O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é um imposto municipal cujo fato gerador é a transmissão de bem imóvel.
De acordo com as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI incide sobre o valor da transação do bem ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles.
Porém, no município de São Paulo, os artigos 7º, 7º-A e 7º B, da lei 11.154/91, com redação dada pelas leis 14.125/05 e 14.265/06, instituiu-se uma nova base de cálculo para cobrança do referido imposto, consistente no valor venal de referência, sem que fossem fixados critérios objetivos para a apuração exata do seu valor.
Ou seja, a Poder Executivo Municipal de São Paulo criou um mecanismo que lhe permitiu adotar, de forma arbitrária, o valor venal de referência de cada imóvel, de modo totalmente genérico, para fins de cálculo do ITBI, o que ocasionou a cobrança de valores superiores àqueles efetivamente devidos pelos contribuintes.
Obviamente, a medida gerou inúmeras demandas judiciais, que buscaram assegurar aos contribuintes recolherem o ITBI com base no maior montante entre o valor venal e o valor da transação, na medida em que o recolhimento com base no valor venal de referência, extremamente genérico, acarretou a cobrança de valores superiores àqueles efetivamente devidos.
No ano de 2015, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo decretou a inconstitucionalidade dos artigos 7º, 7º-A e 7ºB, da lei 11.154/91, no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, entendendo que os artigos contrariam o princípio da legalidade, disposto no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal.
Diante da alta repercussão do tema no Poder Judiciário, foi instaurado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000 junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que colocou fim à discussão, determinando que a base de cálculo para fins de cálculo do ITBI deve, de fato, ser o valor da transação ou o valor venal do imóvel, sendo inaplicável o valor venal de referência.
Ainda assim, a Prefeitura do Município de São Paulo segue realizando cobranças do ITBI sobre os valores venais de referência. A ilegalidade é tão clara e a judicialização do tema tão intensa, que, no próprio website da Prefeitura Municipal de São Paulo, além da possibilidade de os contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, foi criado um campo para a declaração de transações imobiliárias amparadas por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial (clique aqui).
Portanto, no município de São Paulo, para os casos em que os valores venais de referência foram arbitrariamente fixados, sem quaisquer dados objetivos, resultando em quantias superiores àquelas efetivamente devidas, se considerados os regulares valores venais do imóveis ou os valores das transações, não há alternativa ao contribuinte para pagar o montante efetivamente devido de ITBI, senão recorrendo ao Judiciário.
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*Alexandre Lopez Rodrigues de Aguiar e Raphael Correia dos Santos são advogados escritório CMRA ADVOGADOS.