Diariamente somos surpreendidos com criativas inovações nas mais diversas áreas. Nem todas são inovações tecnológicas, que é o que primeiro vem à mente, nem tampouco verdadeiras novidades. Certas vezes o que se vê são novas roupagens para ideias já existentes ou até mesmo difusão ou positivação de ideias ou institutos adormecidos. Enfim, são a sociedade e os mercados se adaptando e reinventando diante dos desafios que os novos tempos impõem.
Nesse cenário, o que percebemos na grande maioria das vezes é que o direito (a regulamentação) costuma vir como resposta à implementação e popularização de certas ideias. Em geral, de forma atrasada e muitas vezes até já ultrapassada.
Têm sido bastante comentados os casos de mobilidade urbana e a sedimentação de empresas como Uber, Grin, Yellow etc., bem como a questão de estadias de curto prazo (como Airbnb). Todos vieram como resposta a necessidades da sociedade moderna, muitas vezes criadas como solução de crises ou problemas enfrentados por determinado setor. Poderíamos nos estender e citar diversos outros exemplos, alguns cases de sucesso, outros nem tanto. Mas vamos aqui nos ater a uma solução específica encontrada pelo mercado imobiliário, como sabido extremamente afetado pela crise que estende já há alguns anos. Trata-se de case considerado como desafiador, que no nosso ponto de vista veio para ficar e já pode ser considerado de sucesso: a multipropriedade de imóveis.
Não pretendemos aqui discorrer sobre a sua regulamentação em si, ocorrida no final de 2018, que já foi objeto de outro artigo nesta coluna. Chama a atenção a abrangência da norma regulamentadora (lei 13.777/18) que, embora sucinta, tratou de forma multidisciplinar os reflexos deste instituto nas mais diversas relações, graças aos costumes e dificuldades encontrados pelos empreendedores e compradores de frações no decorrer dos anos.
A lei trata desde questões de direito de propriedade (não só compra, mas também venda da fração adquirida e individualização de matrícula para cada fração), de uso e gozo (por si ou terceiros, inclusive locação da fração de tempo adquirida), administrativas (por exemplo, mobiliário e limpeza das unidades fracionadas, regulamentos de utilização, penalidades etc.), até tributárias (possibilidade de individualização da inscrição municipal imobiliária, ou seja, exigência em separado do IPTU para cada adquirente).
Se a multipropriedade não é uma novidade, a expansão desta forma de contratação é e se difundiu a ponto de chamar a atenção do legislador que acertadamente buscou a regulamentação sob os mais variados aspectos do instituto. Pode-se considerar que, embora a reboque da prática, a normatização veio em bom tempo e de forma eficiente.
Vemos, não só no mercado imobiliário mas também nos mais diversos setores da economia, incontáveis figuras inovadoras, que merecem um tratamento diferenciado e pensado de forma ampla, completa e multidisciplinar.
Não podemos esperar que cada regramento esgote o tema, mas que pacifique de forma eficaz as principais inquietações e pontos de controvérsias que a prática traz, sem tardar, nem falhar, menos ainda criar empecilhos ou burocracias desnecessária. Com isso, teremos alcançado o objetivo do direito como meio de proteger as partes contratantes e o convívio harmônico dos cidadãos, viabilizando o desenvolvimento e expansão dos negócios e da economia.
_________________________________
*Elisa Junqueira Figueiredo é sócia advogada do escritório Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.
*Thais Folgosi Françoso é sócia advogada do escritório Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.