Uma questão bastante controvertida no âmbito direito imobiliário é a possibilidade de inversão da cláusula penal dos contratos de compra e venda de imóveis em favor do comprador em caso de atraso na entrega do bem.
Os contratos de compra e venda de imóveis trazem a previsão de incidência de cláusula penal em favor da construtora em caso de descumprimento pelo comprador com as obrigações contratuais ajustadas (pagamento do preço), no entanto, no pacto não se estipula a sanção em desfavor da construtora em caso de seu inadimplemento.
Os tribunais divergem acerca da possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador caso seja ultrapassado o prazo de entrega do imóvel.
Uma parcela tem defendido que, em homenagem aos princípios da equidade, da proporcionalidade e da razoabilidade, seria cabível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, em caso de inadimplemento do vendedor com as obrigações contratuais assumidas, entre as quais o cumprimento do prazo para entrega do imóvel.
Por outro lado, outra parcela adota o entendimento de que em face da ausência de previsão legal e contratual seria descabida tal inversão, já que não poderia o Poder Judiciário suplantar a vontade das partes e determinar a aplicação da sanção.
De acordo com a súmula 159 do TJ/SP, em face da ausência de previsão contratual, não poderá o juiz intervir no contrato e criar uma cláusula penal, não ajustada entre as partes, para sancionar o comportamento do fornecedor. Sabido que a cláusula penal, como diz o próprio nome, tem origem convencional, de modo que não pode o juiz simplesmente substituir a vontade das partes e estender multas a novas situações jurídicas.
O STJ, visando sedimentar o entendimento acerca do tema, determinou que fosse suspensa a tramitação em todo país dos processos individuais e coletivos que discutam a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora quando estipulada exclusivamente contra o comprador.
A decisão foi tomada pela Corte ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre o tema para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (art. 1036 do CPC).
Atualmente, vendedores e compradores anseiam pelo julgamento do recurso repetitivo para que seja ultrapassada a controvérsia.
______________
*Tâmara dos Reis de Abreu é advogada do escritório Martorelli Advogados.