A importância e o benefícios de se planejar - Aspectos da holding patrimonial

Planejar a sucessão significa organizar o processo de transição do patrimônio aproveitando-se do privilégio de se antecipar a questões fundamentais como (i) ajuste de interesses entre herdeiros na administração dos bens; (ii) organização do patrimônio, propiciando transparência acerca da gestão do ativo familiar; (iii) redução de custos com eventual processo judicial de inventário e partilha de bens, e (iv) avaliação do impacto tributário, de modo a reduzir seu custo. 

Especialmente às famílias que detêm significativo patrimônio imobiliário a constituição de uma sociedade Holding Patrimonial se apresenta como interessante alternativa para concretização de um planejamento sucessório proveitoso. 

A Holding Patrimonial se caracteriza por ter como exercício a atividade imobiliária, sendo seu objeto social a detenção e/ou exploração do patrimônio imobiliário. A constituição de uma sociedade holding encontra propósito para famílias que desejam administrar seu patrimônio de maneira profissional, uma vez que proporciona melhor organização pois facilita a gestão de ativos, centralizando-os. 

Além disso, com a constituição de uma nova pessoa jurídica opera-se a separação patrimonial, o que significa dizer que os sócios ou acionistas – pessoas físicas – passam a deter quotas ou ações da holding, enquanto bens móveis ou imóveis passam a ser de propriedade da holding. Com efeito, implica uma transmutação do patrimônio, de forma que relações antes submetidas ao Direito de Família passam a se submeterem ao Direito Societário, no qual há instrumentos mais eficazes para regência dos comportamentos dos envolvidos, bem como para conduzir a destinação dos bens.

Um instrumento bastante útil proveniente dessa nova situação jurídica é a doação de bens aos herdeiros com reserva de usufrutos. Isso é, ante a conjectura de uma sociedade empresária, o patriarca da família doa aos seus herdeiros a nua-propriedade de bens imóveis consubstanciados em ações da holding, reservando-se o usufruto total e vitalício. 

Para melhor entender essa espécie de doação, deve-se ter a noção de que a figura do proprietário imobiliário tem a faculdade de usar, gozar e dispor de seu bem, ou seja, presumem-se os frutos e demais rendimentos da propriedade como pertencentes ao proprietário. Se, entretanto, sobre o bem recair usufruto, o usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção de seus frutos, enquanto, de outra lado, o proprietário conserva a nua propriedade do bem. 

Nesse sentido, transferência da nua propriedade dos pais aos filhos consiste numa ferramenta de planejamento sucessório justamente para que os pais não percam o controle nem a percepção de rendimentos quando dessa transferência, de forma a garantir para si o usufruto e salvaguardar os poderes político e econômico. Isso significa que em vida os pais estão assegurados com a manutenção do controle dos imóveis, qual se cessará automaticamente quando vierem a falecer, pois com a morte extingue o usufruto, fazendo com que os nu proprietários, ou melhor, os filhos, passem a ter a propriedade plena das participações, assumindo então direito a voto e percepção dos frutos e rendimentos oriundos do imóvel. Tudo isso sem que haja necessidade do pagamento do ITCMD - Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens e Direitos -, nem dispêndios com processo do inventário.

O não pagamento do ITCMD nem custos com inventário não exaurem as oportunidades de economia advindas da Holding Patrimonial, alcançam-se também vantagens em relação a tributação do aluguel e da venda dos imóveis.

Vejamos, a tributação dos rendimentos dos alugueres dos imóveis incide sobre o percentual de 27,5% quando o proprietário do imóvel é pessoa física, enquanto a incidência sobre a receita do imóvel na condição da holding ser proprietária é de no máximo 14,53%¹, isso, na hipótese de o regime tributário adotado ser lucro presumido. 

No caso da tributação nas operações de venda de imóveis vale destacar uma particularidade positiva trazida pela constituição da Holding Patrimonial, isso porque, sendo seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios, a venda do estoque de imóveis será considerada como receita vinculada ao objeto social da empresa e sofrerá uma tributação efetiva de 6,73% sobre o preço da venda, qual é de 15% (Ganho de Capital) para pessoas físicas. No entanto, há algumas questões a serem observadas para tal proveito, o imóvel deve ter sido construído ou adquirido com a intenção de venda e consequentemente contabilizado como estoque, caso contrário a incidência ocorrerá sobre o percentual de 34%. 

Finalmente, é importante que fique claro que o planejamento sucessório do patrimônio familiar é válido e importante, e pode, de fato, acomodar uma série de interesses e prevenir incontáveis litígios familiares, além de, em regra, garantir maior facilidade e melhor gestão do patrimônio imobiliário auferindo muitas vezes economia tributária. 

No entanto, deve-se ter sempre em mente a relevância da análise customizada, levando em conta as peculiaridades de cada família, o tipo de patrimônio, os objetivos e o regime de casamento, pois não há solução jurídica embalada. Portanto, o planejamento deve ser feito de forma adequada e técnica, respeitando todos os mandamentos legais e regulamentares, sendo fundamental a consciência dessa realidade para desfrutar da inteligente arte de se planejar. 

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1 Soma das alíquotas de IRPJ (presumido atividade aluguel 32% x 25% = 8%), CSL (presumido atividade aluguel 32% x 9% = 2,88%, PIS (0,65%) e COFINS (3%)

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*Renato Valbert de Casto Filho é advogado do escritório Luz & Tedrus Bento Advogados, especialista em Direito Societário e Contrato Empresariais.