Há algum tempo escrevi um artigo intitulado como: "ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA – Afinal, a notificação pessoal do devedor fiduciante da designação do Leilão Extrajudicial do Imóvel alienado, é obrigatória??".
Pois bem, no referido artigo apresentei alguns pontos dos quais, sob a minha ótica, demonstram que não existe qualquer necessidade de "nova intimação" do devedor fiduciante porquanto aos leilões designados em razão da ausência da purgação da mora, após, evidente e elástico período entre a notificação extrajudicial e a consolidação da propriedade pelo agente fiduciário.
Bom, como a Lei da Alienação Fiduciária foi elaborada, aonde uma das opções, dentro de em um sintético procedimento administrativo, possibilita, caso o devedor venha a se tornar um inadimplente, o agente fiduciário retomar o imóvel que é de sua propriedade, em pouco tempo e sem a interposição de qualquer medida judicial, é espantoso que, muito embora a teoria seja simples e viável, hoje na prática, o procedimento está se transformando, o que, ao meu ver, a burocratização e a imposição de novos termos impactará os financiamentos imobiliários, os quais se encontram em uma fase comercial bem ruim.
A Lei da Alienação Fiduciária criada em 1997, já teve algumas alterações através das leis: 10.931/2004, 11.481/2007, 12.810/2013, 13.097/2015 e a 13.465/2017, esta última, além de conter as alterações mais substanciais e significativas da Lei, é o tema deste artigo.
Fui vencido! Pensava que, em razão das inúmeras divergências nos julgamentos dos tribunais superiores porquanto a questão da "ausência de notificação do devedor fiduciante dos leilões extrajudiciais", o que sempre foi uma das alegações de defesa dos devedores para buscar a anulação dos leilões, e em alguns casos (não poucos) conseguiam fazer valer esta alegação, mas, que, em dado momento a Lei iria regular esta brecha e favorecer os fiduciários e não o contrário, tal como ocorreu.
A lei 13.465 de 11 de julho de 2017, incluiu no artigo 27, o parágrafo 2º-A na Lei da Alienação Fiduciária, o qual dispõe:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Frente ao disposto no §2º-A do artigo 27 da Lei da Alienação fiduciária, o que poderia ser mais simples, agora virou, de fato, motivo e base de sustentação para os fiduciantes devedores buscarem a anulação dos leilões com base na "ausência de comunicação"! Ora, a redação é absolutamente omissa e vaga, pois, como se dará a prova de que houve a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões?? Uma simples correspondência aos endereços constantes no contrato ou no e-mail do devedor será considerado como suficiente pelos nossos tribunais??
Vejo de certa forma que, a colocação deste parágrafo, embora não ter excluído o dever da publicação dos Editais dos Leilões em jornais de grande circulação, apenas corrobora com mais uma brecha para que o devedor fiduciante consiga protelar sua saída do imóvel ou mesmo o pagamento da dívida, pois, sem qualquer prerrogativa já nos deparávamos com teses que sustentavam a ausência da "notificação" porquanto as datas dos leilões, agora que existe a obrigação nos termos da simples comunicação, duvido que não haverá avalanches de teses questionando a prova desta comunicação!!
Sinceramente, não vejo qualquer avanço na inclusão deste parágrafo na Lei de Alienação Fiduciária, haja vista que, o objetivo da lei é para que Bancos, Construtora e demais agentes fiduciários facilitem os créditos imobiliários para a alienação de imóveis, pois, cientes de que, caso o devedor fiduciante se torne inadimplente, para retomar o imóvel objeto de financiamento, o tempo não seria problema. Agora, com a necessidade de se "comunicar" o devedor dos leilões, ou seja, mais um ato do qual, além da notificação para purgação da mora, a consolidação da propriedade, o encaminhamento dos editais de leilões, o agente fiduciário terá que tomar cuidado e comunicar o devedor fiduciante das datas e horários dos leilões, pois, com certeza, será motivo de questionamento e até anulação dos leilões pelo devedor fiduciante, ganhando assim, mais tempo para resolver ou enrolar o seu problema!
Por fim, não vejo como interessante esta modificação da Lei, tão pouco, a torna mais útil ou eficaz, pelo contrário, é mais uma forma de possibilitar uma discussão voltada unicamente para o fim protelatório, pois, o devedor fiduciante, via de regra, nesta altura, além de estar absolutamente ciente da consolidação da propriedade pelo agente fiduciário, já não possui qualquer condição de pagar o que deve, mas, consegue permanecer por mais tempo no imóvel e protelar o que é fato.
Sem prejuízo das demais alterações contidas na Lei, sempre se espera a facilitação, redução e agilidade nos meios jurídicos, o que, no caso, ao meu ver, a inclusão do parágrafo 2º-A no artigo 27 da Lei da Alienação Fiduciária foi um grande retrocesso.
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*Rafael P. Ribeiro é advogado especializado na área consultiva e contencioso civil e sócio do escritório Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.