê o direito à segurança? O direito à propriedade é uma cláusula pétrea, ou seja, é uma determinação constitucional rígida e permanente, insuscetível de ser objeto de qualquer deliberação tendente a abolir, ainda que por emenda à Constituição, tal garantia.
Os Tribunais Estaduais divergem a respeito da conclusão, levando as demandas ao Superior Tribunal de Justiça, com julgamento em trâmite e voto proferido pelo ministro Luis Felipe Salomão até o presente momento. Para ele, a vedação dessa prática pela convenção fere o direito à propriedade, de modo que normas restritivas impostas pelo condomínio deverão ser analisadas de acordo com a razoabilidade e proporcionalidade, para não ferir o direito real do proprietário. O relator ressalvou que “o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastramento de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários”.
Com o julgamento suspenso, resta saber como devem se comportar os condomínios para evitar futuras indenizações a proprietário que tiveram seus imóveis indisponibilizados, mesmo que por assembleias proibitivas. Explico: mesmo que a assembleia tenha proibido a disponibilização de unidades de seu condomínio na plataforma do Airbnb, o condomínio não está protegido de percisar indenizar o proprietário que deixou de ganhar por locações. A única forma segura de afastar a indenização é uma declaração judicial permitindo a proibição. Isso se dá especialmente porque não há decisão com efeitos gerais estabelecendo como devemos nos comportar a respeito desta situação.
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*Amanda Lobão, advogada, palestrante e colunista, especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Graduada em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.